疫情之下房屋租賃合同糾紛該如何解決

微視野CHENG 2020-03-18

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文：吳取彬隆安律師事務(wù)所合伙人、律師

（聯(lián)系電話：13817276735）

新冠疫情對(duì)于商事合同履行來(lái)說(shuō)，影響巨大，尤其是租賃合同的履行，而目前各地法院出具的關(guān)于審理疫情期間商事合同糾紛的指導(dǎo)性文件，基本上都是原則性解答，要么是適用不可抗力原則，要么是情勢(shì)變更原則或公平原則來(lái)解決合同糾紛，但是沒(méi)有針對(duì)具體的行業(yè)以及租賃合同履行過(guò)程中的具體問(wèn)題具體解答，本文今天針對(duì)經(jīng)營(yíng)性租賃合同相對(duì)突出的幾個(gè)問(wèn)題，作出針對(duì)性的解答，希望對(duì)大家有所幫助。

1、我承租是寫字樓，可否申請(qǐng)租金減免？或解除合同？

答：對(duì)于用于辦公的寫字樓租賃合同說(shuō)，受本次疫情影響相對(duì)較小，影響的期間主要是來(lái)自國(guó)家規(guī)定的延期復(fù)工期間，對(duì)于這部分承租人來(lái)說(shuō)，無(wú)論是引用不可抗力條款要求免除部分租金的支付義務(wù)，還是依據(jù)情勢(shì)變更原則要求減免租金，都應(yīng)及時(shí)就租金減免問(wèn)題與出租人積極協(xié)商。目前，各地都在鼓勵(lì)大型樓宇給中小企業(yè)減免租金，有些的地方政府，比如上海市人民政府就發(fā)文要求國(guó)有資產(chǎn)直接為中小企業(yè)減免2、3月份的租金，既然國(guó)資已經(jīng)作出表率，作為民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)也應(yīng)該積極跟進(jìn)，雖然可能不像國(guó)資直接減免2、3月份的租金，但是也應(yīng)適當(dāng)減免，或者在租金總額不變的情況下適當(dāng)延長(zhǎng)租期，以達(dá)到減免租金的目的。

因此，作為承租人可以向出租人申請(qǐng)減免部分租金。

至于是否可以解除合同，筆者認(rèn)為短期的疫情與相對(duì)應(yīng)的較長(zhǎng)期限的租賃合同來(lái)說(shuō)，不至于導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，疫情的影響只是短暫的，除非出租人同意，否則，不能解除合同。比如，浙江高院在最新發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范涉新冠肺炎疫情相關(guān)民事法律糾紛的實(shí)施意見（試行）》第二條第7款中就明確陳述：租賃房屋因疫情防控需要暫時(shí)無(wú)法使用的，承租人要求延長(zhǎng)租期、減免相應(yīng)期間的租金或解除合同，如確系不可歸責(zé)于承租人、出租人的原因所致，可根據(jù)公平原則視情適當(dāng)延長(zhǎng)租期、減免租金，合理分擔(dān)因疫情防控導(dǎo)致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。

因此，作為承租人一般不能據(jù)此解除租賃合同。

2、我承租的是工業(yè)廠房，可否申請(qǐng)租金減免？或解除合同？

答：工業(yè)企業(yè)要區(qū)分看待，有些工業(yè)企業(yè)在本次疫情中受益者，比如本次疫情的保障性的相關(guān)行業(yè)口罩、相關(guān)藥品、醫(yī)療器械等生產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)并未受到疫情影響，很顯然無(wú)法獲得減免租金的機(jī)會(huì)。

但是，大多數(shù)生產(chǎn)企業(yè)，受本次疫情的影響較大，比如延期復(fù)工帶來(lái)的影響，員工隔離帶來(lái)的影響，而且對(duì)于大城市的生產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一線員工往往都是外地員工，從家鄉(xiāng)返回到所在的城市，又要被隔離14天，甚至有些城市因疫情較重而被封城，這些員工將無(wú)法及時(shí)回到生產(chǎn)企業(yè)，這一部分企業(yè)的損失可能會(huì)更大。

因此，作為承租人可適當(dāng)與出租人協(xié)商減免租金的數(shù)額，但是，需要注意的是，作為承租人不可漫天要求減免租金的數(shù)額，相關(guān)地方政府發(fā)文減免租金，雖然沒(méi)有針對(duì)行業(yè)詳細(xì)分類，但是，對(duì)減免租金的數(shù)額極具參考意義。

至于是否可以解除合同，同第一個(gè)問(wèn)題的意見一致。

3、我承租是用于經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)，該如何申請(qǐng)減免租金？或解除合同？

