泰康保險(xiǎn)、大家人壽、和諧健康、陽(yáng)光人壽等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，紛紛減持房地產(chǎn)股“逃離”房地產(chǎn)領(lǐng)域，險(xiǎn)資都在撤出房地產(chǎn)嗎？

文/林可清 本刊記者

2021年12月27日，對(duì)于泰康人壽創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)陳東升來(lái)說(shuō)，大幅減持陽(yáng)光城（000671.SZ）股份可謂是“壯士斷腕”，雖然一度在陳東升眼里不動(dòng)產(chǎn)是改變未來(lái)保險(xiǎn)業(yè)的創(chuàng)新所在。

比泰康人壽還要難以割舍的是大家人壽，持續(xù)減持投資于房地產(chǎn)企業(yè)的股票，去年先后6度減持金地集團(tuán)(600383.SH)，連續(xù)減持金融街（000402.SZ）從去年中報(bào)的持股14.11%降至10.11%。

“險(xiǎn)資出逃房地產(chǎn)，比較符合預(yù)期邏輯，地產(chǎn)股普遍遇到經(jīng)營(yíng)壓力。由于險(xiǎn)資是很敏感的，自然會(huì)抽逃股權(quán)和持股的比例。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大了”，這是最主要的原因。

始于2020年房地產(chǎn)行業(yè)的地產(chǎn)去金融化，包括“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、禁止險(xiǎn)資直投房地產(chǎn)等一系列新政，使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資面臨持續(xù)收緊，這導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升引發(fā)一系列爆雷事件，房企經(jīng)營(yíng)困頓進(jìn)一步拖累股價(jià)，包括一度看好房地產(chǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)急踩剎車。

保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)，向來(lái)以穩(wěn)健著稱，由于保險(xiǎn)投資要求安全性、長(zhǎng)期性與穩(wěn)定性，與房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、收益安全穩(wěn)定相符，符合險(xiǎn)資投資要求。

但根據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》與《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定，保險(xiǎn)公司不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得投資開(kāi)發(fā)或者銷售商業(yè)住宅，這意味著險(xiǎn)資不能直接投資于房地產(chǎn)實(shí)體領(lǐng)域。

2010年保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，這為險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)拓寬了范圍。根據(jù)規(guī)定要求，險(xiǎn)資可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。但險(xiǎn)資采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)，與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等自用性不動(dòng)產(chǎn)。不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)。

自此，險(xiǎn)資開(kāi)始在資本市場(chǎng)“掃貨”地產(chǎn)股，開(kāi)啟了近十年間與房地產(chǎn)的“愛(ài)恨情仇”。

2014年，生命人壽舉牌金地集團(tuán)，安邦保險(xiǎn)舉牌金融街。

2015年，因股災(zāi)保監(jiān)會(huì)放松險(xiǎn)資投資藍(lán)籌股的比例上限，由上季末總資產(chǎn)的5%調(diào)整到10%，險(xiǎn)資買進(jìn)銀行、地產(chǎn)類股票成為重要的布局標(biāo)的。

以姚振華旗下前海人壽為代表的險(xiǎn)資，在資本市場(chǎng)上大舉買入。2015年12月，姚振華通過(guò)一系列增持，旗下前海人壽及其鉅盛華合計(jì)持有萬(wàn)科20.008%股份，取代華潤(rùn)成為第一大股東。也以同樣的方式增持華僑城至第二大股東。

馬明哲旗下的中國(guó)平安，也先后成為華夏幸福、碧桂園、朗詩(shī)地產(chǎn)、中國(guó)金茂等諸多上市房企的第一、第二大股東。特別是經(jīng)歷2018年至2019年，中國(guó)平安成為華夏幸福的第一大股東?？此骑L(fēng)光無(wú)二，卻為此后吞下苦果埋下伏筆。

險(xiǎn)資在2015年之后重倉(cāng)地產(chǎn)股，還有另一個(gè)原因是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，險(xiǎn)資舉牌納入長(zhǎng)期股權(quán)投資，可以采用權(quán)益法核算，持有期間的股息分紅計(jì)入投資收益，股票市值的波動(dòng)會(huì)計(jì)入所有者權(quán)益影響凈資產(chǎn)，不影響當(dāng)期利潤(rùn)表現(xiàn)。

