增量市場時(shí)代已經(jīng)過去，佳兆業(yè)如何憑借城市更新實(shí)現(xiàn)彎道超車。

《巴菲特的護(hù)城河》一書中，有一個(gè)“護(hù)城河理念”，企業(yè)如果要具備持續(xù)競爭力，就需要擁有寬闊的護(hù)城河。

對(duì)于佳兆業(yè)而言，城市更新板塊如同佳兆業(yè)的護(hù)城河。從深圳起家到走出大灣區(qū)，斬獲一個(gè)又一個(gè)項(xiàng)目，完成一個(gè)又一個(gè)質(zhì)的飛躍。在城市更新背后，佳兆業(yè)的成功有哪些值得探究的秘密。近日《中國房地產(chǎn)金融》專訪佳兆業(yè)副總裁劉策，為市場解讀佳兆業(yè)的城市更新歷程。

佳兆業(yè)是較早布局城市更新領(lǐng)域的房企之一。

肇始于深圳，1999 年進(jìn)入該領(lǐng)域，收購深圳龍崗布吉爛尾項(xiàng)目一戰(zhàn)成名，佳兆業(yè)“舊改”業(yè)務(wù)由此起步。

擁有逾20 年城市更新經(jīng)驗(yàn)的佳兆業(yè)，占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢，目前完成了粵港澳大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海、華中等區(qū)域的十余個(gè)核心城市，已轉(zhuǎn)化項(xiàng)目加上正在推進(jìn)項(xiàng)目超過200 個(gè)。

2011 年，佳兆業(yè)組建了專業(yè)城市更新公司——佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司。平均5 年的項(xiàng)目周期和超過40% 的毛利率等數(shù)據(jù)均在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先位置。

城市更新業(yè)務(wù)也被佳兆業(yè)視作未來高質(zhì)量健康發(fā)展的動(dòng)力所在。“城市更新市場將迎來一個(gè)'十萬億’級(jí)的黃金大賽道。我們非?？春贸鞘懈掳l(fā)展前景?！奔颜讟I(yè)副總裁劉策接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪時(shí)如是說。

1998 年商品房制度啟動(dòng)改革，中國房地產(chǎn)市場新增體量處于不斷增長的狀態(tài)。大開發(fā)20 多年過去，2020年全國房地產(chǎn)的開發(fā)總量已經(jīng)躍升14萬億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)天花板已經(jīng)到來。

在增量見頂同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)代，城市更新作為當(dāng)前城市存量發(fā)展的重要途徑，對(duì)激活城市存量土地，滿足住房需求，提升城市的未來發(fā)展空間意義重大。

2013 年起， 中央明確提出“ 嚴(yán)控增量，盤活存量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升效率”“由擴(kuò)張性規(guī)劃逐步轉(zhuǎn)向限定城市邊界、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)的規(guī)劃”等政策方針，城市更新工作提高到了國家戰(zhàn)略高度。

此次城市更新寫入了“十四五”規(guī)劃，首次出現(xiàn)在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年規(guī)劃里，意義重大。

劉策認(rèn)為，這意味著城市更新上升為一項(xiàng)國家行動(dòng)，也為“十四五”乃至今后做好城市工作指明了方向，明確了目標(biāo)任務(wù)。因此，房企選擇進(jìn)入城市更新領(lǐng)域，已成企業(yè)未來長遠(yuǎn)發(fā)展的路徑之一。

佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成在佳兆業(yè)2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，佳兆業(yè)從事城市更新較早，并且每年在這方面的競爭優(yōu)勢在不斷提升，特別是在政策、在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)包括在規(guī)模和產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及在支持政府保障性用房和政策性、建設(shè)性的用房等等方面，佳兆業(yè)也為這個(gè)行業(yè)、為城市發(fā)展規(guī)范化做了一些貢獻(xiàn)。佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席、執(zhí)行董事兼總裁麥帆表示，城市更新是佳兆業(yè)的核心板塊，企業(yè)擁有一個(gè)三年行動(dòng)計(jì)劃，近期計(jì)劃預(yù)計(jì)在2021到2023年共有至少50個(gè)項(xiàng)目完成轉(zhuǎn)化。

佳兆業(yè)作為參與城市更新積極的企業(yè)之一?！盃€尾樓”桂芳園的成功，讓其擁有能力接下一個(gè)個(gè)舊改項(xiàng)目，也一舉打響了其在城市更新領(lǐng)域的品牌。在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)歷中，也讓佳兆業(yè)走出有別于其他房企傳統(tǒng)開發(fā)路徑的新路子，開啟了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)差異化競爭的格局。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場增量開發(fā)的利潤水平，有出現(xiàn)回落的趨勢，房企的毛利潤開始向社會(huì)資本平均回報(bào)水平回歸。相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，房企通過城市更新能以較低的地價(jià)獲取土地儲(chǔ)備，從而保證更高的利潤率。在傳統(tǒng)招拍掛手段盈利能力稀薄的現(xiàn)在，越發(fā)受到房企的青睞。

