最近，鄭州市民趙女士遇到了一件煩心事。她的一套房子一年前交給托管公司出租，約定托管期限為2年。近日，托管公司以“眾志成城，共抗疫情”為由，提出希望趙女士減免30天房租。趙女士未同意，托管公司隨后表示，不減免房租不再勉強，但租客也退租了，不再托管她的房子，提前解約。趙女士認為，托管公司屬于違約行為。

受疫情影響，不少租客無法及時返城，還有個別租客出現(xiàn)返城卻進不了小區(qū)的現(xiàn)象，而托管公司根據(jù)以往經(jīng)驗，年前囤積了大量空房等待節(jié)后的租房“小陽春”，不料一場突如其來的疫情導致租房市場一度降至“冰點”，出現(xiàn)近一個月的“空窗期”，誰該來為此買單?

[事發(fā)]以“共抗疫情”為由，托管公司與房東協(xié)商免30天房租

如果沒有2月2日這條突然發(fā)來的信息，宅在家中多日的趙女士，原本2月12日會有一筆房租到賬。

“眾志成城，共抗疫情。親愛的房東您好，我是您房屋的房管負責人，首先祝您及家人新年快樂!因冠狀病毒引起的特殊社會情況，造成學校、企業(yè)延遲時間上班，因此呼吁業(yè)主您慷慨30天空置期(2020.1.31-20202.29這30天不計房租)，如果疫情情況嚴重再議!疫情面前，大家共同努力，各出自己綿薄之力!我們也將采取利好措施留住租客、照顧好他們，對房間進行打掃、消毒、清運垃圾、保證水電、盡最大努力維護生產(chǎn)，讓業(yè)主您安心。同仇敵愾，共渡難關(guān)!等您批復?！?/p>

“我不同意。”趙女士告訴記者，她本人也在租房子住，她的房東并沒有給她免房租;每個行業(yè)都不容易，但疫情期間，她也不能出去工作，家中還有兩個孩子在上學，所以房租對于她來說，算是一筆支持家用的收入。

隨后，托管公司員工給她發(fā)來了萬達給商戶免1個月租金、鄭州某汽配城給租戶免租金的新聞截圖等信息，并發(fā)來了部分房東同意減免30天租金的微信對話截圖。

“這不是逼迫我減免房租嗎?好像別人都減了，我要是不減就特別沒有覺悟?！壁w女士告訴記者，她本人疫情期間也有看新聞，但對于個人來說，減免與否要視自身經(jīng)濟條件而定，國家沒有政策明確個人作為房東要給租戶減免房租。“我作為個人沒有義務(wù)替托管公司節(jié)約成本。”

隨后，托管公司提出退一步，減免15天房租，趙女士仍然沒有同意。

[進展]不同意減免房租就“解約”?

趙女士告訴記者，雙方交涉的房子戶主是她丈夫，位于鄭州市二七區(qū)，面積比較大，有155平米。2019年2月18日，她以委托代理人身份，與河南尚正居房地產(chǎn)營銷策劃有限公司簽訂了授權(quán)委托書。他們夫婦委托該公司全權(quán)辦理房屋出租事宜，代理期限為2019年2月22日至2021年2月21日，房租按季度提前10天打給房主。值得注意的是，合同約定，甲方每年讓出30天作為乙方的接洽承租工作期，也就是說，按照合同，趙女士原本就會給托管公司免1個月房租，一年只收11個月的租金。

2月12日，是按照合同應(yīng)當打房租的日子。但趙女士并沒有如期收到房租。對方回應(yīng)：公司財務(wù)原定2月10日上班，但辦公樓不讓進，所以仍無法辦公。趙女士明確表示，應(yīng)當按照合同約定按時打房租，否則就要收回房子。

2月20日，另外一名工作人員主動添加了趙女士的微信，表示：因為疫情造成的影響，屬于不可控因素。房東不愿意減免房租也不再強求，房子的租戶表示不在房子里居住了，到期會直接搬走，解除合同。“我們這邊的話到時候會直接把房子退給您。”

趙女士覺得對方“不誠信”，看到行情不好就抽身退房。按照合同約定的違約責任，委托期內(nèi)，乙方(尚正居)提前退租的，應(yīng)當賠償2個月租金作為違約金;反之，甲方(趙女士)提前收回房屋，也要賠償乙方2個月租金作為違約金?！八麄冞@就算違約吧?”