答：商業(yè)地產(chǎn)是本次新型冠狀病毒疫情影響最大的行業(yè)，尤其是餐飲行業(yè)、酒店行業(yè)、娛樂(lè)行業(yè)、健身行業(yè)、商業(yè)零售（超市除外）等行業(yè)。但是，對(duì)于承租商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，要根據(jù)租賃合同租金收取的模式不同分類處理：

（1）聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)模式，這類租賃合同商場(chǎng)比較多見，即出租人不向承租人收取固定的租金，而是按照約定，從承租人的營(yíng)業(yè)收入中，扣取一定比例作為租金。對(duì)于這類租賃合同來(lái)說(shuō)，目前承租人雖然沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入，但是也無(wú)需繳納租金，故不存在租金減免的問(wèn)題。

（2）保底租金聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)模式，這種租賃合同承租人需要按月或季度繳納保底租金，在保底租金之外，出租人可從承租人營(yíng)業(yè)收益中按照租賃合同的約定，扣取一定的比例作為租金。對(duì)于這類合同，要視保底金額的高低，綜合確定是否可以減免保底租金，若保底金額租金高于日常租金的一半，可以利用情勢(shì)變更原則申請(qǐng)適當(dāng)減免租金，若保底租金低于日常租金的一半，則一般難以申請(qǐng)租金減免。

（3）固定租金模式，即出租人按月（或季度）向承租人收取固定租金。這類租賃合同，目前對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)是風(fēng)險(xiǎn)最大的租賃合同，承租人一邊需要交納高額的房租以及支付員工工資，另外一邊沒(méi)有任何收入，眾多餐飲企業(yè)在網(wǎng)上喊話：“撐不了3個(gè)月”，原本是一年中利潤(rùn)最高的春節(jié)檔，卻因疫情變得一無(wú)所有，而且，即便是疫情徹底的結(jié)束，其帶來(lái)的影響也是久遠(yuǎn)的，沒(méi)有一年半載很難消化本次疫情帶來(lái)的影響。因此，對(duì)于繳納固定租金的承租人，可以充分利用合同法的相關(guān)規(guī)定，積極申請(qǐng)減免租金，或在租金總額不變的情況下延長(zhǎng)租賃期限。

至于是否可以解除合同，要看租賃合同期限的長(zhǎng)短而定以及疫情影響綜合確定，對(duì)于因疫情影響較大，并且租賃合同期限在半年以內(nèi)的短期租賃合同，筆者認(rèn)為可以以不可抗力解除合同或依據(jù)情勢(shì)變更原則解除合同。

對(duì)于長(zhǎng)期租賃合同而言，筆者認(rèn)為短期的疫情與相對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)期租賃合同來(lái)說(shuō)，不至于導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，疫情的影響只是短暫的，除非出租人同意，否則不能解除合同。

4、我承租了短期的場(chǎng)地租賃合同，是否可以解除合同？

答：對(duì)于短期的場(chǎng)地租賃合同，如會(huì)展、演出等場(chǎng)地租賃，因疫情防治的需要不得不取消，直接導(dǎo)致合同本身無(wú)法繼續(xù)履行，這類租賃合同租賃雙方均可以以不可抗力導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由解除租賃合同，作為承租人可以要求出租人退還已付的定金或預(yù)付的租金。

5、主張降低租金或延遲租賃合同期限，如何協(xié)商？若出租人不同意，該如何處理？

答：對(duì)于要求降低租金或延長(zhǎng)租賃合同期限來(lái)說(shuō)，應(yīng)該積極與出租人進(jìn)行協(xié)商，合理評(píng)估本次疫情給承租人經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的損失，切忌減免租金過(guò)程中漫天要價(jià)，避免給出租人帶來(lái)反感，如果經(jīng)過(guò)友好協(xié)商出租人仍然不同意減免租金，可嘗試委托律師進(jìn)行協(xié)商，或發(fā)送律師函的方式進(jìn)行解決，若通過(guò)上述方式，出租人仍然不同意減免租金，則承租人依據(jù)合同的公平原則為由，向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求變更合同，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十六條的規(guī)定情勢(shì)變更原則實(shí)則是公平原則的具體體現(xiàn)，疫情管控期間的政府具體行政行為雖然屬于不可抗力因素，合同法也沒(méi)有規(guī)定不可抗力可以變更合同，但不可抗力的情形與情勢(shì)變更的情形基本類似，依據(jù)不可抗力免責(zé)條款最終體現(xiàn)的都是合同的公平原則，因此，可以類推使用。正如湖北高院《關(guān)于審理涉及新型冠狀病毒肺炎疫情商事案件若干問(wèn)題的解答》第6條所述：“不可抗力與情勢(shì)變更的情形類似，故可以類推適用該條規(guī)定。全省各級(jí)法院應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查繼續(xù)履行合同是否導(dǎo)致對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平，在此基礎(chǔ)上根據(jù)公平原則，結(jié)合案件的實(shí)際情況確定如何變更。”

