欠交物業(yè)費現(xiàn)象在各大城市住宅類物業(yè)項目普遍存在，小區(qū)建成年代越早，物業(yè)費就越難收。平均來看，收繳率能達到80%以上的，這就很不錯了。

業(yè)主拒交物業(yè)費的理由也是五花八門，其中有的純粹是屬于“無理拒繳”，諸如：夫妻不和、鄰里糾紛、貓拉狗尿、不孕不育；等等等等，只要不想交費，它能“振振有辭”的說出一萬種不搭嘎的借口。

當然，也有的業(yè)主拒交物業(yè)費“事出有因”，甚至“于法有據(jù)”，即便被物業(yè)告上法庭，他們也能依法行使合同的“同時履行抗辯權(quán)”，要求“免收或減收物業(yè)費”。

人民法院受理的物業(yè)公司起訴業(yè)主催索物業(yè)費案件，其“案由”統(tǒng)稱為“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”，就是說，欠交物業(yè)費這個事兒，屬于合同履行過程中產(chǎn)生的糾紛和爭議。而所謂的“同時履行抗辯權(quán)”，是原《合同法》賦予合同當事人的權(quán)利，意思就是，合同的一方在對方未履行前，有權(quán)拒絕對方請求自己履行合同的權(quán)利。

由此，物業(yè)費官司爭議的焦點就集中在《物業(yè)合同》的履行情況：

物業(yè)公司要提交證據(jù)證明，它依照合同的約定，履行了義務(wù)，為全體業(yè)主提供了“質(zhì)價相符”的服務(wù)。被告業(yè)主在享受了服務(wù)的前提下，拒絕繳納費用，就構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)責任，進而要求其補交欠費本金，賠償違約金以及承擔案件訴訟費等。

我們之前也分析過，物業(yè)公司畢竟是個企業(yè)，“有專業(yè)的人做專業(yè)的事”，其在“證據(jù)提交”方面做的往往比較“全面、細致、到位、充分”，因此更易被法院采信采納。

對于出庭應(yīng)訴的被告欠費業(yè)主一方而言，他們中的大多數(shù)根本不知道或者不懂得如何舉證，“空口無憑”，所謂的“履行抗辯權(quán)”就不能成立，由此就要承擔“舉證不能”的不利后果。

但隨著業(yè)主一方法制意識的不斷提高，近年來，在諸多物業(yè)費官司中，許多業(yè)主能夠提交一系列證據(jù)，證明物業(yè)“提供的服務(wù)不符合合同約定的標準”，或者其在履行義務(wù)過程中存在諸多瑕疵，至少不能做到“質(zhì)價相符”。也就是說，業(yè)主行使履行抗辯權(quán)成立。

按照最高人民法院2009年發(fā)布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條： 物業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)合同約定的，或法規(guī)以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)公司承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。

對這個法條解讀的話，如果業(yè)主的履行抗辯權(quán)成立，那么“請求減付物業(yè)費”的主張就應(yīng)該得到支持。

而對于物業(yè)費官司的主審人員來說，這就是個“難點”，是個現(xiàn)實的“司法困境”。你會發(fā)現(xiàn)，不同地區(qū)的法院在這個問題上的裁判觀點并不一致，存在爭議：

有的法院認為，即便業(yè)主的履行抗辯權(quán)成立，也不能判令“打折”減免物業(yè)費。因為小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的開展，是建立在業(yè)主一方及時“足額”繳納物業(yè)費的基礎(chǔ)之上；此外，在缺乏第三方評估機構(gòu)出具的評估報告的前提下，無法對物業(yè)服務(wù)標準進行量化，也就不應(yīng)判決減付物業(yè)費。如果支持這些業(yè)主的請求，那么對于那些及時足額繳費的其他業(yè)主而言，就是不公平的，它們再來請求“返還物業(yè)費”，或者也效仿不交物業(yè)費怎么辦？

由此，這些法院會判令業(yè)主足額補交所欠的物業(yè)費本金，但是不支持物業(yè)公司的“違約金”主張。同時提出的“司法建議”是：業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)不滿，可以召開業(yè)主大會“解聘”物業(yè)公司，不能以單純的拒交物業(yè)費來“維權(quán)”。

也有的法院，從我國民法“公平合理、等價有償”的基本原則出發(fā)，認為如果物業(yè)公司不能提供“質(zhì)價相符”的服務(wù)，那么就無權(quán)向業(yè)主收取“全額”的物業(yè)費。保護業(yè)主“履行抗辯權(quán)”，有利于督促物業(yè)公司增強服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量。

由此，這些法院不僅不會支持物業(yè)主張的違約金，甚至連業(yè)主所欠的物業(yè)費本金都會予以折扣，（多在50%-70%之間）在這種情況下，業(yè)主幾乎算是“勝訴”的一方了。當然，這其中的前提是，你提交的證據(jù)要能夠證明，物業(yè)公司的服務(wù)存在“嚴重瑕疵”，構(gòu)成嚴重違約。

結(jié)合我們當前的物業(yè)管理現(xiàn)狀，各地區(qū)的具體實際，以及物業(yè)管理市場的成熟程度來看，短期內(nèi)很難建立一套統(tǒng)一的物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平評判標準；而所謂的第三方物業(yè)服務(wù)評估機構(gòu)也難以盡快普及。也就是說，上述的困境和爭議估計在今后較長的一段時期都將存在。

對物業(yè)公司來說，還是應(yīng)該切實做好你應(yīng)該做的，那就是擺正位置，干好服務(wù)。只有你的服務(wù)得到了小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的認可，才有向業(yè)主“全額收費”的底氣。

而對于業(yè)主一方而言，不管出于什么原因，在欠交物業(yè)費之前，要先考慮到相應(yīng)的后果。一旦物業(yè)提起訴訟，你要有相應(yīng)的準備。臨陣磨槍的意義不大，要在平時就養(yǎng)成積累各項證據(jù)的習慣，還要保證采集證據(jù)的規(guī)范性。要讓你提交的證據(jù)與你拒交或少交物業(yè)費之間存在“必然的關(guān)聯(lián)”。

怎樣才能做到這一點呢？努力的學習去吧。