11.此次疫情是否屬于不可抗力？

12.疫情下是否能以情勢(shì)變更為由通知對(duì)方解除房屋租賃合同？

答：據(jù)《合同法》第九十六條【解除權(quán)的行使】當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

14.疫情期間被居家隔離觀察，出租人能解除租賃合同嗎？ 

答：居住權(quán)是自然人享有的一項(xiàng)基本權(quán)利，而出租人對(duì)承租人享有的僅為獲取租金的一般債權(quán)，從保護(hù)利益的重要性考慮，承租人生存權(quán)和居住權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先予以保護(hù)。如果承租人因居家觀察無(wú)法外出獲得收入的，導(dǎo)致支付租金暫時(shí)出現(xiàn)困難的，一般不應(yīng)支持出租人要求解除合同的請(qǐng)求。

15.小區(qū)里出現(xiàn)感染確診病例，承租人能要求解除合同嗎？ 

答：感染人員所在的位置與病毒的傳播和擴(kuò)散能力息息相關(guān)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)受感染人員對(duì)承租人居住的影響程度，承租人受病毒感染可能性的大小來(lái)判斷能否支持承租人解除合同的請(qǐng)求。

如果感染病人和承租人只是居住在同一小區(qū)而不在同一棟樓，因受感染人和承租人產(chǎn)生交集的可能性較小，故疫情對(duì)承租人的正常生活帶來(lái)的影響非常有限，一般不應(yīng)支持其解除合同的請(qǐng)求。

如果受感染人和承租人居住在同一單元，這很可能意味著承租人須和受感染人乘坐同一部電梯或樓梯，由同一個(gè)樓道口進(jìn)出，生活軌跡明顯重疊。鑒于新型冠狀病毒存在氣溶膠傳播和糞口傳播的可能，而同一樓道尤其是樓上樓下，會(huì)共用同樣的下水道、煙道等管道設(shè)施，同一樓道內(nèi)的住戶受感染的概率會(huì)增加，承租人的身體健康、居住安全受到嚴(yán)重影響，此時(shí)，承租人如以租賃合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除租賃合同，具有一定的合理性。

16.簽了合同，無(wú)法按時(shí)入住，能推遲房租起算時(shí)間點(diǎn)嗎？ 

答：承租人未能使用房屋、無(wú)法入住的原因要看是不是受到了疫情的影響。比如在疫情較為嚴(yán)重的省份，受到防控政策的影響，承租人無(wú)法離開(kāi)所在城市；或是承租人因患病或系密切接觸者被隔離治療和觀察。此時(shí)，承租人未按期使用房屋也具有一定的正當(dāng)性。此時(shí)，承租人可以要求推遲租金起算點(diǎn)。如僅因擔(dān)心被傳染而拒絕按期入住房屋的，則不能推遲房租起算時(shí)間點(diǎn)。

17.疫情原因承租人要求提前退租是否屬違約，還需要按照約定承擔(dān)違約責(zé)任嗎？

答：需要承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)槌凶馊私獬贤淮嬖诜ǘ庳?zé)事由，因其租房是為了居住，疫情并未造成其不能實(shí)現(xiàn)該合同目的，解除合同不屬于第《中華人民共和國(guó)合同法》九十四條規(guī)定之因不可抗力導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的情形，亦不可援引《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條將不可抗力作為免責(zé)事由，因此提前解除合同應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。

18.疫情期間未及時(shí)交納房屋租金房東停水、停電是否屬于違約？

答：房東屬于違約，因?yàn)橐罁?jù)各地出臺(tái)相關(guān)新冠肺炎疫情引起合同履行指導(dǎo)意見(jiàn)中，明確應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”。所以如果因履行合同而引起爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商處理，協(xié)商不成的，可以通過(guò)法院訴訟處理，擅自停水、停電屬于侵權(quán)行為，沒(méi)有履行支付義務(wù)屬于違約行為，二者不可混淆處理。

19.疫情期間租客遇到漲租金問(wèn)題，該怎么辦？

答：疫情期間，國(guó)家及各地均建議減免租金的政策，但偶有房東仍然不顧客觀情況，為一己私利上漲房屋租金，致原本無(wú)法復(fù)工的租客雪上加霜。首先，應(yīng)當(dāng)看雙方的租賃合同是否對(duì)漲房租有約定，無(wú)約定的，房東屬于違約的行為，租客可以追究違約責(zé)任。另，對(duì)于該行為，租客可以將房東的違法行為反饋并舉報(bào)給當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U管理部門(mén)。

20.房屋租賃合同到期,但是疫情期間沒(méi)辦法搬,如何處理？

答：租客的房屋租賃合同到期，不打算續(xù)租，但無(wú)法按照合同約定搬走，此時(shí)房東應(yīng)當(dāng)考慮到疫情期間的特殊情況，不應(yīng)追究租客的違約責(zé)任，建議租客可以基于公平的原則，適當(dāng)支付房東房屋占用費(fèi)。