新冠肺炎疫情構(gòu)成公共突發(fā)衛(wèi)生事件，對(duì)目前我國(guó)萬(wàn)億市值的房屋租賃行業(yè)影響巨大，本文將圍繞新型肺炎疫情下租金能否不付、減免？租賃合同能否變更、解除？中小企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)等相關(guān)問題展開實(shí)證探析。

一、政府部門的政策、行業(yè)協(xié)會(huì)的倡議（蘇州市政府、北京市政府、多地行業(yè)協(xié)會(huì)等政策、倡議）

二、部分民營(yíng)企業(yè)業(yè)主的做法（萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、新城控股、大悅城、保利商業(yè)、富力集團(tuán)等租金減免措施）

三、承租人能否主動(dòng)要求減免租金（承租人能否主動(dòng)要求業(yè)主減免租金？可以減免到什么程度？是否應(yīng)支持解除租賃合同？）

1.相關(guān)法律規(guī)定：“不可抗力”與“情勢(shì)變更”

2.相關(guān)大數(shù)據(jù)實(shí)務(wù)判例支持情況（不可抗力/情勢(shì)變更，請(qǐng)求減免租金？不可一概而論！大部分支持租金減免，即便不支持亦可通過公平原則解決。應(yīng)該減免到什么程度？是否可以支持解除合同？

四、受疫情影響的中小企業(yè)承租人應(yīng)當(dāng)注意的問題

1.及時(shí)通知業(yè)主，采取適當(dāng)減損措施，防止損失擴(kuò)大

2.留存相關(guān)證明、證據(jù)

疫情終將被戰(zhàn)勝，讓我們萬(wàn)眾一心、共克時(shí)艱，共渡難關(guān)！

新型冠狀病毒疫情來勢(shì)兇猛，確診人數(shù)與死亡病例每日遞增，每一個(gè)數(shù)字都牽動(dòng)著無(wú)數(shù)華夏兒女的心。疫情爆發(fā)后，我國(guó)31個(gè)省區(qū)市政府先后啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件Ⅰ級(jí)響應(yīng)，世衛(wèi)組織宣布新型冠狀病毒的爆發(fā)構(gòu)成國(guó)際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件（PHEIC），這對(duì)全球本就不明朗的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言更是雪上加霜。

新冠疫情對(duì)房屋租賃市場(chǎng)打擊更是巨大。減少人員流動(dòng)，做好自我隔離防護(hù)是戰(zhàn)勝疫情的核心要求，但房子不會(huì)動(dòng)，那么租金能否不付、減免，租賃合同能否變更、解除？目前法規(guī)、政策又是如何規(guī)定的？如何減少因疫情造成的損失，如何共同承擔(dān)損失？本文希望通過對(duì)相關(guān)事項(xiàng)的梳理，結(jié)合法律、政策規(guī)定和相關(guān)大數(shù)據(jù)實(shí)務(wù)判例，對(duì)問題進(jìn)行初步探究，希望對(duì)大家有所幫助。

相關(guān)報(bào)告顯示，目前我國(guó)房屋租賃行業(yè)已達(dá)萬(wàn)億市值。我國(guó)地域遼闊，國(guó)情復(fù)雜，凡事不能搞一刀切。就業(yè)主和承租人分類上來講主要有國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、個(gè)人。在這場(chǎng)疫情防控阻擊戰(zhàn)中，受到?jīng)_擊最嚴(yán)重的，也是最值得我們關(guān)注的是中小企業(yè)，我們現(xiàn)就中小企業(yè)租金減免相關(guān)問題梳理如下。

一、政府部門的政策、行業(yè)協(xié)會(huì)的倡議

目前多地政府出臺(tái)了支持中小企業(yè)共渡難關(guān)的政策措施。

蘇州市人民政府2020年2月2日發(fā)文指出：“7.減免中小企業(yè)房租。對(duì)承租國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房的中小企業(yè)，1個(gè)月房租免收、2個(gè)月房租減半。對(duì)租用其他經(jīng)營(yíng)用房的，鼓勵(lì)業(yè)主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。”

北京市人民政府2020年2月5日發(fā)文：“2.減免中小微企業(yè)房租。中小微企業(yè)承租京內(nèi)市及區(qū)屬國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按照政府要求堅(jiān)持營(yíng)業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。

對(duì)承租其他經(jīng)營(yíng)用房的，鼓勵(lì)業(yè)主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。