[現(xiàn)象]托管公司遇困，節(jié)后租房“小陽春”變“冰點期”

趙女士與托管公司的矛盾，只是受疫情影響引發(fā)的眾多問題中的一個小小側(cè)面。長租公寓、托管公司，在疫情的影響下，似乎迎來一次前所未有的考驗。向房東尋求暫緩房租、減免房租的支援，并非趙女士托管公司這一家。

前不久，管理接近50萬間公寓、業(yè)務(wù)遍布多個城市的蛋殼公寓要求房東減免房租在網(wǎng)上引發(fā)風波。2月3日，蛋殼公寓發(fā)布了補貼租客的政策，但隨后曝出，蛋殼也在要求房東免租，且未經(jīng)協(xié)商。廣大業(yè)主組建了維權(quán)群向蛋殼“開火”。2月17日，蛋殼公寓發(fā)表了“致廣大房東的真心話”，坦言：“坦率地說，長租行業(yè)在此次疫情中遭受了非常嚴重的沖擊。”“這次向房東尋求的免租期愛心支持，我們用于對租客進行補貼：如果我們倒下了，未來傷害的將是各位房東和廣大租客的長期利益。”隨后，蛋殼公寓提出了更為細化的房東支持計劃：1、合同期滿時返還一個月房租;2、分期返還一個月房租;3、支持蛋殼半個月免租期。

24日，記者聯(lián)系上了與趙女士對接的托管公司司姓負責人，該負責人介紹，原本年后是租房高峰期，所以年前公司囤了一批房，本來原定大年初四上班，沒想到遇到了疫情，至今還沒有正常開工。新租客找不到，部分老租客也回不來，紛紛提出解約。最近2個月一直在虧損，未來一段時間預(yù)計鄭州小區(qū)還會繼續(xù)管控，無法帶租客看房，所以才與房東商議減免房租。

要求房東減免房租，同意的多嗎?該負責人表示，有同意的房東，但絕大多數(shù)也不同意減免。趙女士的房子剛好滿一年，5戶租戶中有3戶表示不再續(xù)租，所以公司也沒辦法弄，只能與趙女士商議房子托管公司不再續(xù)租，那兩個續(xù)租的租戶可留給趙女士。

[政策]這邊房東權(quán)益受損，那邊租戶免租“呼聲”愈高

不過，那邊房東不同意減免房租，認為個人權(quán)益受損，那邊卻是租戶免租“呼聲”愈高。

有位網(wǎng)友1月14日通過長租公寓平臺自如租住了一間房，租完整理好就與1月17日返回了湖北孝感。由于疫情影響，至今還沒有返程。目前，自如針對無法返程的租戶推出了2月份沒有開鎖記錄可無責任退房記錄，但該網(wǎng)友中間托鄰居開門澆花，有了開鎖記錄，無法無責任退房。該網(wǎng)友預(yù)計，湖北預(yù)計4月份解封，但4月14日又到了交房租的日子，那就意味著租了3個月的房子只能住3天。

記者了解到，為了幫扶中小微企業(yè)，目前，各地均推出了各種減免房租政策。就拿河南省來說，河南省人民政府印發(fā)《河南省應(yīng)對疫情影響支持中小微企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施》明確，要為中小微企業(yè)減負，實施減免房租、用氣、用水實行“欠費不停供”措施、緩繳社保等政策。就減免企業(yè)房租方面，明確對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房且受疫情影響不能正常經(jīng)營的中小微企業(yè)，免收1個月房租，減半收取2個月房租，已收取的要予以退還。鼓勵其他不動產(chǎn)租賃機構(gòu)對中小微企業(yè)適當減免租金。

這也就意味著，目前，政府層面的減免房租政策，僅限于承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小微企業(yè)，并未對個人減免房租做強制規(guī)定。

[說法]托管公司提前解約屬于違約，疫情結(jié)束后不影響合同繼續(xù)履行

趙女士與托管公司簽訂的委托書有這么一條，也是目前托管公司認為自己可無責解約的依據(jù)：“如因不可抗力原因?qū)е潞贤K止，雙方均不承擔責任?！倍蠛訄笥浾攉@悉，早在2月10日，全國人大常委會法工委新聞發(fā)言人就表示，對于因疫情防控不能履行合同的當事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。

那么，從法律層面來說，托管公司的做法，是否違約?像趙女士這樣也需要房租來償還房貸、房租、養(yǎng)家糊口的個人房東來說，又該如何維權(quán)?24日，記者就該問題專訪了河南繼春律師事務(wù)所律師張波。

“不免房租就不租，托管公司違約?！睆埐蓭熃榻B，疫情的確屬于不可抗力，但需要明確一個問題，那就是這個不可抗力是否必然導致合同的解除。當前新冠肺炎疫情防控措施雖然對趙女士的合同履行產(chǎn)生了一定的影響，但合同還有一年才到期，該影響尚未達到令合同目的完全不能實現(xiàn)的程度，疫情結(jié)束后租賃合同可繼續(xù)履行，合同目的可以實現(xiàn)，故承租人無權(quán)以不可抗力為由要求解除合同?！皳Q個角度說，只有因為疫情影響，合同目的無法實現(xiàn)才可以解約，不能因為一方經(jīng)濟利益減少而要求解約?！?/p>