有業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，2016年至2019年這一周期里，房地產(chǎn)行業(yè)雖然面臨調(diào)控，但是房地產(chǎn)銷售規(guī)模、銷售額創(chuàng)下歷史新高，上市房企低估值、低波動(dòng)性、業(yè)績(jī)穩(wěn)定成為險(xiǎn)資青睞的對(duì)象，特別是行業(yè)龍頭房企具備成長(zhǎng)性，對(duì)險(xiǎn)資形成巨大的吸引力。

2019年，除了大型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)外，中小型房企成為舉牌上市房企的主力軍，如金地集團(tuán)是生命人壽的大股東，和諧健康保險(xiǎn)是金融街的大股東。

直到2020年，成為險(xiǎn)資配置房企的分水嶺。2020年9月，銀保監(jiān)會(huì)通報(bào)保險(xiǎn)資金運(yùn)用違規(guī)問(wèn)題，指出保險(xiǎn)資金通過(guò)直接投資或金融產(chǎn)品投資方式，違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及5家保險(xiǎn)公司，金額244.37億元。

2020年11月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》，再次重申險(xiǎn)資開(kāi)展財(cái)務(wù)性股權(quán)投資的要求，所投標(biāo)的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，包括開(kāi)發(fā)或銷售商業(yè)住宅。這意味著監(jiān)管機(jī)構(gòu)為險(xiǎn)資開(kāi)出了負(fù)面清單，險(xiǎn)資投資非上市公司口子被徹底堵上。

同年，房企受到“三道紅線”等一系列房地產(chǎn)金融約束之后，房企業(yè)績(jī)向下、爆雷，資金鏈斷裂甚至出現(xiàn)集體性“塌方”事件時(shí)，地產(chǎn)股走入下行通道，險(xiǎn)資對(duì)上市房企盈利能力的預(yù)期也在急轉(zhuǎn)直下，減持地產(chǎn)股就成為正常的應(yīng)對(duì)舉措。

在眾多險(xiǎn)資中，泰康人壽進(jìn)入房地產(chǎn)，按其創(chuàng)始人陳東升的理想，可以說(shuō)代表了一種“創(chuàng)新”，但是眼前卻還是泰康人壽的“黯然離場(chǎng)”。

泰康人壽“牽手”陽(yáng)光城，始于2019年9月，彼時(shí)泰康人壽、泰康養(yǎng)老以協(xié)議受讓方式，從中民投旗下公司獲得陽(yáng)光城約13.53%的股份，共計(jì)約5.55億股。

陳東升曾介紹保險(xiǎn)資金的投資方式，除了核心的來(lái)自公開(kāi)市場(chǎng)投資外，還有一種“另類投資”，就是不通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)，通過(guò)股權(quán)和債權(quán)的方式進(jìn)行投資。

所謂“另類投資”，在陳東升眼中主要是指不動(dòng)產(chǎn)投資，“泰康的創(chuàng)新核心就是不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，全世界的人壽保險(xiǎn)公司都擁有很多寫(xiě)字樓等不動(dòng)產(chǎn)投資，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司大量資金要尋找長(zhǎng)期穩(wěn)定的大規(guī)模資產(chǎn)的回報(bào)。”

對(duì)于陳東升而言，不動(dòng)產(chǎn)核心是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。泰康的康養(yǎng)板塊主要負(fù)責(zé)投資持有管理養(yǎng)老資產(chǎn)項(xiàng)目，也是中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)首個(gè)在全國(guó)范圍內(nèi)投資養(yǎng)老社區(qū)的企業(yè)。截至2021年底，泰康已經(jīng)完成北京、上海、廣州等25座城布局、8城9社區(qū)開(kāi)業(yè)，其中燕園、申園實(shí)現(xiàn)歷史性盈利。

養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，是泰康自主拿地開(kāi)發(fā)建設(shè)，在醫(yī)療方面也是泰康自建醫(yī)療團(tuán)隊(duì)自創(chuàng)醫(yī)療品牌。在陳東升看來(lái)，這種不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)新給保險(xiǎn)業(yè)帶來(lái)了變化和創(chuàng)新，一方面，養(yǎng)老社區(qū)匹配人壽保險(xiǎn)年金保單，將其變成一個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品，帶動(dòng)人壽保險(xiǎn)的客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生變化；另一方面這也改變了傳統(tǒng)險(xiǎn)資的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)?！斑@種創(chuàng)新，不僅有科技創(chuàng)新還有商業(yè)模式創(chuàng)新，把虛擬的保險(xiǎn)和實(shí)體一樣結(jié)合起來(lái)?！?/span>

