救市的24個(gè)真相

文山書院 2022-05-29 發(fā)布于北京

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4月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)依舊慘淡，這也意味著——

房地產(chǎn)救市的“藥”就不會(huì)停，也不能停！

救市這么多，前4月已經(jīng)有超120多個(gè)城市發(fā)布救市，但為何房地產(chǎn)銷售還是“起不來”？今天談?wù)勑袠I(yè)內(nèi)在的一些感受和看法。

1，房地產(chǎn)進(jìn)ICU了，但藥還在擠藥膏似的一點(diǎn)點(diǎn)給，誠然，救市政策頗多，但連續(xù)多個(gè)月銷售數(shù)據(jù)依舊慘淡，這就不由得讓地產(chǎn)人焦慮更嚴(yán)重了。

其一，越早越主動(dòng)，錯(cuò)過時(shí)機(jī)，可能生生拖死一些本可救活的病人。

其二，如果后期房地產(chǎn)形勢(shì)繼續(xù)惡化，那么可能引發(fā)潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

所以值得提醒的是，房地產(chǎn)救市，從來不在于數(shù)量眾多，也不在于比創(chuàng)新（長沙救市），而在于實(shí)實(shí)在在有效、有力量，且見效周期不能過長！

2，房地產(chǎn)是金融市，但金融大多時(shí)候都是錦上添花，而非雪中送炭。

昨天針對(duì)龍湖，碧桂園，美的置業(yè)的民營示范企業(yè)的發(fā)債官宣就是這個(gè)感受，即健康的人在喝補(bǔ)藥，生病的人可能水都喝不到。

當(dāng)然辯證的看，有人說這是整個(gè)民營房企發(fā)債松動(dòng)的信號(hào)，但其實(shí)也不要過于樂觀，畢竟從去年9月開始，龍湖碧桂園美的等民營房企各種融資渠道其實(shí)一路都是在開“綠燈”，而其他大多需要輸血的民營房企，則一直是“被紅燈”。

所以光給信號(hào)，安慰是沒用的！

3，更深入解讀，擠藥膏似的救市，拖死一部分本可救火的病人，也可能是默許之舉。

即站在行業(yè)進(jìn)化更高的角度，政策也有意針對(duì)三高或賭性很強(qiáng)的民營房企一個(gè)出局或被收并購的默許，這樣也是對(duì)昔日穩(wěn)健房企的一個(gè)全局公平。

站在更大社會(huì)全局看，社會(huì)大眾及其他行業(yè)還是希望對(duì)房地產(chǎn)再打壓，不讓房地產(chǎn)吸附海量社會(huì)資金，給科技等讓道，同時(shí)，老百姓對(duì)高房價(jià)的“怨恨”也轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上久也、深也！

但相對(duì)而言，在特殊時(shí)期，尤其在如今4月地產(chǎn)持續(xù)惡化下行、疫情反復(fù)以及引發(fā)更大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的大局下，有效刺激，短期刺激，樓市基本回暖帶來“局部區(qū)域、部分階段”矯枉過正，也比引發(fā)潛在更大危機(jī)來的更有全局性和里子效果。

4，其實(shí)在調(diào)控的同時(shí)，政策也一直在樹立優(yōu)秀民營房企典型，比如無論是3家示范民企發(fā)債，還是過去并購貸民企兌現(xiàn)，其實(shí)政策都在樹民企標(biāo)桿.

潛臺(tái)詞也在說即使這輪最嚴(yán)調(diào)控，但依舊還是有優(yōu)秀的民營房企活得好。但要提醒的是——獨(dú)木不成林，一個(gè)18萬億的行業(yè)就幾家示范民企，這也是有問題的。

比如玩笑說，法不責(zé)眾，至少一個(gè)排的民營示范生才像樣子！

5，今天房地產(chǎn)的問題，早已不單單是行業(yè)自身問題，而是全局的信心問題。所以房地產(chǎn)邊界內(nèi)的救市舉措，可能效果會(huì)大不如之前救市的“神效”。

