問：請問城市更新項目中安置回遷給被拆遷權(quán)利人的房屋需要預繳增值稅嗎？

答：安置回遷房屋原則上不需要預繳增值稅。營改增后房地產(chǎn)項目增值稅預繳的政策規(guī)定主要在《關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號，“18號公告”）中進行明確，根據(jù)18號公告第十條和第十九條的規(guī)定，滿足采取預收賬款方式銷售的項目，在收到預收款時按照3%的預征率計算預繳增值稅。城市更新項目中安置回遷的房屋一方面不屬于采用預收賬款方式銷售的房屋，另一方面回遷房也不存在收取預收款的問題。實務中原則上在回遷房交房時按照視同銷售處理的規(guī)則確定納稅義務時間申報增值稅。

問：那城市更新項目中的回遷房需要預繳土地增值稅嗎？

答：首先，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字【1995】第6號，“土增實施細則”）第十六條的規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。”其次，根據(jù)國稅發(fā)【2006】187號文和國稅函【2010】220號文的規(guī)定，回遷房在所有權(quán)轉(zhuǎn)移時按照視同銷售規(guī)則確認房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。所以綜合兩個文件來，土地增值稅預征的前提是項目竣工結(jié)算前觸發(fā)納稅義務的發(fā)生了，由于回遷房的納稅義務發(fā)生時間是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時候，實務中產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時點均發(fā)生在項目竣工驗收之后，所以回遷房并不滿足預征的條件。

問：這樣是不是意味著城市更新項目中的回遷房也不需要預繳企業(yè)所得稅呢？

答：與增值稅和土地增值稅不同，企業(yè)所得稅并非預繳的概念，而是在達到完工標準之前按照預計毛利的方式征收企業(yè)所得稅，在達到完工標準后再結(jié)算實際毛利與預計毛利之間的毛利差。與土地增值稅存在略微差異的是，根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文第七條的規(guī)定，回遷房確認收入的時點是所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者實際取得利益權(quán)利時。實務中絕大部分的房企都是按照回遷房轉(zhuǎn)移的時點進行確認，但是31號文中所表述的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入到底是孰早的概念還是意味著納稅選擇權(quán)利本身存在較大的爭議。對于城市更新項目而言，拆遷安置本質(zhì)上構(gòu)成一種非貨幣性資產(chǎn)交換行為，所以按照31號文的邏輯房企實際取得利益權(quán)利的時點就可能是取得被拆遷權(quán)利人土地及房屋權(quán)屬成為單一權(quán)利主體的時點，那么這樣回遷房確認收入的時點就可能被推前。而且一旦推前，收入確認的金額也將有所區(qū)別。所以我們建議實務中要與主管稅務機關保持良好的稅務溝通。