很快，2020年一晃就過(guò)去了。今年對(duì)于地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)可謂是十分艱難。

環(huán)顧這匆匆而去的一年，有幾件事情你還記得呢？

趁著即將而來(lái)的年底，牧詩(shī)就和大家一起梳理梳理地產(chǎn)行業(yè)2020年關(guān)鍵詞~

房住不炒

2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”，意思是房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

2019年12月10至12日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，確定了要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。

今年4月17日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議重提“房住不炒”。

而在今年11月份，房住不炒更是首次被寫(xiě)入規(guī)劃文件中，這就意味著未來(lái)5年甚至是更久，“房住不炒”依然是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控和各項(xiàng)政策的主基調(diào)。

天貓好房成立

2020年9月16日，在天貓好房成立暨阿里易居聯(lián)合戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，天貓與易居發(fā)布戰(zhàn)略合作，聯(lián)合推出“天貓好房”平臺(tái)。

受疫情影響，2020年上半年各地售樓處關(guān)閉、線(xiàn)下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中止，房地產(chǎn)市場(chǎng)被迫按下暫停鍵，線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)尤其是直播賣(mài)房被推至臺(tái)前。

從總裁到置業(yè)顧問(wèn)、從明星到網(wǎng)紅悉數(shù)入局。百億補(bǔ)貼、萬(wàn)億貨值，再加上阿里等互聯(lián)網(wǎng)巨頭入局，今年堪稱(chēng)史上最大規(guī)模地產(chǎn)“雙11”。

自房地產(chǎn)市場(chǎng)由日趨穩(wěn)定，已無(wú)往日輝煌，大部分的房企也開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)，尋求多元化的發(fā)展道路，網(wǎng)絡(luò)云購(gòu)房的時(shí)代應(yīng)運(yùn)而生。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，打響“網(wǎng)上賣(mài)房”第一槍的恒大在今年2月份實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)總套數(shù)99141套，優(yōu)惠后房屋總價(jià)值1026.7億！

而在2019年9月，恒大創(chuàng)造的最高月銷(xiāo)售紀(jì)錄只有831.1億！

房?jī)r(jià)進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”

易居房地產(chǎn)研究院21日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，今年6月至9月份，全國(guó)新建商品住宅單月成交均價(jià)均位于1萬(wàn)元以上的水平，分別為每平方米10113元、10263元、10540元和10191元。

全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”。全國(guó)新房均價(jià)從每平方米2500元漲到5000元，用了7年（2005年～2011年），從5000元漲到10000元用了9年。

很意外吧，經(jīng)濟(jì)最壞的一年，房?jī)r(jià)卻進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代了。

別老拿疫情來(lái)說(shuō)事，疫情對(duì)房地產(chǎn)的影響已經(jīng)過(guò)去了。

今年5月之后，全國(guó)市場(chǎng)就逐漸恢復(fù)了，國(guó)人該買(mǎi)房還得繼續(xù)買(mǎi)房，這里成交數(shù)據(jù)就已經(jīng)說(shuō)明一切了，不容許反駁。

長(zhǎng)租公寓爆雷

今年下半年起，一些城市的長(zhǎng)租公寓現(xiàn)新一輪爆雷風(fēng)波。

尤其是年初上市、年尾爆雷的蛋殼公寓，將長(zhǎng)租公寓推上了輿論的頂峰，事件自發(fā)生至今仍在持續(xù)發(fā)酵。

與此同時(shí)，資金壓力正迫使長(zhǎng)租市場(chǎng)面臨更加嚴(yán)峻的形勢(shì)。

2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長(zhǎng)租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長(zhǎng)租公寓，時(shí)至今日，又有幾家還在堅(jiān)持呢？

做地產(chǎn)的都知道，長(zhǎng)租公寓這事兒算賬是極其困難的。長(zhǎng)租公寓賺的是裝修、管理的附加價(jià)值。

目前一二線(xiàn)城市房租都很貴，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓大部分的收益都交給了房東，出現(xiàn)”面粉比面包貴“的窘境。

