追求物業(yè)服務的質(zhì)量和物業(yè)費價格相符，是多數(shù)業(yè)主基本的想法，也是一個基本的公平原則。

但業(yè)主在面對物業(yè)公司向法院起訴催交物業(yè)費的訴訟中，常常以敗訴而告終。業(yè)主們認為，物業(yè)公司服務未達到符合物業(yè)合同約定的標準，小區(qū)臟亂差，保安、保潔人數(shù)明顯不足且年齡以老人為主，電梯經(jīng)常發(fā)生故障，消防設管網(wǎng)施癱瘓無水，事實明明就擺在那里，法院應當能夠公正的裁決，為何什么判業(yè)主敗訴？是不是物業(yè)公司有背景？法院偏向物業(yè)公司等等，以致業(yè)主滋生各種抱怨。

敗訴的原因中有業(yè)主的認識問題，也與業(yè)主的訴訟能力有關。

業(yè)主不是專業(yè)的律師或法律人，缺少法律知識背景和訴訟經(jīng)驗。如何應訴抗辯和舉證證明自己的主張和理由，如何協(xié)助法院查明事實，而業(yè)主可以得到一個'質(zhì)價相符'的公正判決。

一 業(yè)主的應訴抗辯

抗辯，是針對物業(yè)公司提出訴訟請求和陳述的事實理由進行反駁。

一般來說，惡意拖欠物業(yè)費用的業(yè)主很少的，誰不想順順當當?shù)倪^日子呢？誰愿意為了那點物業(yè)費而讓物業(yè)公司成天催債，甚至到法院被起訴的情形呢？

業(yè)主們以拖欠物業(yè)費的方式來表達自己的不滿，總是有各種各樣的原因和理由，業(yè)主們總是有這樣或那樣的理由，但是如何抗辯，則需要具體問題具體對待。下面就說說，業(yè)主被物業(yè)公司的起訴到法院后，常見的幾種常見情形和抗辯理由：

1、房屋質(zhì)量不維修問題的抗辯：這里房屋質(zhì)量有些前期開發(fā)商遺留下來的房屋質(zhì)量。按照法律規(guī)定，房屋質(zhì)量是有質(zhì)保期的，除了主體工程外，一般不超過五年。不少業(yè)主對房屋質(zhì)保期并無太多的概念，認為房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，物業(yè)公司就應該及時地維修。而物業(yè)公司則認為質(zhì)保期的內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，業(yè)主們應當要求開發(fā)商承擔維修保修責任。對于物業(yè)公司的態(tài)度，業(yè)主則認為，既然我付了物業(yè)費用，你不維修，我自然不會支付下一期的物業(yè)費。物業(yè)費的糾紛由此而產(chǎn)生。那么房屋質(zhì)保期內(nèi)的維修責任是應該向開發(fā)商要求維修呢？還是應該向物業(yè)公司要求維修呢？

這里需要具體區(qū)分對待，對于質(zhì)保期的房屋專有部分，或者說是房屋套內(nèi)部分，業(yè)主可以向開發(fā)商要求進行房屋維修。對于房屋的共用部分，則既可以要求開發(fā)商進行維修，也可以要求物業(yè)公司進行維修。要求物業(yè)公司維修的理由是什么呢？在質(zhì)保期內(nèi)，無論專有部分，還是共用部分，作為開發(fā)商，不管是作為房屋的制造商，還是作為房屋的銷售商，作為消費者的業(yè)主，都有權(quán)開發(fā)商承擔房屋維修的責任。而物業(yè)公司呢？雖然質(zhì)保期的維修責任的是開發(fā)商，但是基于業(yè)主和物業(yè)公司之間的物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，業(yè)主向物業(yè)公司支付的物業(yè)費中，有相當大的部分是支付對業(yè)主的共用部分，共用設施設備則進行維護和保養(yǎng)的費用。因此，物業(yè)公司應當承擔維修的責任。但此處應注意，這里的物業(yè)公司的維修責任僅限于小修為限。因此，物業(yè)公司未能盡到維修責任的可以作為業(yè)主的抗辯的理由。

