地鐵建設(shè)施工可能會(huì)對(duì)商鋪周圍的人流量、通行便利性造成一定程度的影響，此時(shí)商鋪的承租人是否可以此為由要求解除合同或減免租金呢？本期我們將對(duì)此進(jìn)行簡要論述。

情勢(shì)變更是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

云南省昆明市中級(jí)人民法院在（2019）云01民終5597號(hào)案件中認(rèn)為，地鐵圍擋施工發(fā)生在雙方簽訂合同之前，不屬于合同成立后客觀情況發(fā)生重大變化的情形；該事實(shí)也不是訂立合同時(shí)無法預(yù)見的，胥愛武在訂立合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)對(duì)地鐵施工可能造成的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，地鐵施工會(huì)影響正常經(jīng)營屬于經(jīng)商人員可以預(yù)知的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。除此以外，雙方基于地鐵圍擋施工對(duì)經(jīng)營行為產(chǎn)生的影響，另行簽訂了《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議書》，對(duì)原租賃合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了變更，已經(jīng)對(duì)繼續(xù)履行原合同可能造成權(quán)利義務(wù)失衡的狀況進(jìn)行了彌補(bǔ)和修正，故一審判決認(rèn)定本案不適用情勢(shì)變更原則符合法律規(guī)定。

因此，承租人應(yīng)在合同簽訂之時(shí)對(duì)租賃商鋪及周圍的情況進(jìn)行必要的調(diào)查，以便確認(rèn)是否存在地鐵施工等特殊情形。如在簽訂合同之時(shí)，承租人已知悉地鐵施工事宜，則難以主張適用情勢(shì)變更。

部分法院不認(rèn)可地鐵施工屬于情勢(shì)變更，而屬于商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。例如江蘇省南通市中級(jí)人民法院在（2019）蘇06民終4896號(hào)案件中認(rèn)為該等風(fēng)險(xiǎn)屬于可以預(yù)見的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不符合情勢(shì)變更原則適用的情形。

部分法院認(rèn)為地鐵施工勢(shì)必影響正常經(jīng)營，支持酌減租金。例如甘肅省蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院在（2019）甘0102民初1697號(hào)中認(rèn)為，政府修建地鐵長期的施工行為勢(shì)必會(huì)對(duì)被告的經(jīng)營活動(dòng)造成客流損失，嚴(yán)重影響被告的正常經(jīng)營，法院酌情考慮判決被告向原告支付租金的80%。除此以外，法官認(rèn)為蘭州市地鐵修建，屬于客觀上發(fā)生了當(dāng)事人訂立合同時(shí)無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化。

由此可知，對(duì)于地鐵施工行為是否屬于可預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)存在不同的認(rèn)定，這也直接影響當(dāng)事人能否以此為由主張情勢(shì)變更，從而影響當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。

按期繳納房租是承租人的主要義務(wù)，地鐵封閉施工的范圍僅限于公共地段，并非完全阻斷交通和行人，雖然會(huì)對(duì)附近住戶、行人及商家的出行和生活造成不便，但尚系普通人的正常容忍范圍之內(nèi)。承租人不能以此為由拒絕支付租金。

但承租人如認(rèn)為地鐵封閉施工導(dǎo)致其經(jīng)營難以為繼，應(yīng)采取積極妥當(dāng)?shù)姆绞綔p損，比如及時(shí)中止合同、通過訴訟等方式處理，其以拒交房租的形式繼續(xù)占用案涉房屋只會(huì)導(dǎo)致?lián)p失的擴(kuò)大，并不利于解決糾紛。四川省成都市金牛區(qū)人民法院在（2019）川0106民初12397號(hào)案件中正是持此觀點(diǎn)。

地鐵施工的影響并非一概而論，需要根據(jù)不同案件的情況確認(rèn)對(duì)合同繼續(xù)履行的影響程度。廣西壯族自治區(qū)南寧市興寧區(qū)人民法院在（2019）桂0102民初7642號(hào)案件中認(rèn)為：

首先，法院雖肯定商鋪因地鐵施工受到影響，但該等影響不足以解除合同。因地鐵施工，案涉鋪面所涉道路處于封閉狀態(tài)，車輛無法經(jīng)過。原告租賃被告的鋪面，主要從事服裝經(jīng)營，這依賴于一定的人流量，現(xiàn)道路處于封閉狀態(tài)，車輛無法經(jīng)過，鋪面周邊的人流量因此減少進(jìn)而對(duì)原告的經(jīng)營產(chǎn)生影響是客觀存在的，但不足以據(jù)此認(rèn)定原告無法經(jīng)營，從而導(dǎo)致無法履行合同。原告單方面提出解除合同的行為，構(gòu)成違約。

其次，繼續(xù)履行合同可能導(dǎo)致違約方嚴(yán)重受損，因此違約方可申請(qǐng)解除，但需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告作為違約方，其基于繼續(xù)履行合同，經(jīng)營勢(shì)必受損的事實(shí)，在合同尚有一年多才到期時(shí)要求解除合同，并于2019年10月9日在結(jié)清租金、水電費(fèi)后將鑰匙交還給原告搬離鋪面，這無疑也是違約方采取的及時(shí)止損的行為，若一概不允許違約方解除合同，形成合同僵局，于雙方均不利，故對(duì)原告要求解除案涉合同的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。原告解除合同后，可以從合同中解脫出來，避免需要繼續(xù)向被告交納租金，在減少自身損失的同時(shí)，無形中也造成了被告的租金損失。被告作為守約方，其根據(jù)合同不予退還乙方所交納的履約保證金，既符合合同約定，也符合公平原則。

作為出租人，如已知悉地鐵施工事宜，建議在合同簽訂之前書面向承租人披露，讓承租人充分考慮風(fēng)險(xiǎn)后再行簽約；如出租人在簽約之后才知悉地鐵施工事宜，承租人就此提出異議的，出租人可與承租人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議確定租金酌減等事宜。