6、如果我想解除合同，應(yīng)如何通知出租人？

答：根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，如果承租人需要以不可抗力或情勢(shì)變更為由解除合同，那么應(yīng)該通知出租人，為保留相關(guān)通知的證據(jù)，建議通過(guò)書面形式通知出租人，通知方式包括但不限于郵件、微信、短信等，特殊情況下電話錄音亦可，但是，若租賃合同中明確約定了通知方式，那么，應(yīng)按照租賃合同的約定通知出租人。

另外，應(yīng)根據(jù)《合同法》第一百一十八條的規(guī)定，及時(shí)通知出租人，以避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。

7、對(duì)于長(zhǎng)期租賃合同，如果我拒絕支付政府管制期間的租金，是否構(gòu)成違約？

答：租賃合同作為雙務(wù)合同，出租人的主要義務(wù)是交付符合要求的房屋，而承租人的主要義務(wù)是按照合同約定及時(shí)支付租金。雖然疫情期間，承租人因政府實(shí)施管制而不能營(yíng)業(yè)，或收益減少，屬于不可抗力所致，但是，不至于導(dǎo)致租賃合同本身不能履行。房屋租賃合同的標(biāo)的物是房屋，出租人已經(jīng)履行合同約定的房屋交付義務(wù)，而承租人僅僅是由于不可抗力影響導(dǎo)致租金支付能力下降，其租賃目的階段性落空，如果承租人以此為由，直接拒付政府管制期間的租金，可能會(huì)對(duì)出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

目前，各地法院發(fā)布審判指導(dǎo)文件中，均鼓勵(lì)交易原則，引導(dǎo)當(dāng)事人變更合同履行方式、調(diào)整當(dāng)事人履行時(shí)間等合同履行方式，因此，在未協(xié)商一致的情況下，如果直接拒付租金，可能會(huì)構(gòu)成違約。

8、作為出租人，如果承租人拒不支付租金，我可以解除合同嗎？如何處理才能達(dá)到利益最大化？

答：如果承租人明確表示不再履行合同，根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，作為出租人可以依法解除合同。但是，如果承租人僅僅是拒付疫情防控期間的租金或逾期支付疫情防控期間的租金，而正常支付疫情防控期間以外的租金，根據(jù)九民會(huì)議紀(jì)要輕微違約不得解除合同的相關(guān)規(guī)定，出租人可能無(wú)權(quán)解除合同，即便逾期的天數(shù)已達(dá)到合同約定的解除條件。

出租人如果追求利益最大化，則建議出租人與承租人積極進(jìn)行協(xié)商，考慮是否可以通過(guò)減免租金或階段性降低租金的方式，讓承租人繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，共克時(shí)艱，畢竟在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，即便有權(quán)解除合同后，在解除合同后，房屋的空置期可能會(huì)更長(zhǎng)，只有這樣，才能做到互利共贏！當(dāng)然，作為出租人也可選擇要求承租人繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。

9、本次疫情可能會(huì)導(dǎo)致哪些租賃合同糾紛？

答：我們認(rèn)為，本次疫情會(huì)引發(fā)以下租賃合同糾紛：

一是承租人基于情勢(shì)變更及公平原則起訴要求減免租金的糾紛。此類案件主要是由于租賃雙方無(wú)法就減免租金事宜達(dá)成一致意見，而引起訴訟。

二是承租人基于不可抗力或情勢(shì)變更原則起訴要求解除房屋租賃合同的糾紛。此類案件的主要是因疫情防控需要，導(dǎo)致承租人租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)或者是疫情發(fā)生后，經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于承租人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，在與出租人協(xié)商無(wú)果的情況下，而引發(fā)的訴訟。

三是出租人起訴要求解除房屋租賃合同并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任的糾紛或出租人要求承租人繼續(xù)履行租賃合同并承擔(dān)違約責(zé)任的糾紛。此類案件的主要是由于疫情防控期間，承租人未按照合同約定按時(shí)足額支付租金，構(gòu)成違約，或承租人明確表示不再履行租賃合同而引發(fā)的糾紛。這類案件對(duì)訴求的選擇，要根據(jù)合同的具體情況，以及承租人的履約能力綜合確定訴求。

10、承租人應(yīng)注意哪些法律問(wèn)題？

答：作為承租人應(yīng)注意以下法律問(wèn)題：

（1）注意收集證據(jù)

