昨天，有網(wǎng)友在一個群聊中問大家“自然人交了物業(yè)費，物業(yè)公司收了6%的增值稅，個人增值稅不應(yīng)該是3%嗎？”并且上傳了該份物業(yè)收費發(fā)票。

一、個人去繳物業(yè)費，發(fā)票上注明的稅率應(yīng)該是多少？

這個問題，還真有點一下子說不清呢。查根據(jù)國務(wù)院第691號令修改后的《增值稅暫行條例》，可以看到有以下條款。

第一條　在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)（以下簡稱勞務(wù)），銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。

第二條　增值稅稅率：

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為17%。

（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進口下列貨物，稅率為11%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；

5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

稅率的調(diào)整，由國務(wù)院決定（根據(jù)財稅（2018）32號，自2018年5月1日起上述17%、11%稅率分別調(diào)整為16%、10%，財稅微波 注）。

第四條　除本條例第十一條規(guī)定外，納稅人銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)（以下統(tǒng)稱應(yīng)稅銷售行為），應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進項稅額后的余額。應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進項稅額

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

第五條　納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，按照銷售額和本條例第二條規(guī)定的稅率計算收取的增值稅額，為銷項稅額。銷項稅額計算公式：

銷項稅額=銷售額×稅率

第六條　銷售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。

第十一條　小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，實行按照銷售額和征收率計算應(yīng)納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

也就是說，增值稅是由“在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)（以下簡稱勞務(wù)），銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人”繳納的，繳多少因為納稅人的不同，計算方法不同，但是，“銷項稅額”（或“應(yīng)納稅額”）是要向購買方收取的。

由此可知，小區(qū)住戶繳納物業(yè)費時承擔(dān)的增值稅金，在其他情況不變的時候，取決于提供物業(yè)服務(wù)的單位是一般納稅人（5%）還是小規(guī)模納稅人（3%）。

物業(yè)服務(wù)，主要是人力成本，進項稅額較少，物業(yè)公司怎么樣稅收負(fù)擔(dān)較輕，不是小禿頭上的一枚虱子嗎？為什么要逼著人做假賬呢？

減稅減稅減稅，這類直接面向居民提供的服務(wù)，稅率是不是應(yīng)該下調(diào)一下呢。

這是第一部分，放下不表。

二、這張發(fā)票有沒有問題？

從發(fā)票第一項看，這家提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)該是增值稅一般納稅人，該發(fā)票的第一項是沒有問題的。

那么第二項、第三項呢？

第二項、第三項在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄寫的是“*企業(yè)管理服務(wù)*代收水費”。

我們知道，“*企業(yè)管理服務(wù)*”是“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”的稅收分類編碼，“代收水費”是“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”。

（一）     如果這家物業(yè)服務(wù)公司是代自來水公司收取住戶水費，收到的水費上交給自來水公司，自己不代墊款，自來水公司把發(fā)票開給每一用水住戶，其代收水費就是一項提供“現(xiàn)代服務(wù)”行為，是物業(yè)服務(wù)公司的收入，按第一項稅率，應(yīng)該是6%（我們把其稱為“A模式”）。

（二）     如果開發(fā)商已經(jīng)把水電移交，這家物業(yè)服務(wù)公司是向自來水公司繳納水費并收到自來水公司開具的發(fā)票，然后再向每一用水住戶收取水費并開具發(fā)票，則此項業(yè)務(wù)是銷售商品“水、冰、雪”的行為。相應(yīng)的，其收取水費的“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”的稅收分類編碼應(yīng)該是“1100301010000000000自來水”，“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”是“自來水”。其稅率，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號），為3%（實際是“征收率”。）（我們把其稱為“B模式”）。

三、物業(yè)公司向用水住戶收取的城鎮(zhèn)公共供水企業(yè)繳納的水資源稅所對應(yīng)的水費收入，怎么開票？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于水資源費改稅后城鎮(zhèn)公共供水企業(yè)增值稅發(fā)票開具問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第47號） 規(guī)定，“原對城鎮(zhèn)公共供水用水戶在基本水價（自來水價格）外征收水資源費的試點省份，在水資源費改稅試點期間，按照不增加城鎮(zhèn)公共供水企業(yè)負(fù)擔(dān)的原則，城鎮(zhèn)公共供水企業(yè)繳納的水資源稅所對應(yīng)的水費收入，不計征增值稅，按“不征稅自來水”項目開具增值稅普通發(fā)票。”