2、物業(yè)服務質(zhì)量不合格的抗辯：這里又分公共設備設施故障，衛(wèi)生保潔，消防安全，違建嚴重等問題，首先，設施設備故障：比較典型的如電梯，由于維保不到位或者降低維保等級，致使電梯故障頻繁，有些甚至脫審或未審而導致有些業(yè)主受困。而業(yè)主向物業(yè)公司反映，得到態(tài)度冷淡，又不能及時地得到解決。因此業(yè)主以拖欠物業(yè)費的方式而作為自己的抗議方式。其次，衛(wèi)生保潔，很多小區(qū)由于衛(wèi)生保潔次數(shù)減少，或者垃圾清運不及時，導致小區(qū)環(huán)境臟亂差，特別有些衛(wèi)生影響到業(yè)主自身的，則業(yè)主也會以不交物業(yè)費的方式進行抗爭。消防安全，消防問題則是關系到生命安全的大事，但很多物業(yè)公司為了減少成本開支，降低維保標準，以致消防管網(wǎng)癱瘓。業(yè)主也會因此拒交物業(yè)費，園區(qū)內(nèi)違建嚴重，而物業(yè)公司又以自身不具有執(zhí)法權(quán)為由拒絕業(yè)主的訴求，因此，業(yè)主也會以此拒交物業(yè)費。對于此類物業(yè)服務質(zhì)量不合格，未達標的。業(yè)主的抗辯理由思路，根據(jù)《物業(yè)服務合同》的約定，對照《物業(yè)服務合同》約定的內(nèi)容和標準，逐條地陳述出物業(yè)公司在物業(yè)服務合同履行上存在的問題和不足。

3、車輛財產(chǎn)被損、被盜等致使業(yè)主財產(chǎn)受損。如家中財物被損、被盜，車輛被損，電動車被盜等財產(chǎn)性損失，物業(yè)公司稱，這是第三人所為，又不是物業(yè)公司損壞的、也不是物業(yè)公司讓他來偷的，與物業(yè)公司無關，業(yè)主應當報警處理。業(yè)主們則認為，雖然物業(yè)公司不是直接的行為人，但是對于公共秩序的維護也是在物業(yè)服務合同里的，特別是小區(qū)的門禁、監(jiān)控攝像是癱瘓的，有的圍墻是殘缺的，，安裝這些設施和圍墻的本質(zhì)是就是為了防止不法分子進入或者以便查找違法者的，現(xiàn)在卻是癱瘓的。那么，我交物業(yè)費這又有什么意義呢，因此我不交費。這里抗辯理由是，雖然業(yè)主的財產(chǎn)損失，物業(yè)公司不是直接的責任人，但是基于物業(yè)服務合同的內(nèi)容，物業(yè)公司具有對小區(qū)內(nèi)公共秩序的維護和對門禁、安防、圍墻等安防設施維護的義務，物業(yè)公司在合同義務范圍內(nèi)，未盡到安防設施維護的義務，致使其癱瘓的，也應當承擔責任。特別是2020年1月1日起實施的《民法典》，對物業(yè)公司的安全保障義務，也進行了規(guī)定和要求。

在物業(yè)費催交的訴訟，業(yè)主的抗辯理由，不僅以上的幾種情形?，F(xiàn)實中，每家每戶的情況也不一致，具體的要根據(jù)具體的情況來具體對待。

二、業(yè)主如何舉證？

訴訟的另一個重要的環(huán)節(jié)：舉證。

'無證據(jù)、無訴訟'，沒有證據(jù)，在任何一場官司中，僅僅靠口頭的陳述或者抗辯，沒有證據(jù)，都是很難取勝的。業(yè)主面對物業(yè)公司提起的物業(yè)費訴訟中，很多業(yè)主敗訴的原因，就是因為業(yè)主未能舉證或者舉證證據(jù)不足。

