11年前的今天（12月9日），在那輪港股破發(fā)潮中，佳兆業(yè)超額認(rèn)購2倍，融資30億元，成功于香港掛牌上市。

11年間，佳兆業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模已從180億增厚至如今的近3000億人民幣，上漲15倍，年增幅30%，躋身中國300強(qiáng)企業(yè)。

但這僅僅是一個(gè)開始。在“地產(chǎn)+城市更新+產(chǎn)業(yè)”的“三駕馬車”驅(qū)動(dòng)下，佳兆業(yè)這輛戰(zhàn)車未來到底能跑出什么成績，這是資本市場最為關(guān)注的。

一面是中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.6%階段性高點(diǎn)后房地產(chǎn)市場進(jìn)入“白銀時(shí)代”的市場預(yù)期，一面是頂層引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康消費(fèi)的政策環(huán)境，一些中小房企對未來，略顯悲觀。

“白銀時(shí)代”真的無利可圖？佳兆業(yè)有自己的回答。

11年前上市時(shí)，中國城鎮(zhèn)化率僅為46.6%，房地產(chǎn)行業(yè)的前景一片光明。而截至2019年年底，我國城鎮(zhèn)化率雖已經(jīng)達(dá)到60.6%，房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的16萬億。但戶籍人口城鎮(zhèn)化率明顯滯后，后續(xù)非戶籍人口落戶仍有望持續(xù)推進(jìn)，產(chǎn)生強(qiáng)勁的住房需求，這是大趨勢。

佳兆業(yè)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策就曾在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上表示：未來房產(chǎn)開發(fā)的巔峰規(guī)模是20萬億，大灣區(qū)占到1/10。

佳兆業(yè)由此也用實(shí)際行動(dòng)表明了自己依舊看好房產(chǎn)開發(fā)大勢，尤其看好粵港澳大灣區(qū)及深圳先行示范區(qū)的未來。

截至今年6月30日，佳兆業(yè)土地儲(chǔ)備約2680萬平方米，其中約52.2%的土地儲(chǔ)備位于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)。而下半年，佳兆業(yè)“囤地”步調(diào)不減，短短數(shù)月耗資數(shù)十億在深圳坪山、廣州南沙、惠州仲愷及惠東等片區(qū)拿地?cái)?shù)塊。

政策環(huán)境大變？但佳兆業(yè)看到的是機(jī)遇。

國家提倡讓房子回歸居住屬性，這是大趨勢，其背后隱含的是居住品質(zhì)提升將成為消費(fèi)者的核心訴求。牢牢抓住這“牛鼻子”便是突破當(dāng)下困局的關(guān)鍵。

過去幾年佳兆業(yè)不斷提升運(yùn)營管控水平和產(chǎn)品競爭力，打造出夢想佳、品質(zhì)佳、優(yōu)享佳及尊享佳四大產(chǎn)品線，并于全國各地落地東戴河棲樾臺(tái)院子、徐州富春山居、廣州佳兆業(yè)天墅、深圳佳兆業(yè)瓏璽等高端人居爆款。

如今，佳兆業(yè)的品質(zhì)深入人心，不僅產(chǎn)品被市場買賬，還獲得業(yè)界認(rèn)可，去年年底獲得“2019年度產(chǎn)品力地產(chǎn)品牌”。

在頻頻爆質(zhì)量隱患的當(dāng)下，靠著一流品質(zhì)，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)了品牌溢價(jià)。

不過，無論是在大灣區(qū)規(guī)劃中提及的“宜居宜業(yè)宜游”，還是深圳建設(shè)社會(huì)主義先行示范區(qū)中的“住有宜居”，作為這個(gè)戰(zhàn)場的主角，佳兆業(yè)確實(shí)擔(dān)有重要使命。

上市11年間，佳兆業(yè)的城市更新這條道，越走越寬，這背后離不開資本的助力。

套用當(dāng)下一熱詞，城市更新，它不香嗎？香。

佳兆業(yè)過去三年的平均土地成本是平均售價(jià)的25%-35%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)界平均水平。而之所以能壓到這么低，就是因?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目的存在，用時(shí)間，換利潤。

那為什么房企們不都來做呢？劉策曾道出過真相：在從拿地到銷售只有六七個(gè)月，一年就要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的行業(yè)平均投資周期下，有哪家企業(yè)可以忍受投入十年后才能收獲。

雖然看好城市更新的長期趨勢，但愿意投入時(shí)間、資金與人力的房企，卻少之又少。而佳兆業(yè)為什么扛著這么多城市更新項(xiàng)目？

一方面是佳兆業(yè)有資本市場支持，扛得住。

目前，佳兆業(yè)在全球擁有佳兆業(yè)集團(tuán)控股（1638.HK）、佳兆業(yè)美好集團(tuán)（2168.HK）、佳兆業(yè)健康集團(tuán)（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地產(chǎn)（NYSE.NTP）、雙林生物（000403.SZ）等6大上市平臺(tái)，無形中，這個(gè)矩陣也在為佳兆業(yè)的舊改大業(yè)在資本市場上“背書”。