泰康系成為陽(yáng)光城第二大股東后，在2021年4月5日，陽(yáng)光城與泰康保險(xiǎn)簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，這一戰(zhàn)略協(xié)議可以視為泰康系入股陽(yáng)光城后在業(yè)務(wù)等層面開(kāi)展相關(guān)合作，包括在項(xiàng)目獲取及代建代銷、融資合作、物業(yè)管理三大業(yè)務(wù)層面落地開(kāi)展相關(guān)合作事宜。

被泰康系覬覦已久的“物業(yè)+養(yǎng)老”，將會(huì)在陽(yáng)光城管理小區(qū)內(nèi)提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)、打造智慧物業(yè)平臺(tái)、嵌入式養(yǎng)老服務(wù)站、遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)等業(yè)務(wù)模式，提供多元化增值服務(wù)。

雙方為此簽訂對(duì)賭協(xié)議：陽(yáng)光城須在2020年-2024年實(shí)現(xiàn)不低于15%的歸母凈利潤(rùn)年均復(fù)合增長(zhǎng)率，且累計(jì)歸母凈利潤(rùn)不低于340.59億元，并在隨后的2025年-2029年期間，分別實(shí)現(xiàn)5%~10%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，如果業(yè)績(jī)未能達(dá)標(biāo)，則須對(duì)泰康進(jìn)行相應(yīng)現(xiàn)金補(bǔ)償。

事與愿違的是，伴隨房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相繼暴露，陽(yáng)光城接連出現(xiàn)資金鏈緊張、業(yè)績(jī)爆雷、高管離職等情況，2021年三季報(bào)顯示陽(yáng)光城扣非凈利潤(rùn)僅有8670萬(wàn)元，同比大幅下滑97%，其中三季度單季扣非凈利潤(rùn)為-17.52億元。

對(duì)于泰康系而言，這顯然有點(diǎn)措手不及，第二大股東對(duì)陽(yáng)光城的三季度報(bào)提出異議投下了反對(duì)票，泰康派駐陽(yáng)光城的董事陳奕倫認(rèn)為，陽(yáng)光城三季度經(jīng)營(yíng)惡化，需要得到管理層合理解釋。

至此，陽(yáng)光城與泰康系的蜜月期僅僅維系近兩年時(shí)間，2021年12月20日，陳奕倫辭去陽(yáng)光城董事一職，12月27日，泰康系通過(guò)大宗交易和協(xié)議方式進(jìn)行減持，以9.36億元的總價(jià)（含稅），向滄州泰禾建材轉(zhuǎn)讓陽(yáng)光城7.41%的股份，共計(jì)3.07億股，每股股價(jià)約3.05元；泰康養(yǎng)老還將通過(guò)大宗交易的方式減持8280.77萬(wàn)股，占陽(yáng)光城總股本的2%。

對(duì)于陽(yáng)光城這一投資，從每股6.09元入手到3.05元轉(zhuǎn)讓，浮虧17億元幾乎“腰斬”，泰康系在陽(yáng)光城的投資上“馬失前蹄”，成為去年險(xiǎn)資撤出房地產(chǎn)的一個(gè)典型樣本。

不僅僅是泰康人壽在減持地產(chǎn)股，險(xiǎn)資拋售地產(chǎn)股正在成為一種“政治正確”。

與金地集團(tuán)密切的大家人壽，2012年首次舉牌金地集團(tuán)，2014年大舉邁進(jìn)成為金地集團(tuán)的第二大股東。在持有金地的9年時(shí)間內(nèi)，未發(fā)生減持金地集團(tuán)動(dòng)作。但是，2021年分別3輪6次進(jìn)行“清倉(cāng)式”減持15%。包括2021年9月兩次減持2.34%，11月至12月先后五次減持至持股5.43%，累計(jì)套現(xiàn)超過(guò)71億元，一度令市場(chǎng)驚愕。

無(wú)獨(dú)有偶，大家人壽也將金融街掛上賣盤(pán)。從2021年9月6日至2021年12月22日，大家人壽通過(guò)大宗交易減持和集中競(jìng)價(jià)方式多次進(jìn)行減持。截至2021年12月24日公告，大家人壽持有金融街普通股股票3.02億股，所持股份降至10.11%，低于2021年半年報(bào)披露的14.10%。

對(duì)于地產(chǎn)股的拋售，大家人壽回應(yīng)媒體表示，這是根據(jù)對(duì)宏觀形勢(shì)、行業(yè)和公司的綜合判斷，從服務(wù)集團(tuán)主業(yè)、維護(hù)保險(xiǎn)消費(fèi)者合法權(quán)益出發(fā)，對(duì)權(quán)益投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行的動(dòng)態(tài)優(yōu)化。通過(guò)梳理現(xiàn)有各類資產(chǎn)，分類分步降低持股集中度。