以佳兆業(yè)布局深圳為例，2020年深圳住宅用地土拍市場平均地價(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，南山區(qū)平均地價(jià)為62975元/平方米，為全市最高。全市土地價(jià)格洼地在坪山區(qū)，成交均價(jià)為16398元/平方米。而佳兆業(yè)深圳城市更新新增項(xiàng)目土地成本僅為13940元/平方米。遠(yuǎn)低于深圳各地招拍掛成交價(jià)格。

舊改項(xiàng)目利潤空間巨大，是公司重要的盈利來源。

作為城市更新龍頭企業(yè)，佳兆業(yè)的城市更新紅利正在穩(wěn)步釋放，在2020年的合約銷售中，城市更新項(xiàng)目銷售額占整體銷售的三分之一，成為集團(tuán)銷售貢獻(xiàn)的重要來源。隨著這些轉(zhuǎn)化項(xiàng)目進(jìn)入利潤結(jié)轉(zhuǎn)通道，佳兆業(yè)的盈利水平也將得到穩(wěn)步提升。

截至2020年年末，佳兆業(yè)土地儲(chǔ)備約2875萬平方米，總貨值超6700億元，其中一線城市貨值占比約51%。目前，佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)面積占比約55%，貨值超4600億元。

被稱作“灣區(qū)舊改王”的佳兆業(yè)”，截至2020年年底，城市更新項(xiàng)目占地面積超5000萬平方米，絕大部分位于粵港澳大灣區(qū)，其中深圳、廣州兩地貨值占比高達(dá)86%成為規(guī)模壯大、利潤增長的“糧倉”，夯實(shí)企業(yè)跨周期發(fā)展的底氣。

“城市更新完全有可能成為房企新的利潤增長點(diǎn)?！痹趧⒉呖磥恚鞘懈马?xiàng)目利潤確實(shí)優(yōu)于招拍掛項(xiàng)目，而且大部分城市更新項(xiàng)目都處于市場價(jià)值相對(duì)高的區(qū)域。

從房地產(chǎn)開發(fā)端看，如深圳、廣州、昆明等一些城市新增土地越來越依賴城市更新供地，以及二級(jí)市場拿地競爭激烈，盈利越來越難等，迫使一些房企被動(dòng)加入。

但同時(shí)劉策還強(qiáng)調(diào)，并不是所有房企都有機(jī)會(huì)“蠶食”這塊利潤，因?yàn)槌鞘懈逻M(jìn)入門檻相對(duì)較高，所以項(xiàng)目操盤風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。

城市更新項(xiàng)目大部分屬于重資產(chǎn)、長周期項(xiàng)目，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的高周轉(zhuǎn)模式存在較大差異。通常項(xiàng)目操盤復(fù)雜，需要具備一定的城市運(yùn)營能力，包括產(chǎn)業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營等。其中，需要協(xié)調(diào)的利益相關(guān)方較多，包括政府、涉及的企業(yè)和業(yè)主及一些潛在的利益相關(guān)方。

相對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，城市更新政策約束多、流程環(huán)節(jié)多，大部分城市存在“一城多策”，甚至“一區(qū)多策”。

以深圳為例進(jìn)行說明，僅去年一年就發(fā)布了超過100 條城市更新相關(guān)政策。

城市更新這片“新藍(lán)海”，成為房地產(chǎn)市場“下半場”的重要競爭領(lǐng)域。

從時(shí)代背景和行業(yè)發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入存量時(shí)代，包括佳兆業(yè)在內(nèi)的一些房企已敏銳地把握到了未來時(shí)代的機(jī)會(huì)，前瞻性地加大了布局。

但城市更新是一個(gè)綜合工程，不僅僅是拆、改、建，需要有很強(qiáng)的運(yùn)營能力，特別是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力，以及資本調(diào)動(dòng)能力。

劉策認(rèn)為，企業(yè)參與城市更新時(shí)需要具備城市綜合運(yùn)營能力。除了對(duì)城市更新政策的理解能力、通透能力之外，還需要長周期運(yùn)營思路，以及匹配穿越長周期相關(guān)的開發(fā)能力，包括項(xiàng)目長周期融資能力、產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營能力?！皳碛休^強(qiáng)的綜合協(xié)調(diào)能力，與政府、業(yè)主、企業(yè)等各個(gè)方面溝通達(dá)成多方共贏的溝通能力?！?/span>

因此，城市更新往往又被看作是市的土地政策、舊改政策、整體規(guī)劃都不一樣，而且文化、人文、社會(huì)、階段、政策穩(wěn)定性都不一樣，所以每個(gè)項(xiàng)目都可以看作是“非標(biāo)”。