這也反過來要求，藥可能要更猛一些。

6，所謂救市，三四線才有救市的問題，優(yōu)質(zhì)一二線其實(shí)不是救市，而是松綁的問題。所以不要輕易說房地產(chǎn)整體不行了，還得分城市看看。不同城市老百姓對(duì)樓市的觀感和評(píng)價(jià)是天上地下的。

7，首付貸比例減少在正常經(jīng)濟(jì)情況下是利好，但在如今經(jīng)濟(jì)承壓時(shí)就打了折扣。

因?yàn)槔习傩諏?duì)未來收入不樂觀，4月的失業(yè)率可能破6%，而降低首付貸比例但實(shí)質(zhì)加大了后期每個(gè)月月供金額，老百姓對(duì)更高的月供，其實(shí)更沒信心！

而央行首套房降低20個(gè)基點(diǎn)，雖說對(duì)月供減少微弱，但很多人說信號(hào)意義好，但在房地產(chǎn)運(yùn)營數(shù)據(jù)惡化時(shí)，當(dāng)下需要的不是信號(hào)意義，而是實(shí)質(zhì)意義，是實(shí)打?qū)嵉臑樾枨蠖藴p負(fù)！

只要消費(fèi)端緩和、復(fù)蘇了，房企內(nèi)部投資、開工、融資等鏈條才能真正恢復(fù)動(dòng)力和信心。

而另一個(gè)端口也可以救命，但原則上融資端不會(huì)對(duì)民營大松口，因?yàn)橛窒萑胭Y本紅利的聲討，而銷售端驅(qū)動(dòng)則是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，是實(shí)業(yè)驅(qū)動(dòng)。

所以，房企復(fù)蘇，銷售是先行指標(biāo)，能發(fā)揮龍頭效應(yīng)！

銷售回暖，讓房企牽一發(fā)而熱全身，拿地，開工就會(huì)起來了！

8，銷售回暖，一則是沒錢，二則是有錢也沒信心出手，所以觀望！

信心是黃金，但信心不是喊出來的。

此刻房地產(chǎn)信心歸根結(jié)底不是15萬億的大盤子，核心還是源于經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，源于對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和城市再發(fā)展的信心！

9，開年后跟各行各業(yè)聊天，最大的體會(huì)都是一個(gè)“慘”字，甚至活著就好。即使對(duì)于2022年央國企優(yōu)勢(shì)凸顯的年份，央國企投資強(qiáng)度依舊維穩(wěn)甚至適度收縮。央國企雖然在托市，但對(duì)未來信心也并非飽滿！

10，回頭看，房地產(chǎn)走到今天這個(gè)局面，既有政策的疊加合成謬誤問題，也有開發(fā)商咎由自取的一面，所以也別單方面罵人！

當(dāng)然，地緣沖突、疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)下行，也在火上加油。

值得一提的是，在房企爆雷故事中，銀行，既是當(dāng)初遞梯子的人，也是高位撤梯子的人。

所以，在過去眾多規(guī)模房企加杠桿征程中，金融方，也有一定的責(zé)任！

11，當(dāng)下房地產(chǎn)，到底是什么局面？

去年7月持續(xù)半年銷售下跌就不說了，2022年開局4個(gè)月以來，幾乎每個(gè)月銷售下滑30%到40%，而且連央企保利招商、示范企業(yè)碧桂園龍湖業(yè)績也是大幅度下滑，這就下手狠了些。

而最新51假期銷售數(shù)據(jù)13個(gè)典型城市也是大幅下降65.9%，銷售依舊嚴(yán)峻。

先頭指標(biāo)銷售越嚴(yán)峻，救市的政策理論上就會(huì)越多。

12，銷售持續(xù)下跌不說了，新增投資代表企業(yè)對(duì)未來的信心指數(shù)，但結(jié)果，1月百強(qiáng)拿地規(guī)模下降62.6%，2月百強(qiáng)權(quán)益拿地下降64.3%，4月百強(qiáng)新增土地貨值同比下降56.4%，整體全行業(yè)投資熱度降至冰點(diǎn)。

究其理由，一方面是受疫情影響，另一方面新房銷售規(guī)模同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，尤其4月降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大，這些形勢(shì)對(duì)房企后續(xù)開展投資的信心造成了一定的打擊。