對(duì)在疫情期間為承租房屋的中小微企業(yè)減免租金的企業(yè)，由市區(qū)政府給予一定資金補(bǔ)貼。

對(duì)在疫情期間為承租房屋的中小微企業(yè)減免租金的特色園、科技企業(yè)孵化器、大學(xué)科技園、眾創(chuàng)空間、創(chuàng)業(yè)基地、文化產(chǎn)業(yè)園、視聽園區(qū)等各類載體，優(yōu)先予以政策扶持。鼓勵(lì)在京中央企業(yè)參照?qǐng)?zhí)行?！?/span>

“對(duì)符合條件的小微、初創(chuàng)型文化企業(yè)房租，通過“房租通”政策給予房租補(bǔ)貼。

對(duì)受疫情影響嚴(yán)重或在疫情防控工作中保障市民基本生活的重點(diǎn)連鎖餐飲（早餐）、菜店（生鮮超市）、便利店等網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立項(xiàng)目，對(duì)其給予房屋租金等支持，支持比例上限由原50%提高至70%。

對(duì)于因疫情影響暫停舉辦的展會(huì)項(xiàng)目，如年內(nèi)繼續(xù)在京舉辦且參展中小微企業(yè)數(shù)量超過參展企業(yè)總數(shù)的50%，給予一定的場(chǎng)租費(fèi)用補(bǔ)貼?！?/span>

多地行業(yè)協(xié)會(huì)也相繼發(fā)出倡議，呼吁對(duì)房租進(jìn)行減免。廣東省公寓管理協(xié)會(huì)已發(fā)《致全省業(yè)主（房東）的減租倡議書》!深圳市龍崗區(qū)工業(yè)和信息化局發(fā)《攻克時(shí)艱，這座城市因你們而溫暖——關(guān)于適當(dāng)減免轄區(qū)企業(yè)租金的倡議書》！濟(jì)南市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)《凝心聚力 共抗疫情 致全市業(yè)主（房東）減免租金的倡議書》。遼寧、長(zhǎng)沙、珠海等地房協(xié)也先后發(fā)出倡議書，倡議在抗擊疫情期間適度減免各類經(jīng)營(yíng)主體租戶租金。

二、部分民營(yíng)企業(yè)業(yè)主的做法

面對(duì)疫情，多家企業(yè)業(yè)主相應(yīng)號(hào)召，主動(dòng)減免租金費(fèi)用。萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)對(duì)全國(guó)各地所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商戶，從1月24日至2月25日內(nèi)的租金及物業(yè)費(fèi)全免，預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)將減免租金30億-40億元。龍湖集團(tuán)對(duì)10城39座商場(chǎng)所有商戶推出67天租金（含物管費(fèi)、推廣費(fèi)）減半措施，覆蓋重慶、成都、北京、上海、杭州、蘇州、南京等10座城市，涉及超過4500家合作品牌。華潤(rùn)置地、新城控股、大悅城、保利商業(yè)、富力集團(tuán)……也相繼推出不同力度的減免租金措施。

三、承租人能否主動(dòng)要求減免租金

政府出臺(tái)措施減免承租國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)租金，部分民營(yíng)企業(yè)主動(dòng)減免商戶房租，體現(xiàn)了齊心協(xié)力、共渡難關(guān)的高尚的道德情懷。從法律上來講，承租人能否主動(dòng)要求業(yè)主減免租金？可以減免到什么程度？是否應(yīng)支持解除租賃合同？

1.相關(guān)法律規(guī)定：“不可抗力”與“情勢(shì)變更”

受疫情影響承租人能否主動(dòng)要求減免租金，從法律上而言涉及到租賃合同履行的問題。針對(duì)合同履行障礙問題，法律上主要涉及“不可抗力”與“情勢(shì)變更”兩項(xiàng)制度。涉及的法條有《合同法》第一百一十七條、《民法總則》第一百八十條關(guān)于不可抗力的規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況；《合同法》司法解釋二第二十六條關(guān)于情勢(shì)變更的規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

不可抗力與情事變更不同，不可抗力雖然也可以引起合同的變更或者解除，但不可抗力以免除當(dāng)事人的責(zé)任為己任，對(duì)不可抗力造成不能履行合同的損害，原則上實(shí)行免責(zé)原則，而情事變更以危險(xiǎn)公平分擔(dān)為目的，二者的法律后果不同。但兩項(xiàng)制度的目標(biāo)均在于避免異常事件下僵硬履行合同可能造成的實(shí)質(zhì)不公，所以兩種制度在裁判結(jié)果上的差異遠(yuǎn)不及概念上那么明顯。因此，本文不具體探討不可抗力和情勢(shì)變更的學(xué)理差異，而是希望通過分別簡(jiǎn)析兩項(xiàng)制度，對(duì)承租人主動(dòng)請(qǐng)求減免租金的法律依據(jù)簡(jiǎn)要探討。