A模式物業(yè)公司代收的此部分水費，不應(yīng)開具發(fā)票，屬代收代付款，應(yīng)該開具收據(jù)。

B模式物業(yè)公司代收的此部分水費，應(yīng)直接正常開具水費發(fā)票。

四、物業(yè)公司向用水住戶收取的污水處理費，怎么開票？

對這個問題，各地政策掌握不一致，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)咨詢具體處理辦法。

如：

原安徽省國家稅務(wù)局規(guī)定“58.提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，扣除的金額是否包括支付給自來水公司的污水處理費、水資源費？如包括，上述費用能否按國家稅務(wù)總局公告2016年54號規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票？

答：提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，其從銷售額中扣除的金額包括支付給自來水公司的污水處理費、水資源費，但不得向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票。

（原文網(wǎng)址：http://ah./art/2017/1/3/art_242_18592.html）

原重慶市國家稅務(wù)局規(guī)定：5、水廠開具給物業(yè)公司的發(fā)票上有代政府收取的污水處理費，稅率為0。物業(yè)公司對該部分污水處理費也是代收，但是又不符合政府性基金的條件，如果企業(yè)作為水費價外費用征稅又不合理，如何處理呢？

回復(fù)：對各級政府及主管部門委托自來水廠（公司）隨水費收取的污水處理費，免征增值稅。物業(yè)公司隨自來水費一并收取的污水處理費，向客戶開具發(fā)票并且在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”、“金額欄”填開污水處理費及其金額的，不得免征增值稅；未在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”、“金額欄”填開污水處理費及其金額，僅在備注欄注明的除外。（財稅微波 注：讀來頗費力氣）（消息來源：大力稅手http://www./index.php?m=Index&c=Content&a=index&cid=463&aid=3366&kw=%E7%BB%8F%E7%BA%AA%E4%BB%A3%E7%90%86）

原河北省國稅局通知：二十二、關(guān)于提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人收取自來水水費問題

按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，扣除其對外支付的自來水水費以發(fā)票為合法有效憑證；向服務(wù)接受方隨水費收取的污水處理費免征增值稅；隨水費收取的水資源稅不征收增值稅。納稅人向服務(wù)接受方開具增值稅發(fā)票時，收取的水費全額選擇3%征收率，收取的污水處理費選擇“免稅”，收取的水資源稅稅款信息在發(fā)票備注欄注明，該增值稅發(fā)票可作為納稅人繳納水資源稅的會計核算原始憑證。

五、是否要差額開票？

上述問題四中原河北省國稅局的通知中已經(jīng)指出“收取的水費全額選擇3%征收率”。

原北京市國家稅務(wù)局第四直屬稅務(wù)分局回復(fù) 網(wǎng)上12366 > 熱點問題

物業(yè)公司代收轉(zhuǎn)付自來水費的開票問題

　　提供物業(yè)服務(wù)的一般納稅人代收轉(zhuǎn)付自來水水費，開具發(fā)票時是否選用軟件中的差額開票功能？

　　答：提供物業(yè)服務(wù)的一般納稅人轉(zhuǎn)收代付自來水水費（不包括污水處理費及水資源費），可全額開具增值稅專用發(fā)票，開具時不需要選擇“差額征稅”功能。

原文網(wǎng)址：http://www./bjsat/qxfj/zs4fj/zsfjws12366/rdwt/201610/t20161018_270971.html

六、提供B模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如何計算此部分業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的稅款？

關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》的解讀

2016年08月29日來源： 國家稅務(wù)總局辦公廳……

　　二、主要內(nèi)容

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除納稅人支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。同時，納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票。

七、提供B模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是否必須是物業(yè)服務(wù)企業(yè)？是否需要物業(yè)資質(zhì)？

原北京市國家稅務(wù)局2017年11月征期貨物和勞務(wù)稅熱點問題

發(fā)布時間：2017-11-22 11:13:00

……

2.提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。該政策是否僅限于物業(yè)公司？其他企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)并收取自來水費是否可以按照該政策執(zhí)行？

答：文件規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費的就適用該政策，并不僅限于物業(yè)公司。

另，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》（國務(wù)院令第698號）九、刪去《物業(yè)管理條例》第二十四條中的“具有相應(yīng)資質(zhì)的”。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》（建辦房[2017]75號）正式取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

八、按申報表如何填列？

A模式收取的服務(wù)費，按提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正常申報納稅。

B模式物業(yè)公司的納稅申報，請參閱敝號我們收的水費是如何開票與繳稅的？（請點擊前方藍色字體閱讀）