而也正是因?yàn)椤?5%-35%”這組數(shù)據(jù)，讓各大券商又一直看好佳兆業(yè)的未來。這種資本市場與舊改大業(yè)的良性互動(dòng)，已成為佳兆業(yè)做大做強(qiáng)的關(guān)鍵所在。

另一方面，這也是深圳賦予它的“使命”。

在深圳市場化經(jīng)濟(jì)中崛起的房企，誰還不會(huì)高周轉(zhuǎn)，賺快錢，但佳兆業(yè)選擇了這個(gè)“慢工出細(xì)活”的賽道。

按照佳兆業(yè)董事局主席郭英成的話講 “佳兆業(yè)成立于深圳，貢獻(xiàn)于深圳，也同時(shí)在回報(bào)深圳?！?/strong>而佳兆業(yè)也是這樣做的。

城市更新是場關(guān)于城市的空間想象，而以北京八分之一的面積，承載約2500萬人口的深圳，讓佳兆業(yè)始終在思考城市更新的未來發(fā)展方向，探索后發(fā)展條件下的城市化道路。

由上圖（2019年深圳供地計(jì)劃）可知，城市更新，已經(jīng)成為深圳房地產(chǎn)市場的新增長點(diǎn)。如果沒有以佳兆業(yè)為代表的房企執(zhí)著于城市更新，很難想象地域狹小的深圳，如何在建設(shè)社會(huì)主義先行示范區(qū)的道路上邁出堅(jiān)實(shí)的一步。

從1999年將一片雜草叢生的爛尾樓改成深圳布吉第一豪宅“桂芳園”，到2019年將深圳羅湖爛尾長達(dá)26年之久的新世界大廈煥然一新。20年間，佳兆業(yè)一直是深圳的“清創(chuàng)師”。

而今，僅在深圳市場，佳兆業(yè)就有112個(gè)舊改項(xiàng)目，面積達(dá)1155萬平方米。這些地方，都在等著它的“神來之筆”。

現(xiàn)在，好像每家房企都要搞個(gè)多元化業(yè)務(wù)，但“玩”得好的還真沒幾家。多產(chǎn)業(yè)布局不是越多越好，畢竟地產(chǎn)主業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，在資金流上很容易被多產(chǎn)業(yè)布局反噬！

目前，佳兆業(yè)已經(jīng)不是單純的一家地產(chǎn)公司，而是一家業(yè)務(wù)多元化的集團(tuán)公司，集團(tuán)的收入來源愈發(fā)多樣，每一板塊都在為集團(tuán)貢獻(xiàn)營收、貢獻(xiàn)利潤。

以物業(yè)板塊為例，憑著房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)的上下游關(guān)系，讓佳兆業(yè)美好在上市時(shí)就大放異彩。

2年前，佳兆業(yè)分拆物業(yè)在香港IPO，當(dāng)時(shí)便實(shí)現(xiàn)超20倍認(rèn)購，力壓行業(yè)同期水準(zhǔn)。而股價(jià)也從5塊多港幣一度飆升至近40元港幣，資本溢價(jià)能力的背后，說明佳兆業(yè)的業(yè)務(wù)價(jià)值、行業(yè)地位及發(fā)展戰(zhàn)略收到投資者與國際機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可。

而根據(jù)今年上半年的財(cái)報(bào)顯示，物業(yè)板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.41億元，同比增長32.7%；實(shí)現(xiàn)毛利2.5億元，同比增長30.9%；同時(shí)，歸佳兆業(yè)集團(tuán)的凈利也增長三成。

目前，佳兆業(yè)旗下，除了商業(yè)、酒店、物業(yè)等常規(guī)公共配套服務(wù)外，2012年還涉足了旅游、文化體育等。2015年后，佳兆業(yè)又進(jìn)軍大健康、高科技等技術(shù)領(lǐng)域。時(shí)至今日，佳兆業(yè)，不僅定位做一個(gè)“城市公共服務(wù)商”，同時(shí)還在深耕科技、醫(yī)療等實(shí)業(yè)項(xiàng)目。這些板塊的價(jià)值挖掘與市場開拓，都將為佳兆業(yè)的業(yè)績進(jìn)一步增長打開空間。

劉策也不止一次公開強(qiáng)調(diào)：佳兆業(yè)的初衷是希望通過產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的搭建，為城市更新，為地產(chǎn)賦能，將城市運(yùn)營里核心產(chǎn)業(yè)部分做實(shí)。這是佳兆業(yè)構(gòu)建“地產(chǎn)+城市更新+產(chǎn)業(yè)”驅(qū)動(dòng)業(yè)績的精髓所在。

當(dāng)然，從另一層面講，'三駕馬車'的開跑，也意味著佳兆業(yè)從戰(zhàn)略層面已經(jīng)開始考慮如何降低房地產(chǎn)市場的周期性風(fēng)險(xiǎn)，如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。在這一大前提下，對于佳兆業(yè)來說，千億不是難事，十余年間穩(wěn)步消化2.6萬億舊改貨值亦不是難事。

也正是看到了這一點(diǎn)，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛看好佳兆業(yè)，標(biāo)普重申「B」評(píng)級(jí)，惠譽(yù)確認(rèn)「B」評(píng)級(jí)，穆迪重申「B1」評(píng)級(jí)。