收集證據(jù)的目的并不是因?yàn)橐欢ㄒV訟，而是必須預(yù)防訴訟的發(fā)生。

因?yàn)?，一旦發(fā)生訴訟，根據(jù)民事訴訟的“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的基本原則，無(wú)論承租人是援引不可抗力條款要求解除合同還是免責(zé)或部分免責(zé)，亦或是依據(jù)情勢(shì)變更原則要求減免租金或解除合同，都應(yīng)當(dāng)對(duì)其所主張的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。因此，作為承租人應(yīng)注意收集以下證據(jù)材料：

a.注意收集政府部門發(fā)布的防控文件

作為出租人來(lái)說(shuō)，應(yīng)積極收集各級(jí)人民政府發(fā)布的疫情防控文件，同時(shí)還應(yīng)注意收集復(fù)工申請(qǐng)文件，以及復(fù)工批準(zhǔn)文件的相關(guān)證據(jù)，以證明政府實(shí)施的管控措施，導(dǎo)致該期間不能營(yíng)業(yè)的相關(guān)證據(jù)。

b. 注意收集租賃雙方溝通的證據(jù)

如果雙方當(dāng)事人在疫情防控期間存在協(xié)商溝通的，應(yīng)保留相關(guān)往來(lái)函件、郵件、聊天記錄等證據(jù)文件，切忌將這些溝通的記錄刪除，尤其是微信的聊天記錄證據(jù)，目前在庭審中已大量使用。

c.注意收集防控措施后商業(yè)環(huán)境變化的相關(guān)證據(jù)

作為承租人來(lái)說(shuō)，如果政府的防控措施結(jié)束后，經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了巨大變化，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)仍然影響較大，比如餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等，承租人應(yīng)注意收集相關(guān)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的相關(guān)證據(jù)。

d.注意收集防控措施或防控措施結(jié)束后持續(xù)影響經(jīng)營(yíng)的相關(guān)證據(jù)

作為承租人來(lái)說(shuō)，應(yīng)注意收集相關(guān)損失的證據(jù)，以及損失與防控措施以及疫情的發(fā)生后客觀環(huán)境變化之間存在因果關(guān)系的證據(jù)。

（2）積極履行通知義務(wù)，并提供相關(guān)證明文件

作為承租人，無(wú)論以不可抗力導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除租賃合同，還是準(zhǔn)備申請(qǐng)變更合同，均應(yīng)積極履行通知義務(wù)。

若以不可抗力為由尋求免除租金支付義務(wù)或解除合同，則應(yīng)根據(jù)《合同法》第一百一十八條規(guī)定及時(shí)履行通知義務(wù)，并提供相關(guān)證明文件，以減輕可能給出租人造成的損失，如果沒(méi)有履行通知義務(wù)，則不能達(dá)到解除合同或?qū)で竺庳?zé)的目的，即便后來(lái)可以解除合同，那么也應(yīng)對(duì)擴(kuò)大的損失承擔(dān)法律責(zé)任。

若承租人以情勢(shì)變更原則或公平原則要求變更合同或解除合同，則同樣應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則及時(shí)通知出租人，并提供相關(guān)的證據(jù)，尤其是解除合同，不履行通知義務(wù)，即便是依法享有合同解除權(quán)，也達(dá)不到解除合同的目的。

（3）積極溝通協(xié)商，簽署補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議

作為承租人，無(wú)論是要繼續(xù)履行合同，還是解除合同，都應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則與出租人溝通協(xié)商，并根據(jù)協(xié)商的結(jié)果，簽署補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)充條款，將協(xié)商的成果落實(shí)到書面文件，否則若沒(méi)有書面文件，或者不能證明租賃雙方達(dá)成新的合意，則所有的協(xié)商過(guò)程都可能白費(fèi)。因此，要注意將協(xié)商的結(jié)果落實(shí)到書面文件。

11、作為出租人應(yīng)注意哪些法律問(wèn)題？

答：對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)，在本次疫情事件中相對(duì)應(yīng)承租人來(lái)說(shuō)處于優(yōu)勢(shì)地位，一般不存在違約行為，但是要注意應(yīng)對(duì)可能產(chǎn)生的訴訟，出租人應(yīng)注意收集疫情對(duì)承租人沒(méi)有造成影響或影響較小的相關(guān)證據(jù)材料，以及疫情防控或客觀環(huán)境的變化對(duì)承租人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)變化不存在因果關(guān)系或因果關(guān)系較小的相關(guān)證據(jù)材料。

當(dāng)然，還是建議出租人與承租人積極協(xié)商解決因疫情引發(fā)的租賃合同履行障礙問(wèn)題。

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