不論是民事官司，還是刑事案件，“證據(jù)永遠都是訴訟之王”。所謂“以事實為依據(jù)，以法律為準繩”，人民法院主要就是通過雙方提交的證據(jù)來認定“事實”，進而做出司法裁判。而對當事人來說，打官司就是打證據(jù)，你的證據(jù)是否充分、證據(jù)鏈是否完備，這都會直接影響到案件的裁判結果。

我們已經(jīng)分析討論過，物業(yè)費官司中，物業(yè)公司總能取得近乎百分之百的勝訴率，主要就在于其往往能提交一系列“充分而完備”的證據(jù)；兩相對比，那些出庭應訴的欠費業(yè)主，絕大多數(shù)如同上面那張圖片所描述的那樣，僅僅自以為是、自覺有理地在陳述所謂的“事實”，卻不能提交證據(jù)來作為支撐，由此就必然要承擔“舉證不能”的不利后果。

要想在與物業(yè)公司的這場“實力相差較為懸殊”的博弈中，爭取一個“比較令人滿意”的結果，首先要像我們之前分析的那樣，對物業(yè)方出示的證據(jù)進行“強有力”的“質(zhì)證”，挑出其在程序及實體方面的“疏漏”，否定其與案件的關聯(lián)，擊斷其“證據(jù)鏈條”，搶占“先機”；繼而你還要在“被告舉證”環(huán)節(jié)，全力而為，向法庭提交大量證據(jù)去佐證你的抗辯意見。

物業(yè)費官司屬于“物業(yè)服務合同糾紛”，是業(yè)主與物業(yè)公司之間，在物業(yè)合同履行過程中產(chǎn)生的爭議和糾紛。話說得再“直白”一些，物業(yè)告你要物業(yè)費，它是依據(jù)的《物業(yè)合同》，意思是它干活了，你卻不付費，這就是“違約”。

而你就要向法庭答辯，為什么你不付費，那些諸如“夫妻不和，不孕不育”的理由就不要提了，我們講過，那都是無效抗辯。你也要依據(jù)合同和法規(guī)，講明是因為物業(yè)沒干活兒，或干得很差，所以你才拒絕交費，頂多同意交一部分。（我們在這里討論這個問題，也不是號召你去“無理”的拒交費用，達到“搭車消費”的目的）。那么你的這個抗辯權來自哪里呢？

最直接的法律依據(jù)是2009年最高法《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條：

物業(yè)公司不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)公司承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

仔細解讀這個法條，可以看出物業(yè)的義務來自“合同約定”以及“法規(guī)規(guī)定”，主要包括維修、養(yǎng)護、管理、維護等四大塊兒。因此要先了解你所在小區(qū)的物業(yè)服務內(nèi)容，對應的等級和標準，有的放矢，才能有效行使所謂的合同“同時履行抗辯權”。

一、緊緊圍繞物業(yè)合同，舉證物業(yè)公司“不作為”、“不達標”，未能提供質(zhì)價相符的服務。

1、物業(yè)最基礎的服務是公區(qū)的清潔衛(wèi)生，綠化帶的養(yǎng)護；最常見的合同表述是做到“生活垃圾日產(chǎn)日清，園區(qū)整潔衛(wèi)生”、“四季常綠，三季有花，及時修剪整形，預防病蟲害”等等。

你就要找出：小區(qū)垃圾遍地、衛(wèi)生死角、電梯轎廂一周不擦，消毒不及時；綠化雜草叢生、浮土裸露、苗木枯死等等等等的現(xiàn)象和區(qū)域。

2、物業(yè)最重要的服務是“安全”，安居才能樂業(yè)。這又可以分為三大塊兒：人員進出、車輛停放、消防管理。

你就要提供：保安未能盡職，脫崗睡覺，在崗飲酒、從不巡邏，各色閑雜人員隨意進出，游商浮販穿行叫賣、小廣告滿墻、車輛亂停亂放、人車搶行、消防通道堵塞，進不來120、119等等等等。