[建議]房東適當降低或免除疫情防控期間的租金，從源頭減少糾紛

趙女士權(quán)益如何維護?張波律師介紹，雙方可以協(xié)商，針對疫情管控期間的房租進行一定減免，疫情期間造成的損失應(yīng)當共同承擔，但是對于長租合同則應(yīng)當繼續(xù)履行。這里需要明確一個問題，如果趙女士的房子轉(zhuǎn)租出去了，租戶如期交納租金，那么托管公司就沒有實際損失，托管公司不能要求趙女士分擔損失或者減免租金;如果沒有租出去，則建議房東酌情主動減免部分，共擔損失?！耙虿豢煽沽υ斐珊贤糠植荒苈男胁⒃斐蓳p失，一方告知后另一方不同意并造成損失擴大，司法實踐可能會要求擴大損失方承擔相應(yīng)損失，所以建議房東主動減免部分房租。”

此外，如果托管公司執(zhí)意解約，趙女士也可以要求適當?shù)馁r償違約金。具體可以與托管公司協(xié)商。

記者了解到，浙江寧波海曙法院不久前也發(fā)出提醒，目前，新冠肺炎疫情對旅游、運輸、娛樂等行業(yè)產(chǎn)生的影響正逐漸顯現(xiàn)?？梢灶A(yù)見，因疫情防控措施引發(fā)的租賃合同糾紛也會進入司法程序。對此，法官建議當事雙方在新冠肺炎疫情發(fā)生之后，根據(jù)新冠肺炎疫情防控措施對合同履行的影響，及時進行溝通協(xié)商，按照公平和誠實信用原則變更合同條款或者簽訂補充協(xié)議，適當降低或免除疫情防控期間的租金或適當延長租期，盡量通過協(xié)商的方式，從源頭上減少糾紛產(chǎn)生。

[關(guān)注]個人租戶是否也能以疫情為由要求減免房租?

關(guān)于個人以居住為目的的租賃，張波認為，如果另一方是個人租戶，首先適用于上述條款。即租戶不能以疫情屬于不可抗力為由，提前要求無責任解除房屋租賃合同。但如果雙方經(jīng)協(xié)商均同意，則可以提前解約。

那么，租戶是否也能以疫情為由要求減免房租?張波律師認為，個人租賃與商業(yè)租賃的合同目的有所不同，商業(yè)租賃主要是用于經(jīng)營，獲取相應(yīng)收益，但因為疫情防控原因，政府強制要求疫情防控期間不能經(jīng)營，因此會造成的一定影響;但個人租戶主要為了居住，目前河南省內(nèi)并沒有限制租戶不能居住的相關(guān)條款。個人以疫情為由要求強制要求減免房租法律上沒有依據(jù)，不過從人情上，畢竟租戶受疫情影響，房屋有一定時期的空置，房東如果愿意主動減免，則有助于社會和諧。

記者了解到，目前部分長租公寓有推出無法返程租戶的無責退租政策，也有一些房東主動為租戶減租，眾志成城，共同抵抗疫情帶來的影響。

[延伸閱讀]類似案件，法院咋處理?

記者查詢了解到，近日，寧波海曙法院通過移動微法院，辦理了一起因新冠肺炎引發(fā)的租賃合同糾紛。

孫某是寧波市海曙區(qū)某樓盤一間公寓的房主，王某是網(wǎng)約房經(jīng)營者。2018年11月，孫某將房屋租賃給王某用作網(wǎng)約房，約定房屋租賃期間為5年，租金支付方式為押一付三，每月租金2750元。

2019年11月24日，王某按期支付了3個月的房租。隨后受新冠肺炎疫情影響，王某稱因出于社會責任，已經(jīng)全部取消春節(jié)訂單并全額退款，2020年1月底，其曾與房主協(xié)商租金減免事宜，房主未及時回復。2月2日，涉案房屋所在的樓房采取全封閉式管理，不允許外來人員進入。王某認為案涉房屋已無法正常使用，符合不可抗力情形，要求與孫某解除合同。

孫某隨后表示愿意減免半個月房租，后期租金減免情況視疫情發(fā)展再協(xié)商，但王某堅持解除合同。

2月15日，孫某向海曙法院提交訴狀，訴稱原、被告雙方之間的合同長達5年，此次新冠肺炎疫情影響不足以影響合同的繼續(xù)履行，被告解除合同系違約行為，要求被告支付10000元違約金。

經(jīng)過調(diào)解，當天下午5點，雙方通過移動微法院達成了調(diào)解協(xié)議，解除合同，王某同意支付2750元違約金，且不要求原告退還尚未到期的租金，但因其人在外地，無法前往寧波騰退涉案房屋，希望原告給予其一定騰退時間。原告也答應(yīng)等房屋封閉措施解除后再行騰退房屋。

大河報·大河客戶端記者 段偉朵