于是，公寓運(yùn)營(yíng)者能拿到的利潤(rùn)很薄很薄，導(dǎo)致回報(bào)周期超級(jí)長(zhǎng)，估計(jì)要10年。

10年呀，如果不能實(shí)現(xiàn)每年10%以上的純盈利，那這筆錢(qián)還不如扔去銀行做理財(cái)！

長(zhǎng)租公寓要實(shí)現(xiàn)快點(diǎn)盈利，必然要做大規(guī)模，以攤薄固定成本。這就需要一大筆沉沒(méi)資金投入，小打小鬧注定沒(méi)什么錢(qián)賺。

要做大規(guī)模，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，大致就是先期低價(jià)補(bǔ)貼拉用戶(hù)，后期再割韭菜。然而大部分還沒(méi)到割韭菜的時(shí)候就已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)了，走向爆雷。

為什么說(shuō)爆雷是必然現(xiàn)象呢？

因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是“劣幣驅(qū)逐良幣”。當(dāng)真想要好好做這一行的，都是低收高租，100收，120租。

玩資本的就不一樣了，100收，80租。導(dǎo)致正兒八經(jīng)做的生存空間越來(lái)越小，自己的市場(chǎng)逐步蠶食，直到被擠兌的做不下去了，劣幣完成了驅(qū)逐良幣。

房貸利率轉(zhuǎn)換

8月12日，工、農(nóng)、中、建、郵儲(chǔ)五家國(guó)有大型商業(yè)銀行均發(fā)布公告稱(chēng)，將于8月25日起，對(duì)符合轉(zhuǎn)換條件且尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的個(gè)人住房貸款進(jìn)行批量轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR定價(jià)。

提醒大家，2020年即將結(jié)束，對(duì)于此前由合同約定利率“被動(dòng)”轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR的“房貸人”來(lái)說(shuō)，是否要轉(zhuǎn)回原合同約定利率的猶豫期也進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)。

根據(jù)公告，如果客戶(hù)對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于12月31日前，進(jìn)行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

三道紅線(xiàn)

疫情沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，國(guó)家“房住不炒”的政策絲毫沒(méi)有松懈，在限購(gòu)限價(jià)的同時(shí)，還給房企負(fù)債率劃了三道紅線(xiàn)，進(jìn)一步給房地產(chǎn)去杠桿，限制房企的擴(kuò)張。

話(huà)又說(shuō)回來(lái)，為什么要給房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置紅線(xiàn)？

其實(shí)本質(zhì)上是為了保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，房?jī)r(jià)的暴漲暴跌都是不健康的，全國(guó)在冊(cè)登記的房地產(chǎn)公司9萬(wàn)多家，這也是不正常的。

作為傳統(tǒng)基建行業(yè)的帶頭大哥，房地產(chǎn)行業(yè)不能倒，但房地產(chǎn)公司可以倒。

如何促進(jìn)房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰？

從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資的資金并沒(méi)有想象中的完全斷流，而是改為大池子每年基本固定，定向精準(zhǔn)投放，防止虹吸效應(yīng)影響其他行業(yè)。

把有限的資金放給有能力的優(yōu)質(zhì)公司，從而讓高杠桿運(yùn)營(yíng)的中小房地產(chǎn)公司主動(dòng)退出或者被兼并，從而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

這才是紅線(xiàn)的意義。

多地出臺(tái)涉購(gòu)房?jī)?yōu)惠的人才政策

今年以來(lái)超百城發(fā)布了人才政策，超過(guò)80個(gè)城市發(fā)布的政策涉及購(gòu)房補(bǔ)貼，全國(guó)城市都在進(jìn)行搶人大戰(zhàn)且逐步升級(jí)。

穩(wěn)定充足的人口導(dǎo)入，尤其是高端人才的導(dǎo)入是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，如何讓更多的人才愿意留下來(lái)，以更好地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展是未來(lái)需要面對(duì)的一道考題。

一線(xiàn)城市住宅熱銷(xiāo)