大家人壽表示，其投資標(biāo)的邏輯，看重低估值與安全邊際，以整體PE較低、長(zhǎng)股投收益、股息率較好的資產(chǎn)，作為權(quán)益資產(chǎn)組合的壓艙石，實(shí)現(xiàn)權(quán)益投資的絕對(duì)回報(bào)。在行業(yè)中，長(zhǎng)期看好科技創(chuàng)新、先進(jìn)制造和消費(fèi)醫(yī)藥領(lǐng)域中具有長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)秀公司。

顯然當(dāng)前地產(chǎn)股因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情走弱低迷，已被險(xiǎn)資“拋棄”。2021年，A股65只地產(chǎn)股上漲、73只下跌，中位數(shù)跌幅為4.55%。港股方面，93只地產(chǎn)股上漲、198只下跌，其中70只跌幅超20%，中位數(shù)跌幅為8.50%。

而對(duì)于龍頭股萬(wàn)科A來(lái)說(shuō)，去年下跌28.7%，也是被減持對(duì)象。中國(guó)人壽已連續(xù)5個(gè)季度減持萬(wàn)科A，持股比例從2.16%降至0.73%。中國(guó)人壽還減持了招商蛇口，2020年一季度末持股比例為4.27%，到2021年三季度末降至2.46%。

前海人壽對(duì)華僑城也進(jìn)行多次減持。2021年4月14日至7月12日，前海人壽及其一致行動(dòng)人以每股均價(jià)9.34元完成減持8047.37萬(wàn)股。10月減持不超過(guò)1.64億股股份。截至目前，前海人壽及其一致行動(dòng)人鉅盛華共計(jì)持有華僑城約6.55億股股份，占總股本的7.99%。

和諧健康保險(xiǎn)對(duì)金融街的持股比例也由2020年底的15.88%降至2021年中報(bào)時(shí)的15.68%。陽(yáng)光保險(xiǎn)旗下子公司陽(yáng)光人壽和陽(yáng)光財(cái)險(xiǎn)于2020年3月減持在京投發(fā)展的持股比例，降至5%以下退出京投發(fā)展前十大股東。

此外，華夏人壽、陽(yáng)光人壽、泰康人壽、君康人壽均對(duì)所持房企股份進(jìn)行不同程度“拋售”，拋售對(duì)象包括保利發(fā)展、陽(yáng)光城、首開(kāi)股份等房企。

“從險(xiǎn)資的態(tài)度看，當(dāng)前是謹(jǐn)慎的，關(guān)鍵還不在于房企銷售業(yè)績(jī)不好，而是一些房企確實(shí)容易爆雷。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示，上市房企需要增強(qiáng)管理能力和投資吸引力，特別是對(duì)險(xiǎn)資大股東而言。

綜合A股上市房企前十大流通股股東發(fā)現(xiàn)，2016年年末，險(xiǎn)資出現(xiàn)在34家房企前十大股東中，到了2021年末，前十大流通股股東中含有險(xiǎn)資的A股上市房企僅有15家。

險(xiǎn)資真的會(huì)撤出房地產(chǎn)嗎？

“顯然不會(huì)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士告訴記者，險(xiǎn)資從資產(chǎn)配置角度來(lái)看，配置于房地產(chǎn)掛鉤的除了地產(chǎn)股外，還可以投資于不動(dòng)產(chǎn)，以及基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。對(duì)于獲得不動(dòng)產(chǎn)投資能力備案的保險(xiǎn)公司都會(huì)將其納入配置資產(chǎn)范圍。

根據(jù)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，險(xiǎn)資采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)，與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)。

進(jìn)一步區(qū)分險(xiǎn)資投資的方式，險(xiǎn)資以物權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，主要是保險(xiǎn)公司購(gòu)買自用性不動(dòng)產(chǎn)。以債權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，除了購(gòu)買底層資產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的債券之外，主要是向不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目公司提供項(xiàng)目貸款或者流動(dòng)性貸款。以股權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，是指通過(guò)直接或間接收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)持有項(xiàng)目公司名下不動(dòng)產(chǎn)的目的。

從投資比例來(lái)看，投資于不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)金額不能高于險(xiǎn)企上季度資產(chǎn)總額的10%。從單一項(xiàng)目來(lái)看，投資比例不能超過(guò)總投資額的30%，且剩余土地年限不能低于15年。