今天如果救市還不給力，那么就意味著當(dāng)下乃至2023年銷售更慘的遞進(jìn)邏輯。畢竟新盤去化率與庫存去化率差距巨大。

13，大周期看，房地產(chǎn)走到今天，到底處于什么歷史階段？

我們用宏觀視角來看看一個(gè)行業(yè)的普世規(guī)律。即筆者最近研究很多行業(yè)進(jìn)化發(fā)現(xiàn)——大多行業(yè)進(jìn)化有個(gè)三步走：

第一步，因風(fēng)口大舉進(jìn)軍，魚龍混雜，雞犬升天；
第二步，行業(yè)發(fā)展期規(guī)模分化，企業(yè)好壞也分化發(fā)展，大魚吃小魚的初次洗牌；
第三步，行業(yè)見頂下行期，開啟新一輪大魚吃大魚深水區(qū)洗牌。

眼下房地產(chǎn)正處第三階段，三道紅線只是大魚吃大魚的加速器！

14，房地產(chǎn)黑鐵時(shí)代，正好進(jìn)入“大魚吃大魚”的洗牌時(shí)代！

撇開國情不同，從行業(yè)進(jìn)化規(guī)律看，美國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模見頂下行期，住宅開發(fā)商龍頭霍頓，帕爾迪，商業(yè)地產(chǎn)巨頭西蒙都是通過大魚吃大魚以及持續(xù)的企業(yè)并購做大的。

這是行業(yè)見頂后必然的進(jìn)化法則，否則增長的蛋糕從哪里來呢？

15，當(dāng)下并購貸政策支持力度明顯，但更多基于項(xiàng)目收并購，基于大魚吃大魚的企業(yè)并購還較少，但從歷史長河看，未來房地產(chǎn)大魚吃大魚只是一個(gè)時(shí)間問題，是中長期趨勢(shì)。

16，今天房企的大分化，我們只看到了“爆雷派”與“穩(wěn)健派”的兩大外在分化，但更深入看，穩(wěn)健派房企也在發(fā)生內(nèi)在的大分化，即“多元化的大分化，地產(chǎn)主業(yè)的大分化，未來綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分化的鴻溝更大了?！?/strong>

17，比如穩(wěn)健派的龍湖2024年經(jīng)營性收入力爭(zhēng)破1000億，萬科如今多元營收已經(jīng)破400億，華潤置地商業(yè)租金翻一番達(dá)360億；

同樣，泛地產(chǎn)主力軍的住宅開發(fā)賽道10強(qiáng)還在劇烈洗牌，比如一方面恒大，融創(chuàng)爆雷后，保利被動(dòng)進(jìn)入行業(yè)前三，但另一方面，保利也在主動(dòng)進(jìn)取，就在2022年開局，保利也吹響了“進(jìn)三爭(zhēng)一”更主動(dòng)的進(jìn)取號(hào)角。

18，長期看

對(duì)行業(yè)而言，18億住宅賽道的規(guī)模天花板已經(jīng)到了，

但對(duì)企業(yè)而言，5%還不是龍頭企業(yè)的市占率天花板。

這一輪洗牌出清之后，龍頭穩(wěn)健房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市占率還將進(jìn)一步提升和凸顯。未來在大魚吃大魚的第三階段中，龍頭房企還有一波發(fā)展空間。

19，其實(shí)想開了，沒有必要看空房地產(chǎn)，其實(shí)360行，行行都不容易，家家都有本難念的經(jīng)，所以要有三個(gè)相信，即相信中國經(jīng)濟(jì)在全球的相對(duì)優(yōu)秀，相信中國房地產(chǎn)后期的繼續(xù)發(fā)展，相信優(yōu)秀房企還有春天！

20，本質(zhì)而言

房地產(chǎn)行業(yè)，是信心問題；

房地產(chǎn)企業(yè)，是信用問題。

現(xiàn)在信用在大分化，未來幾年房企的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入“信用和專業(yè)”雙競(jìng)爭(zhēng)的新階段。

