 點(diǎn)擊上方藍(lán)字財稅微波關(guān)注我房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所開發(fā)房地產(chǎn)項目已經(jīng)建設(shè)完成，通過了駿工驗收告，辦妥了駿工驗收備案手續(xù)后，以按揭銷售房屋。如果房開企業(yè)能在同一季度收到首付款與按揭款，則不存在我們要討論的問題。為了能使問題更有代表性，我們假設(shè)某房開企業(yè)在2X20年12月31日收到購房者首付款20萬元，剩余70萬元房款向銀行申請按揭貸款（不考慮其他稅費(fèi)因素）。合同規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到銀行按揭款之前，不向購房者交付房屋。如果在約定的時間內(nèi)，購房者不能付清全部房款，房開企業(yè)可以解決商品房買賣合同，并不承擔(dān)向購房者支付違約金或/及已付款利息。根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號及國稅函〔2010〕201號，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案，應(yīng)視為已經(jīng)完工。企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2x20年12月31日房開企業(yè)收到購房人首付款20萬，所得稅上應(yīng)視為收入實現(xiàn)20萬元。但是，會計核算上，無論根據(jù)新舊收入準(zhǔn)則，從與客戶簽訂的合同內(nèi)容來看，不確認(rèn)收入。
在2x21年1月份申報期，收到的20萬元首付款，在《A200000 中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）》（國家稅務(wù)總局公告2020年第12號發(fā)布）中是無處可填的。選擇按照實際利潤額預(yù)繳的企業(yè)，該表第1-3行次，按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定核算的本年累計營業(yè)收入、營業(yè)成本和利潤總額。第4行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額填入此行。該表第5行填報，第6行填報“免稅收入、減計收入、所得減免等優(yōu)惠金額”，第7行填報“資產(chǎn)加速折舊、攤銷（扣除）調(diào)減額”，第8行是“彌補(bǔ)以前年度虧損”額。所以，采取銀行按揭方式銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品的，如果季度結(jié)束未收到銀行按揭貸款，根據(jù)會計準(zhǔn)則不在會計核算上作為收入核算，則季度企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報時，不將該部分作為收入。對此，有些老師認(rèn)為應(yīng)通過申報表第4行填報，財稅微波對此并不贊同。因為第4行的填表說明很明確，是填報“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額”。企業(yè)所得稅預(yù)繳申報，依照申報表填表說明填報相關(guān)行次金額，是依法納稅的具體行為。2x20年企業(yè)所得稅匯算清繳時，通過填報《A105020 未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入納稅調(diào)整明細(xì)表》相關(guān)欄次進(jìn)行納稅調(diào)整。 簡言之，就是如果會計沒有做收入時，在企業(yè)所得稅預(yù)繳申報時不申報，年度匯算清繳時要做調(diào)增。
房開企業(yè)財務(wù)部門要有人負(fù)責(zé)按揭銷售房屋的臺賬登記。對每一單位房屋預(yù)收款進(jìn)行登記，注明銷售方式，完工（驗收、交付、使用）日期，結(jié)轉(zhuǎn)收入日期，預(yù)繳增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅及結(jié)轉(zhuǎn)日期。財稅微波致力于 財稅合規(guī) 內(nèi)控建設(shè) 成本管理 聯(lián)系方式
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