所以，當(dāng)險(xiǎn)資在一邊減持地產(chǎn)股的同時(shí)，也在持有不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2021年以來(lái)，泰康人壽、中國(guó)平安、和諧健康、太保壽險(xiǎn)等險(xiǎn)企分別披露了其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資進(jìn)展。

2021年1月，百年人壽以近22億的總價(jià)收購(gòu)了上海虹橋的星外灘5號(hào)樓，成交建筑面積為2.5萬(wàn)平方米。

2021年6月，中國(guó)平安斥資330億元收購(gòu)凱德集團(tuán)在北京、上海、杭州等地6家來(lái)福士的控股權(quán)。

中國(guó)人壽自2009年入股遠(yuǎn)洋集團(tuán)以來(lái)，與遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作密切。2021年12月16日，中國(guó)人壽與遠(yuǎn)洋集團(tuán)訂立150億元金融框架協(xié)議。其中，中國(guó)人壽根據(jù)其投資需求認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的金融產(chǎn)品，認(rèn)購(gòu)金額上限為三年內(nèi)150億元或等值外幣。

2021年12月24日，中國(guó)人壽與中國(guó)中鐵全資附屬企業(yè)中鐵資本、以及普通合伙人簽訂有限合伙協(xié)議，分別認(rèn)繳150億元、150億元及1000萬(wàn)元，成立國(guó)壽鐵工（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），將重點(diǎn)聚焦契合長(zhǎng)三角一體化、粵港澳大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)等國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的股份投資項(xiàng)目。

同日，泰康人壽接手華僑城轉(zhuǎn)讓上海鯤鵬置業(yè)有限公司50%股權(quán)，成交價(jià)5.11億元。該公司名下資產(chǎn)為上海市閔行區(qū)浦江123-3地塊，總建筑面積13.62萬(wàn)平方米。泰康人壽當(dāng)年10月披露的多條投資信息顯示，其投資的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目泰康北京燕園養(yǎng)老社區(qū)和泰康集團(tuán)大廈，均已進(jìn)入實(shí)際出資階段。

去年8月，中國(guó)平安首席投資官陳德賢接受媒體采訪時(shí)表示，平安投資華夏幸福失利需要反思，但是平安的投資策略沒(méi)有改變也不會(huì)改變。

“從我們多年險(xiǎn)資投資策略來(lái)看，我們都是偏向分紅及收租性資產(chǎn)?！标惖沦t表示，像來(lái)福士這樣的物業(yè)具有兩大功能，和長(zhǎng)期負(fù)債匹配、可以穿越周期。

對(duì)于持有型物業(yè)來(lái)說(shuō)，這是平安偏好中意的類型。截至2021年一季度末，平安保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)占保險(xiǎn)資金的比例不到4%，卻貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的投資收益，每年貢獻(xiàn)凈投資收益的比例大概在10%。

陳德賢稱，平安集團(tuán)也在找新的品種、新的范圍，比如過(guò)去兩年強(qiáng)調(diào)新型不動(dòng)產(chǎn)，跟國(guó)家政策方向找。這部分包括公租房、基建、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園、寫(xiě)字樓與高端綜合體。

此外，如中國(guó)人壽、泰康人壽、合眾人壽、新華保險(xiǎn)等眾多險(xiǎn)企進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域，這一類大多以重資產(chǎn)投入為主，這也是險(xiǎn)資不能回避的不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域。據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)，截至 2021年3月，已經(jīng)有10家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資 47個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，險(xiǎn)資在養(yǎng)老及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游醫(yī)療、健康行業(yè)領(lǐng)域布局的私募股權(quán)投資基金已經(jīng)超過(guò) 2340 億元。

2021年11月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，為保險(xiǎn)資金參與投資REITs指明了方向。其中可投資產(chǎn)類別涉及不動(dòng)產(chǎn)包括物流園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及租賃REITs等類型。

可以預(yù)見(jiàn)的是，險(xiǎn)資減持地產(chǎn)股、調(diào)整配置持有相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的這種“換倉(cāng)”，不應(yīng)看作是險(xiǎn)資逃離房地產(chǎn)的現(xiàn)象，更多是一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)的正常策略。伴隨公募REITs投資放開(kāi)，險(xiǎn)資未來(lái)將會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)更多細(xì)分領(lǐng)域有所深耕。

本文節(jié)選自《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志3月刊