【原】如何看待云南個(gè)人出租住房將按 10/20% 稅率征個(gè)人所得稅？

悟空新之助 2021-07-29

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根據(jù)云南省的公告，應(yīng)納稅所得額為租金收入的5%核定，也就是說，1000元的租金收入，其中只有50元為稅基（也就是應(yīng)納稅所得額），然后用50元乘以稅率，也就是5元或者10元的租房稅。

內(nèi)容在公告寫得一清二楚，自己要學(xué)會閱讀原文件，而不是看二手消息。

重點(diǎn)在第三、四條款：

三、納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。
四、應(yīng)納稅額的計(jì)算公式如下：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率
個(gè)人出租住房，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；
個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

還有，河北早就開始了，別聽風(fēng)就是雨，一個(gè)人要聚焦根本矛盾，而不是這種細(xì)枝末節(jié)的新聞或事件。河北/云南，規(guī)則大同小異。

還有，當(dāng)有朋友問起我對這件事的看法的時(shí)候，其實(shí)我心里根本就沒有一點(diǎn)漣漪。因?yàn)?，我根本就不?dān)心租金下沉到住客身上，理由如下：

還記得剛剛召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議么？里面關(guān)于租賃住房稅費(fèi)的描述，我還解讀過?。ㄔ斠娕f文：《經(jīng)濟(jì)工作會議解讀：房地產(chǎn)謝幕，租賃時(shí)代到來！》）

截圖的第五句話：

土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

每當(dāng)我說房產(chǎn)稅會的時(shí)候，總有一些小白張嘴閉嘴什么“將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到租客身上就好啦！”

簡直可笑！

房產(chǎn)稅直接目的不是為了降房價(jià)的，其直接目的是為了增加地方財(cái)政收入。

但我們也要認(rèn)識到，房產(chǎn)稅會大幅遏制住炒房行為，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅會大幅降低房子的增值屬性，以及降低房子的投資屬性，甚至可以把房子拍成負(fù)資產(chǎn)。

當(dāng)房子不能給炒房者帶去理想的增值時(shí)，他們必然會想方設(shè)法補(bǔ)救，或是出租或是拋售；要知道很多炒房者以前是寧愿房子空著也不對外出租的；如果房產(chǎn)稅出來了，他們還不出租，那么房子就會成為負(fù)資產(chǎn)不停地吞噬他們的現(xiàn)金流。

我朋友上海購房，十年前的老房子，居然還是毛坯房，這就是房子沒有持有成本的現(xiàn)狀，他們即便空著，也不賣，甚至都不租出去，因?yàn)閯e人就看不上那點(diǎn)租金，那點(diǎn)租金和房價(jià)漲幅根本就不能比，而且租出去還破壞了房子的“處子之身”。

所以大眾消費(fèi)者大可不必?fù)?dān)心炒房者能把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租房者身上，因?yàn)榈綍r(shí)候你會挑花眼的。并且每年折舊剩余的房子會泛濫成災(zāi)。

還有，國家目前大力發(fā)展租賃住房，等國家隊(duì)進(jìn)場和個(gè)體戶搶食，租房市場會進(jìn)一步下壓。再強(qiáng)調(diào)一遍，以后租賃市場是買方市場，別聽一些牛鬼蛇神胡說八道。

本次經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步佐證的我的預(yù)想，國家確實(shí)要加大租賃市場發(fā)展，而且在最關(guān)鍵的土地上給予支撐，國有企業(yè)就是國家隊(duì)了，以后的市場主導(dǎo)力量，只要國家隊(duì)做好壓艙石作用，租賃市場的天花板就有基準(zhǔn)點(diǎn)，租賃市場就不會發(fā)展價(jià)格過熱情況！

未來，那些想漲租金的人最要擔(dān)心的不是漲租金，而是他的房子能不能租出去！

還有，國家在租房稅費(fèi)方面肯定有減免。還是截圖的第五句話：

要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，我覺得一方面是在建設(shè)階段稅費(fèi)可以減免，大家都知道房地產(chǎn)最大的成本一方面的地價(jià)、另一方面就是各種稅，還有就是建設(shè)支出。

如果國家在土地傾斜租賃市場的情況下，還能在稅費(fèi)方面給予減免，那么會極大加速租賃住房的發(fā)展。

還有一方面就是房屋租賃交易也是要交稅的，因此也可以在這方面給予適當(dāng)?shù)臏p免，這樣可以進(jìn)一步降低租客的租金負(fù)擔(dān)！

“整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為”這樣是理所當(dāng)然的，蛋殼等事件已經(jīng)充分暴露我國租賃市場法律法規(guī)不完善。

不知道有多少人對比過18、19和20年中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于住房的描述！

其實(shí)，幾次描述已經(jīng)完全和大家攤牌：國家不走房地產(chǎn)老路了，而且要發(fā)展租賃市場、老舊小區(qū)改造，夯實(shí)底層人民幸福。

我國接下來會著手卸去房地產(chǎn)推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎作用，轉(zhuǎn)而優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的存量市場，著重解決社會底層人民的基本住房需求。

統(tǒng)計(jì)局最新公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)如下：

2020年1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積902425萬平方米，同比增長3.2%。其中，住宅施工面積637903萬平方米，增長4.0%。房屋新開工面積201085萬平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積147344萬平方米，下降2.7%。

目前住宅施工面積637903萬平方米，大約63.8億平方米，按照人均40平米算也可以容納1.595億人了。

其中，今年就新開工147344萬平方米，大約14.7億平方米，按照人均40平米算也可以容納3675萬人了。

如果未來每年新生兒按照1000萬來算，那都要足足16年才能消化完。

而且，僅2020年前11個(gè)月的住宅新增施工面積就足以3675萬人居住。

我真的被這個(gè)數(shù)據(jù)震撼到了，現(xiàn)在每年出生才多少?。ㄅf文：《2020年中國出生人口可能銳減220萬至約1250萬》），這些住房以后住空氣嗎？

國家有政策說未來要爭取讓1個(gè)億的農(nóng)民進(jìn)城，那也還差6000萬人啊。且不說當(dāng)下不少農(nóng)民已經(jīng)在城里購房，只不過戶口還是保持農(nóng)村戶口；

且不說未來我們還要新開工多少住宅商品房，君不見頭部房企屯了多少地么？

且不說，我們空置率是有多么的高！雖然官方數(shù)據(jù)公布我國城鎮(zhèn)化率大約為60%，考慮到我國特有的戶籍制度，有學(xué)者分析我們的真實(shí)城鎮(zhèn)化率大約70%和日韓等先行國家的同期城鎮(zhèn)化率進(jìn)程相當(dāng)。

最后，租房稅才幾個(gè)錢??？完全無助于解決甚至緩解地方財(cái)政困境，最大程度解決地方財(cái)政困境只有一條路：就是房產(chǎn)稅?。ㄅf文《如何看待正在推進(jìn)的房地產(chǎn)稅？》）

歸納總結(jié)就是，有如下三點(diǎn)決定了各種稅費(fèi)（比如房產(chǎn)稅）難以轉(zhuǎn)嫁到租客身上：

1、未來空置住房會極大流入市場，因?yàn)閲覄荼貢ㄟ^房產(chǎn)稅提高房產(chǎn)持有成本；

2、國家土地、資金和政策扶持租賃住房發(fā)展，這是國家隊(duì)，會進(jìn)一步擴(kuò)充市場的租房數(shù)量；