雖然業(yè)主們都認為，自己向法庭說的事實，現(xiàn)實中也可能的確是事實，但法律所要求的事實，與現(xiàn)實中的事實，則不是同一標準的事實，法律的事實是需要通過一定的證據(jù)所能證明的事實。該如何舉證，則是取勝的關鍵。在訴訟過程，業(yè)主該收集哪些證據(jù)向法庭提供證明物業(yè)服務未達到合同約定的內(nèi)容呢？

在向業(yè)主催交物業(yè)費訴訟中，業(yè)主所需要提出的證據(jù)，一般來說分為兩大類，一是證明公共區(qū)域服務不到位的證據(jù)，二是因公共區(qū)域服務不到位而給業(yè)主自身造成損害的證據(jù)。具體到的物業(yè)服務合同糾紛中，業(yè)主可以向法庭舉證的證據(jù)，主要有以下幾種：

1、反映園區(qū)環(huán)境的照片、視頻錄像。照片可能是很多業(yè)主第一時間的所能想到的。照片雖然能夠反映一些情況，但是照片本身具有一定的缺陷，照片的拍攝僅僅是一個瞬間，而物業(yè)服務則是一個過程，甚至說可以是以一個長時間的過程，因此照片的證據(jù)功能十分有限。而相比照片而言，視頻資料則有了進一步的優(yōu)勢。視頻資料是由一組動態(tài)的畫面所組成，而視頻也只能反映一段時間的問題，證明效力也不是十分強。除非你可以提供長時間全年的視頻資料。但這對業(yè)主來說，則是十分困難，因此，照片、視頻資料是在實在無法提供其他證據(jù)的前提下，才使用照片、視頻作為證據(jù)。

2、行政部門的處罰、責令整改的處理文書、文件、通知等。行政部門基于城市行政管理和公共利益的需要，會對物業(yè)公司是否遵守行政法規(guī)規(guī)定進行監(jiān)督和檢查。例如:物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)的違章搭建的、城管部門會對物業(yè)公司進行處罰；消防設施未進行檢修，不能政策運行的，公安消防部門會對物業(yè)公司進行處罰；電梯、機械車位等特種設備，未進行年檢或維保不到位存在安全隱患的，市場監(jiān)督管理部門對物業(yè)公司進行的處罰；物業(yè)公司擅自毀綠的，園林綠化部門依法進行的處罰；此外，還有類似城市聯(lián)合執(zhí)法，創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市大檢查作出的處罰等待。而這類處罰或者處理文件的證據(jù)取得，如果是行政部門自己在檢查過程中發(fā)現(xiàn)處理的，很少能夠被業(yè)主發(fā)現(xiàn)（假如政府網(wǎng)站上有公告的，則業(yè)主就容易取得）。但如果是業(yè)主在日常生活中，物業(yè)公司存在類似的違反行政管理的行為而向行政部門進行投訴或者舉報而作出的處理，按照規(guī)定是要提供給投訴人或受害人的，則業(yè)主就容易提供。

3、網(wǎng)上投訴、咨詢、建議，被行政部門核實給業(yè)主的反饋、回復。很多城市的政府部門都開通了網(wǎng)上的市民熱線、市長信箱、市政直通車等，目的在于接受百姓投訴，征集百姓意見，反映社情民意等。對于老百姓反映的生活、工作、生產(chǎn)中的難題、建議、咨詢、投訴等進行及時的處理，化解矛盾，往往會針對的百姓的反映的問題進行回復、反饋。而這些回復、反饋都是經(jīng)過調(diào)查核實的回復，對于業(yè)主反映的物業(yè)服務的情況，如衛(wèi)生、保安、電梯、消防、車位等問題，往往都會通過網(wǎng)上予以回復反饋，而這些回復反饋，恰恰能夠記載著物業(yè)公司在日常中的物業(yè)服務情況。

