一、積極協(xié)商 ，相互諒解，達(dá)成和解。

受疫情影響導(dǎo)致租賃合同暫時(shí)無法履行的，承租人應(yīng)當(dāng)積極與出租人協(xié)商、溝通，請(qǐng)求減免疫情期間的租金或者以其他方式予以適當(dāng)補(bǔ)償。因疫情因素的客觀存在，如確實(shí)影響到承租人的正常居住、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營等活動(dòng)，本著公平及誠信原則，出租人也應(yīng)當(dāng)主動(dòng)承擔(dān)部分租金減免義務(wù)。出租人與承租人作為產(chǎn)業(yè)上下游的依存關(guān)系，如承租商戶受疫情影響被迫違約撤店，出租人也面臨著因追償租金、違約金等而耗費(fèi)的經(jīng)濟(jì)和時(shí)間成本，同時(shí)也需要考慮到店鋪空置、重新招租而可能產(chǎn)生的費(fèi)用。唯有出租方、承租方攜手共進(jìn)，方能共克時(shí)艱。
二、及時(shí)通知并收集證據(jù)。
根據(jù)《 合同法》第一百一十八條規(guī)定，“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。”因此，若承租人主張疫情及政府行為導(dǎo)致租賃合同不能履行構(gòu)成“不可抗力”，其應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租方并提供相關(guān)證明。在本次疫情中各地政府采取的措施并不一致，且不同類型的租賃合同受疫情的影響也各不相同，為此，承租人應(yīng)當(dāng)積極履行通知義務(wù)，并提供因疫情及政府采取行政措施而導(dǎo)致合同暫時(shí)不能履行的證據(jù)，例如有關(guān)部門頒布的延期復(fù)工復(fù)產(chǎn)規(guī)定、當(dāng)?shù)刂贫ǖ奶囟▓?chǎng)所封閉、人員隔離、禁止相關(guān)業(yè)態(tài)營業(yè)等規(guī)定以及業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)等組織要求人員禁止出入指定樓宇之規(guī)定等。承租方還應(yīng)對(duì)因?yàn)槭芤咔榧罢姓胧┯绊懚I(yè)以及停業(yè)時(shí)間、損失范圍等加以證明。

三、及時(shí)通過法律途徑解決爭(zhēng)議。

1、繼續(xù)履行，請(qǐng)求減免租金。

雙方如果對(duì)減免租金有共識(shí)，只是對(duì)于具體減免金額沒有的共識(shí)的，雙方可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，就減免租金的具體金額向法院提起訴訟解決，雙方的合同繼續(xù)履行，租金可以暫按一定數(shù)額支付，最后以法院確定的標(biāo)準(zhǔn)支付。

在承租方尚未與出租方就租金減免或合同解除達(dá)成一致前，建議承租方暫按照原租賃合同約定條款按時(shí)、足額支付租金，避免出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。尤其對(duì)于想繼續(xù)履行租賃合同的承租人 ，不能因?yàn)槲窗磿r(shí)交付租金構(gòu)成違約而導(dǎo)致出租人主動(dòng)要求解除合同。

2、解除合同。

本次疫情對(duì)于雙方租賃合同履行的負(fù)面影響應(yīng)當(dāng)是暫時(shí)性、階段性的，當(dāng)事人一般可以通過減免租金、延長租期、給予一定優(yōu)惠政策等措施減少疫情對(duì)合同的負(fù)面影響，并不必然導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，承租方無權(quán)任意解除租賃合同。待此次疫情結(jié)束或影響合同履行的行政措施解除后，雙方可以繼續(xù)履行合同，如一方擅自解除合同，疫情事件不宜認(rèn)定為其免責(zé)事由，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對(duì)于某些受疫情影響嚴(yán)重而可能長時(shí)間無法正常開業(yè)的特殊經(jīng)營行業(yè)，例如娛樂場(chǎng)所、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、健身房等，可能無法實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租方可考慮趁早提出解除合同，并且主動(dòng)將房產(chǎn)交付給業(yè)主，避免造成損失的擴(kuò)大。為防止法院認(rèn)為不能依據(jù)不可抗力解除合同，出租人還可以依據(jù)2019.11.08《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第48 條的規(guī)定要求解除租賃合同。第48條規(guī)定，“違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時(shí)對(duì)雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請(qǐng)求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)違約方不存在惡意違約的情形(2)違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平；(3)守約方拒絕解除合同，違反誠實(shí)信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除?！?/span>

對(duì)于出租人而言如果租客實(shí)在經(jīng)營不下去，決意解除合同交還房產(chǎn)的，出租人可以考慮接收房屋并將房產(chǎn)出租給他人。如果出租人不接收房產(chǎn)可能會(huì)造成損失進(jìn)一步擴(kuò)大，這些空置期間的損失法院不一定會(huì)支持，同時(shí)即使租客不能解除合同，而租客無錢支付租金或租客面臨破產(chǎn)，則出租人也會(huì)面臨十分被動(dòng)的局面。疫情之下雖無一人可全身而退，然相較于承租方而言，如出租方在本次疫情中所遭受的損失尚在可承受范圍內(nèi)，建議出租方秉承公平、合理的原則，與承租方就疫情期間的租金減免或合同解除事宜進(jìn)行友好協(xié)商，以免訴累。