3、物業(yè)最傳統(tǒng)的服務是“維修”，它繼承并延續(xù)了以前的“房管所”的職能。這個維修指的是房屋共用部位、附屬共用設施的“小修、零修”，但是要保障這些設施正常運轉和啟用。

你就要針對性地去發(fā)現(xiàn)：電梯動輒故障停擺，超過年檢期限；對講門、監(jiān)控設施失靈，形同虛設；雨水管污水管堵塞，從不清淤；樓道燈不亮，一片漆黑；消防箱破損，水龍水帶不見蹤影等等等等。

4、物業(yè)最“爭議”的服務是“管理”，為何是《物業(yè)管理條例》而非《物業(yè)服務條例》？那是因為物業(yè)的某些服務需要通過“管理”來實現(xiàn)，諸如：違章裝修、私搭亂建、毀綠種菜等等。

該問題我們分析過，物業(yè)能以其沒有行政執(zhí)法權為由予以質(zhì)證辯解。但是對任何一個小區(qū)而言，如果違章搭建、亂圈亂占、樓道雜物堵塞等現(xiàn)象嚴重，至少能說明物業(yè)未能履行“及時提醒、告知制止、及時上報”的義務，在“管理”方面有失職之嫌。

物業(yè)服務內(nèi)容主要包括但不限于上述幾塊兒，畢竟洋房別墅與普通住宅在服務內(nèi)容和標準上的差別極大，這還是要根據(jù)具體的合同來界定。對于上述這些“不作為不到位”，你都可以通過照片（水印相機）或視頻予以固定保存，要有連續(xù)性，要由點及面。

二、收集物業(yè)違反合同約定及法規(guī)規(guī)定的其他行為的證據(jù)。

這方面就比較泛泛了，主要包括：違規(guī)收費、超標準收費、違規(guī)出租物業(yè)用房、侵占公共收益、拒不履行公示義務等等，對于大部分物業(yè)公司來說，這些情況或多或少都有，就是個程度問題而已。

其中，高法司法解釋的第五條明確了，法院對于業(yè)主提出的“物業(yè)違規(guī)收費”抗辯應予支持；而對于《法典》明確的物業(yè)公示義務及其他的違規(guī)行為，一般不能作為業(yè)主拒付減付物業(yè)費的理由。但是提交這些證據(jù)，至少可以反問一下：物業(yè)公司自身存在諸多違規(guī)之處，將業(yè)主的公共收益揣進自身腰包，又有什么底氣來主張全額的物業(yè)費乃至“違約金”呢？

三、各類輔證、旁證、反證。

這類證據(jù)主要是從客觀方面去舉證證實你的答辯意見，包括各類媒體對小區(qū)“負面新聞”的報道、小區(qū)其他業(yè)主的證人證言、相關部門對小區(qū)物業(yè)出具的責令整改通知，乃至物業(yè)公司自身張貼的某些違規(guī)通知公告等等。尤其是“媒體報道的真實性”，往往使得這類證據(jù)非?？陀^，難以辯駁。

四、申請人民法院現(xiàn)場調(diào)查。

這是法律賦予當事人的一項權利，也有助于人民法院查清小區(qū)物業(yè)服務的真實狀況。

客觀地講，業(yè)主一方在物業(yè)費官司中的舉證責任頗為沉重，多數(shù)業(yè)主沒有精力、能力去針對性地收集上述證據(jù)；或者說你也很難證明物業(yè)公司構成對物業(yè)合同的根本性違約。而且，即便業(yè)主一方“同時履行抗辯權”成立，各地法院在這個問題上的裁判意見也并不一致，這一點我們之前分析過，這里不去贅述。

但是那些業(yè)已判結的案例中，凡是業(yè)主方獲判減付或少付物業(yè)費的，毫無例外都是因為其提交了相應的證據(jù)，證明物業(yè)公司在合同履行方面存在諸多的問題。

也就是說，如果你“舉證不能”，那么判決結果毫無懸念；反之，如果你的“合同履行抗辯”成立，那么這個官司是否能取得令你滿意的結果，這就由主審人員去“通盤考慮，綜合考量”，進而依法裁判吧。

畢竟，我們始終堅信：法律面前一概平等，法律永遠是公正的。