2020年，縱觀全國(guó)樓市，一線(xiàn)城市的住宅市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，二手房市場(chǎng)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格顯著上漲，新房市場(chǎng)搖號(hào)現(xiàn)象突出。

其中，最受關(guān)注是豪宅新盤(pán)，從年初到年末，涌現(xiàn)出不少爆款項(xiàng)目。

比如，3月，深圳的招商太子灣·灣璽T7棟推出14套房源，起步價(jià)4200萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)后僅8秒就售罄，銷(xiāo)售金額達(dá)6億元。

再如，二季度，上海的碧云尊邸、濱江凱旋門(mén)二期、前灘三湘印象名邸、綠地海珀外灘等豪宅項(xiàng)目均獲多倍認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)后迅速賣(mài)光。

又如，11月，深圳華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期推售1171套房源，共有9690批購(gòu)房者符合選房資格，“7.15新政”后再現(xiàn)“萬(wàn)人搖”。

為對(duì)沖疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，今年上半年央行實(shí)施了三次降準(zhǔn)，LPR兩度下調(diào)，市場(chǎng)利率顯著下行，貨幣供應(yīng)尤其是M1增速持續(xù)攀升。

資金面寬松導(dǎo)致了房產(chǎn)和股票等資產(chǎn)價(jià)格的上漲。

一線(xiàn)城市住宅稀缺，不僅存在大量本地改善性需求，還有很多新市民的剛性需求，更有保值升值性需求，成為高凈值人群規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、抵抗通脹的重要選擇。

恒大7折賣(mài)房

9月初，恒大集團(tuán)董事局主席許家印主持集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)大會(huì)，在會(huì)上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國(guó)樓盤(pán)全線(xiàn)7折，并透露“金九銀十”兩個(gè)月，單月銷(xiāo)售額要沖刺1000億元。

恒大作為業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)，打響了樓市降價(jià)促銷(xiāo)的第一槍?zhuān)撕蟊坦饒@、綠地、萬(wàn)科等房企也開(kāi)啟了不同程度的促銷(xiāo)活動(dòng)。

今年全國(guó)樓市總體表現(xiàn)偏弱，尤其是多數(shù)三四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力重新增加，房企銷(xiāo)售遇到一定程度的困難；再加之三條紅線(xiàn)的出臺(tái)。

這對(duì)于此前通過(guò)“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的房企來(lái)說(shuō)，壓力不言而喻，因此多家房企紛紛出臺(tái)了加速回款降低負(fù)債的應(yīng)對(duì)策略。

物業(yè)扎堆上市

物企上市無(wú)疑已成為今年資本市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

房企們似乎都商量好了，一股腦兒要把物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆出來(lái)上市。一時(shí)間，頗有大干快上搶窗口的意思。

2020年可以說(shuō)物業(yè)行業(yè)IPO元年，目前TOP100大型房企中物業(yè)公司已經(jīng)申請(qǐng)上市的企業(yè)近20家，年內(nèi)將于港股上市的物業(yè)企業(yè)有望超過(guò)30家，甚至一些頭部的物業(yè)公司也在港謀求上市。

上半年疫情肆虐，讓物業(yè)公司在資本市場(chǎng)備受關(guān)注，不僅業(yè)績(jī)穩(wěn)定、而且逆周期，越來(lái)越多機(jī)構(gòu)投資者和中小投資者紛紛加碼物業(yè)公司，物業(yè)上市公司股價(jià)也水漲船高。

從目前來(lái)看很多物業(yè)公司都是背靠地產(chǎn)集團(tuán)，集團(tuán)公司出于三道紅線(xiàn)及房企本身降負(fù)債的要求，分拆物業(yè)公司上市募集資金，或者整合物業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成新型的服務(wù)公司上市募集資金，成為不少房企降杠桿、加權(quán)益的路徑。

其本質(zhì)上屬于股權(quán)融資，通過(guò)上市融資方式將會(huì)顯著降低資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率。

你還知道哪些2020年地產(chǎn)圈的大事件呢？歡迎文末留言！