未來“強(qiáng)戰(zhàn)略、高信用，強(qiáng)專業(yè)，精組織”的房企，將擁有逆勢(shì)大發(fā)展的機(jī)遇！

21，這一輪開發(fā)商的大調(diào)整，多爆雷，大巨變，其實(shí)不是一個(gè)單一故事，今天以房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)建筑、房地產(chǎn)裝修、房地產(chǎn)園林、房地產(chǎn)材料、房地產(chǎn)代理等整個(gè)地產(chǎn)生態(tài)鏈每個(gè)細(xì)分行業(yè)都在面臨“大虧損、大調(diào)整，大洗牌”。

未來2、3年，經(jīng)過百強(qiáng)開發(fā)商的大洗牌和地產(chǎn)上下游供應(yīng)商大洗牌后，未來泛地產(chǎn)將迎來一個(gè)新格局，新的平衡態(tài)，一個(gè)更高門檻和壁壘的從業(yè)格局。

而眼下幾年，則是殘忍的動(dòng)蕩年，洗牌年，不僅僅是開發(fā)商，沒有實(shí)力的地產(chǎn)上下游生態(tài)企業(yè)，將很難活得好。

22，未來肯定是勝者為王，但當(dāng)下是“剩者為王”，只有剩下來的，才能進(jìn)入地產(chǎn)新世界。舊世界和新世界轉(zhuǎn)換其實(shí)也挺快的。

你看2021年杭州一哥濱江還在說努力做到1%到2%凈利率，但2022年濱江杭州11宗搶地平均凈利率就已恢復(fù)到8%。

而戚金興則是翻盤表態(tài)：“未來的5-10年是濱江最好的時(shí)期！”

口說無憑，你看22強(qiáng)的濱江前4月權(quán)益拿地額已排行業(yè)第五啦。

23, 如果房地產(chǎn)分為金字塔三個(gè)陣營。即塔尖的頭部房企，金字塔腰部的進(jìn)取房企，和底部眾多中小房企的三層結(jié)構(gòu)。

那么，這兩年房地產(chǎn)金字塔格局則進(jìn)入“結(jié)構(gòu)大調(diào)整”階段：

優(yōu)秀央、國企在10強(qiáng)，20強(qiáng)開始高占位、大比例霸屏，少數(shù)民營房企補(bǔ)位；
昔日10強(qiáng)到30強(qiáng)腰部房企，因?yàn)楸缀驼{(diào)整將迎來戰(zhàn)略與業(yè)績大收縮、大潰敗、大滑坡，因?yàn)樗麄兒芏嗾菓{借三高模式進(jìn)入腰部梯隊(duì)的黑馬，他們收縮為小而美或中而美的房企。
在金字塔底部的大多數(shù)中小房企在未來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不足，只有少數(shù)具有當(dāng)?shù)厣罡麅?yōu)勢(shì)的中小房企則在逆勢(shì)拿地，但同時(shí)，因?yàn)樾袠I(yè)規(guī)模下行和三道紅線限制，未來中小房企再也很難短時(shí)間進(jìn)入腰部陣營，小房企已經(jīng)跟黑馬拜拜了！

這也意味著，去杠桿，三道紅線，地產(chǎn)大調(diào)整后，未來房地產(chǎn)金字塔“中部陣營”將迎來大比例塌陷收縮，未來房地產(chǎn)將形成 “大而強(qiáng)”的頭部房企和“小而美”的小微房企的市場(chǎng)焦點(diǎn)！

24，以前學(xué)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)，教授說經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，打壓下去容易，但如果經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，拉上來可能就難了。

眼下的房地產(chǎn)救市短期效果不佳，或許正是經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)證規(guī)律一個(gè)現(xiàn)實(shí)折射。但不得不說，在中國特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，只要政策下真決心救市，相信，房地產(chǎn)行業(yè)回暖只是個(gè)時(shí)間問題！

對(duì)救市、行業(yè)洗牌和未來格局，你怎么看，歡迎留言告訴我們！

◎本文作者 | 潘永堂

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來自：文山書院 > 《房產(chǎn)泡沫》

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