只有對(duì)每一個(gè)城市都有非常深入的了解，才具備碰城市更新的條件。

以佳兆業(yè)坂田城市廣場項(xiàng)目為例，這是一個(gè)從老舊工廠到全業(yè)態(tài)城市綜合體飛躍的經(jīng)典案例。

曾經(jīng)的老舊工廠，搖身一變成為完善的一站式家庭時(shí)尚生活綜合體，同時(shí)亦是以高新技術(shù)為主導(dǎo)的城市復(fù)合型功能區(qū)的重要組成部分，堪稱深圳城市更新項(xiàng)目的典范。

劉策談及這個(gè)項(xiàng)目過程中體現(xiàn)了兩大成功關(guān)鍵因素，一是強(qiáng)調(diào)以人為本，尊重業(yè)主利益的開發(fā)理念。如產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中，佳兆業(yè)充分考慮到回遷居民需求，從居住、租賃和銷售等不同用途的角度設(shè)計(jì)了多種戶型，供回遷居民選擇；項(xiàng)目施工規(guī)劃中，把回遷安置房安排在項(xiàng)目首期等。

二是強(qiáng)調(diào)城市重生，積極發(fā)揮佳兆業(yè)多元化產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，如補(bǔ)充和完善了城市功能，提供高標(biāo)準(zhǔn)的公共服務(wù)（商業(yè)商務(wù)、文化娛樂、體育）和居住配套，打造優(yōu)質(zhì)的空間環(huán)境，為在本片區(qū)就業(yè)的人員提供了“安居樂業(yè)”的城市生活環(huán)境和便利的配套設(shè)施。

舊改成為佳兆業(yè)的“王牌”并非憑空而來。

“公司儲(chǔ)備了一批專業(yè)的人才隊(duì)伍，已成功轉(zhuǎn)化項(xiàng)目32 個(gè)，現(xiàn)有精通投資測算、規(guī)劃設(shè)計(jì)、政策研究、商務(wù)談判等專業(yè)技能的員工1000 人左右?！眲⒉吒嬖V記者，目前佳兆業(yè)已形成一整套包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、商務(wù)談判、拆遷回遷、開發(fā)建設(shè)、公共服務(wù)等方面的成熟運(yùn)作模式，業(yè)務(wù)涉及舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)及爛尾樓改造等。

與此同時(shí)，佳兆業(yè)提出“地產(chǎn)+城市更新+ 產(chǎn)業(yè)”三駕馬車的發(fā)展戰(zhàn)略，形成了其區(qū)別于同行之間的獨(dú)特戰(zhàn)略優(yōu)勢與核心競爭能力，還實(shí)現(xiàn)城市更新服務(wù)價(jià)值鏈的整合與延伸。

佳兆業(yè)集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官、高級(jí)副總裁吳建新也表示，未來城市更新將走向萬象更新。在城鄉(xiāng)融合方面，土地的流轉(zhuǎn)將盤活土地存量資源, 并要積極探索“城市更新+”的模式，拓展邊界。

從城市更新與產(chǎn)業(yè)協(xié)同看，佳兆業(yè)提出了“城市更新+” 模式。劉策表示，佳兆業(yè)利用了20 多個(gè)產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢，推動(dòng)城市空間重構(gòu)、時(shí)間軸重構(gòu)和生命周期三大維度變革，推進(jìn)居住體系、產(chǎn)業(yè)體系、文化體系、智能體系、健康體系等全面創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)與運(yùn)營有機(jī)結(jié)合。

值得一提的是，這種“城市更新+ 產(chǎn)業(yè)”的協(xié)同開發(fā)模式得到了政府、業(yè)主等相關(guān)利益方的認(rèn)同，在項(xiàng)目拓展與開發(fā)過程中發(fā)揮了重要作用。

據(jù)悉，佳兆業(yè)在城市舊改、城市更新方面持續(xù)發(fā)力，進(jìn)一步增強(qiáng)其經(jīng)營能力，目前業(yè)務(wù)版圖已經(jīng)走出大灣區(qū)，房企參與城市更新從舊工業(yè)區(qū)、城中村、爛尾樓、老舊住宅小區(qū)的改造，開始躍升到產(chǎn)業(yè)更新時(shí)代。

郭英成表示希望佳兆業(yè)能夠在利潤、規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)三方面均衡發(fā)展、持續(xù)優(yōu)化，成為有質(zhì)量、可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)可控的地產(chǎn)公司。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，佳兆業(yè)也在向跟地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)的方向拓展，旗下的醫(yī)療、教育、科技產(chǎn)業(yè)等都屬于產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的方向，特別是跟城市更新相關(guān)的方面，佳兆業(yè)也正積極做進(jìn)一步優(yōu)化。