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總局明確:一次性收租金的個(gè)稅(次數(shù))如何計(jì)算

 劉劉4615 2019-07-11

小陳稅務(wù) xiaochenshuiwu 2019-07-11

總局口徑視頻

財(cái)產(chǎn)租賃個(gè)稅政策匯總

1.財(cái)產(chǎn)租賃所得,適用比例稅率,稅率為百分之二十。

對個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。(財(cái)稅〔2000〕125號)

2.財(cái)產(chǎn)租賃所得,是指個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。

3.財(cái)產(chǎn)租賃所得,每次收入不超過四千元的,減除費(fèi)用八百元;四千元以上的,減除百分之二十的費(fèi)用,其余額為應(yīng)納稅所得額。

(1)每次(月)收入額不超過4000元的:應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=[每次(月)收入額-允許扣除的項(xiàng)目-修繕費(fèi)用(800元為限)-800]×20%

(2)每次(月)收入額在4000元以上的:應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額x適用稅率=[每次(月)收入額-允許扣除的項(xiàng)目-修繕費(fèi)用(800元為限)]×(1—20%)×20%

4.財(cái)產(chǎn)租賃所得,以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。

(1)一個(gè)月收取一年的租金,算一次收入,實(shí)務(wù)中稅務(wù)機(jī)關(guān)放寬口徑按照每月收入為一次(詳見總局視頻)

(2)每個(gè)月收取租金,每月算一次收入

(3)不同租賃標(biāo)的物(比如出租兩套房),分別算次數(shù)。

【例】某個(gè)人出租一套房屋,每月租金8000元,一次性收取12個(gè)月租金,則不考慮其他情況(應(yīng)該減除4%的房產(chǎn)稅):

(1)按照政策,96000元為一次,則

應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額:(96000×(1-4%)-800)×(1-20%)×10%=7308.8元

(2)按照放寬口徑或者每月收租金,8000元為一次,總共12個(gè)月,則

應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額:(8000×(1-4%)-800)×(1-20%)×10%×12=6604.8元

(3)兩次租金相差個(gè)人所得稅:7308.8-6604.8=704元

5.有關(guān)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為:

(一)財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi);

(二)向出租方支付的租金;

(三)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用;

(四)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。(國稅函〔2009〕639號)

6.扣除項(xiàng)目

(1)納稅義務(wù)人在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加,可持完稅(繳款)憑證,從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

(2)納稅義務(wù)人出租財(cái)產(chǎn)取得財(cái)產(chǎn)租賃收入,在計(jì)算征稅時(shí),除可依法減除規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外,還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證,證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用,以每次800元為限,一次扣除不完的,準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除,直至扣完為止。(國稅發(fā)〔1994〕089號)

附:個(gè)人出租房屋其他涉稅政策

一、增值稅

(一)自然人出租房屋

自然人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

自然人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房),按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

其他個(gè)人,采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入,可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的,免征增值稅。

(二)個(gè)體工商戶出租房屋

1.個(gè)體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

2.個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,稅率為9%;

個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,征收率為5%。

二、房產(chǎn)稅

個(gè)人出租房屋,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),稅率為12%。

對個(gè)人出租住房,不區(qū)分用途,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

三、城鎮(zhèn)土地使用稅

對個(gè)人出租住房,不區(qū)分用途,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、印花稅

對個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。

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