2.相關(guān)大數(shù)據(jù)實(shí)務(wù)判例支持情況

新冠體肺炎疫情能否構(gòu)成不可抗力或情勢(shì)變更進(jìn)而請(qǐng)求減免租金？對(duì)此不可一概而論。我們檢索了過往的相關(guān)判例，簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)如下：

總結(jié)上述判例，法院在作出裁判時(shí)主要考慮的方面如下：（1）疫情及其防控措施是否使租賃合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生巨大變化，繼續(xù)按原合同履行是否對(duì)承租人一方明顯不公（參見（2007）桂民四終字第1號(hào)）；（2）疫情及其防控措施對(duì)租賃合同履行障礙，是否具有因果關(guān)系，疫情及其防控措施對(duì)合同履行構(gòu)成障礙的嚴(yán)重程度（參見（2013）遼審二民抗字第14號(hào)）；（3）承租人對(duì)于合同履行是否有過錯(cuò)。

從上述判例來看，大部分還是支持對(duì)租金進(jìn)行減免的。不支持的原因除了不滿足上述條件外，另一方面關(guān)于“情勢(shì)變更”的法律規(guī)定，直到2009年《合同法》司法解釋二中才正式確立。2003年，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于非典期間做好相關(guān)工作的通知》（已廢除）第三條第(三)款規(guī)定：由于非典疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。

如果支持對(duì)房租進(jìn)行減免的話，應(yīng)該減免到什么程度？是否可以支持解除合同？《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外?！?/span>

首先，受疫情不利影響的租賃合同雙方可以進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商過程中均應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大。其次，減免的范圍應(yīng)該與疫情的不利影響程度相適應(yīng)，具體而言部分商戶可能因疫情控制政策原因完全關(guān)停、不再營(yíng)業(yè)，部分租戶可能只是減少營(yíng)業(yè)時(shí)間或者因疫情影響而導(dǎo)致客流量減少。最后，對(duì)于是否可以解除合同的問題，司法實(shí)踐中，法院對(duì)援引不可抗力請(qǐng)求解除合同的審查標(biāo)準(zhǔn)普遍比較嚴(yán)格，如果不可抗力沒有達(dá)到致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，則當(dāng)事人無(wú)權(quán)解除合同。

四、受疫情影響的中小企業(yè)承租人應(yīng)當(dāng)注意的問題

從目前疫情的嚴(yán)重程度和政策傾向來看，受影響的承租人以新冠肺炎疫情為由請(qǐng)求減免租金獲得支持的可能性還是比較大的。但考慮到業(yè)主更具經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且普遍都有人數(shù)眾多的內(nèi)外部法律團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)處理糾紛。中小企業(yè)租戶與業(yè)主進(jìn)行租金減免的溝通協(xié)商或者通過訴訟手段維護(hù)自身權(quán)益的時(shí)候，選擇專業(yè)律師還是十分必要的。同時(shí)相關(guān)承租人還應(yīng)當(dāng)注意以下問題。

1.及時(shí)通知業(yè)主，采取適當(dāng)減損措施，防止損失擴(kuò)大

《合同法》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！?因此受到新冠肺炎疫情影響后，及時(shí)通知業(yè)主對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行溝通協(xié)商，是承租人應(yīng)盡的法律義務(wù)。

2.留存相關(guān)證明、證據(jù)

留存政府部門通知、公告、命令等，以證明因疫情防控措施導(dǎo)致租賃合同不能履行或?qū)贤男杏绊憞?yán)重。同時(shí)，注意固定和收集與業(yè)主溝通協(xié)商所產(chǎn)生的證據(jù)（如往來函件、郵件、聊天記錄等），特別是受到疫情影響后依照法律規(guī)定向業(yè)主發(fā)送通知或重新協(xié)商請(qǐng)求的，應(yīng)注意固定和收集通知或重新協(xié)商請(qǐng)求的內(nèi)容和發(fā)送、接收過程。

我們相信疫情終將被戰(zhàn)勝，全國(guó)上下萬(wàn)眾一心，定能共克時(shí)艱，共渡難關(guān)。