4、公安部門的報警記錄，處理決定等。此類證明主要是因業(yè)主的財產(chǎn)在公共區(qū)域被盜，或者因為公共設施如圍墻、監(jiān)控、門禁因物業(yè)服務問題而出現(xiàn)的嚴重缺陷，導致違法行為利用這類缺陷而實施的違法犯罪行為。最終被公安機關進行調(diào)查或處理的情形。由于物業(yè)公司未能按照合同約定對相關設施設備進行維護保養(yǎng)，導致設施設備出現(xiàn)重大問題，而無法發(fā)揮正常的功能，雖然犯罪違法行為并非物業(yè)公司所實施，但客觀上，業(yè)主的財產(chǎn)受損也與物業(yè)公司未能盡到物業(yè)服務義務有關，因此也應當盡一定比例的責任。如果相關的報警記錄、處理決定等內(nèi)容中可以證明上述因物業(yè)服務不到位而造成業(yè)主財產(chǎn)受到損失事實的證據(jù)，是可以作為證據(jù)提交法庭證明業(yè)主自己的主張的。

5、業(yè)主委員會，物業(yè)公司的通知、公告。業(yè)主委員會負有對物業(yè)公司的物業(yè)服務進行監(jiān)督的職責。在監(jiān)督的過程中，如有物業(yè)公司存在提供的物業(yè)服務出現(xiàn)不到位或者過錯行為，業(yè)主委員會一般會要有要求整改通知，公告，聯(lián)系單等的資料，而這類資料的內(nèi)容則就可能會顯現(xiàn)出物業(yè)服務未達到合同標準的情形存在；而在一些物業(yè)公司的公告、通知中，有時也會發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司的存在過錯的情形，例如：將綠化改建車位，將物業(yè)用房作為商用，停用電梯等等。而此類事項物業(yè)公司是無權(quán)作出決定的，也并非公示通知一下就算作征求業(yè)主同意了，恰恰反正了物業(yè)公司在物業(yè)服務中存在的過錯的情形存在。

6、報紙、電視、網(wǎng)上媒體等新聞報道。在一些新聞報道中，也能夠反映出物業(yè)服務不到位或存在重大缺陷的情形。例：小區(qū)的長期違章搭建被業(yè)主向新聞媒體曝光，發(fā)生火災，而消防設施癱瘓導致消防部門救火受阻，電梯故障導致人員受困等情況而被媒體曝光。很多事情的發(fā)生看似偶然，實質(zhì)上與日常管理和設施設備是否盡到維護義務有關。而新聞報道中所被核實的事實，如果能夠證明物業(yè)服務不到位的，也可以作為反駁物業(yè)服務存在質(zhì)量問題的有利證據(jù)。

此外，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主還可以通過申請法院現(xiàn)場勘察的方式，由法院對小區(qū)的物業(yè)服務環(huán)境、綠化、設施設備維護等情況進行現(xiàn)場勘察，制作現(xiàn)場勘察筆錄，以證明小區(qū)的物業(yè)服務情況。

當然用于反駁物業(yè)服務問題的證據(jù)遠遠超過上面舉例內(nèi)容，還是那句話，具體的問題具體對待。在催交物業(yè)費的訴訟中，業(yè)主們注意的還很多，例如還需要業(yè)主們平時要有證據(jù)意識，注意保存證據(jù)。注意與其他被其他業(yè)主進行及時地溝通，互相幫助，了解訴訟進展和證據(jù)的情況等待

以上就是基于個人的辦案實務，而總結(jié)出了訴訟經(jīng)驗技巧，分享給大家，并不是鼓勵和建議大家不交物業(yè)費，這里說的'勝訴'，絕不是通過訴訟，業(yè)主可以達到物業(yè)費的效果。相反，而是希望根據(jù)'質(zhì)價相符'的原則，按照相應的服務標準，繳納物業(yè)費用，業(yè)主們應當積極的繳納物業(yè)費，這本身也是誠實信用和契約精神的體現(xiàn)。畢竟物業(yè)市場的良性發(fā)展，不僅有利于物業(yè)公司優(yōu)勝劣汰，而且也有利于業(yè)主自身環(huán)境的提升和居住的舒適。

文|呂海波 安徽凱安律師事務所