受疫情沖擊，線(xiàn)下重資產(chǎn)似乎從未像今天這樣，讓人唯恐避之不及。

7月7日，恒大集團(tuán)多名員工于社交媒體發(fā)布消息稱(chēng)，恒大計(jì)劃出售全國(guó)范圍內(nèi)1000平方米以上的多類(lèi)商業(yè)物業(yè)。一份流傳網(wǎng)絡(luò)的資料顯示，包括寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心等在內(nèi)，恒大此次清單包含超200個(gè)標(biāo)的，覆蓋北京、上海等全國(guó)各地多個(gè)區(qū)域。

據(jù)接近恒大的人士向媒體證實(shí)，恒大確有出售各類(lèi)商業(yè)物業(yè)的計(jì)劃，該人士表示，此輪出售屬正常出售行為，集中推出是希望通過(guò)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)去推薦銷(xiāo)售。且此次資產(chǎn)出讓?zhuān)緦?duì)促進(jìn)交易的員工給出“高傭金”激勵(lì)。不過(guò)對(duì)于前述清單是否屬實(shí)，該人士并未回應(yīng)。

受宏觀形勢(shì)變化及自身戰(zhàn)略調(diào)整影響，近年房企甩賣(mài)商業(yè)物業(yè)案例頻出。前有萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)與富力的世紀(jì)交易引爆輿論，后有黑石集團(tuán)私有化SOHO中國(guó)事件疑霧重生，包括融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也曾在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，目前融創(chuàng)持有資產(chǎn)規(guī)模偏大，將會(huì)選擇性地處置一些固有資產(chǎn)，在價(jià)格合適的時(shí)候賣(mài)掉一些酒店、商業(yè)和樂(lè)園。

而置身后新冠時(shí)代，恒大此次引人注目的兜售計(jì)劃，傳遞的個(gè)中信號(hào)顯然更清晰了幾分。

得益于新世紀(jì)以來(lái)高速的城市化，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)了一輪投資開(kāi)發(fā)狂潮。但伴隨房地產(chǎn)黃金時(shí)代的遠(yuǎn)去，受市場(chǎng)供給過(guò)剩、經(jīng)營(yíng)管理不善及電商擠壓等因素影響，商業(yè)物業(yè)很快迎來(lái)轉(zhuǎn)折期。

據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過(guò)去10年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)工建設(shè)達(dá)20.9億平方米。但行業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，建成開(kāi)業(yè)率僅為43%左右，另外57%的項(xiàng)目因各種原因未能開(kāi)業(yè)。尤其自2019年以來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，中小城市新建商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工和銷(xiāo)售面積均出現(xiàn)同比下降。

之所以如此，源于非正常的投資回報(bào)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在百?gòu)?qiáng)房企所持有的商業(yè)項(xiàng)目中，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的僅為36%；64%的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，處于虧損狀態(tài)。

而2020年新冠疫情防控引發(fā)的消費(fèi)信心和行為變化，更是給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了致命一擊。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布調(diào)研報(bào)告顯示，2020年上半年，中國(guó)主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈（購(gòu)物中心）商鋪?zhàn)饨鹚秸w下跌。其中，以全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，其平均租金為每天25.1元/平方米，環(huán)比下跌2.41%；由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的，其平均租金為每天26.8元/平方米，環(huán)比下跌1.09%。

租金下滑的背后，是實(shí)體商業(yè)客流受沖擊嚴(yán)重導(dǎo)致空鋪率進(jìn)一步惡化。贏商網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年2―4月，全國(guó)典型購(gòu)物中心客流僅為去年客流均值的36%，平均空置率（空鋪面積/總鋪位面積）為21.10%，超過(guò)行業(yè)公認(rèn)的空鋪率警戒線(xiàn)20%；由此引發(fā)的大量商鋪、酒店倒閉/破產(chǎn)事件，無(wú)不讓人觸目驚心。

事實(shí)上，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的舉步維艱只是表層；對(duì)于恒大而言，集團(tuán)層面的債務(wù)高企，才是此次資產(chǎn)出售計(jì)劃的核心。

中國(guó)恒大（HK.3333）披露的2019年全年業(yè)績(jī)顯示：2019年，其合約銷(xiāo)售額為6011億元，同比增長(zhǎng)9%，但與之相反的是，其核心利潤(rùn)408.2億元，同比下降48%；且資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，同比增加4.2個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率159.3%，同比增加7.4個(gè)百分點(diǎn)。

為緩解持續(xù)走高的負(fù)債率，許家印彼時(shí)表示，恒大從2020年開(kāi)始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來(lái)。從今年起有息負(fù)債每年平均下降1500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下?！?/span>

總的來(lái)講，作為典型的重資產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和持有導(dǎo)致大量資金沉淀，必然大幅拖累房企的債務(wù)水平和資金周轉(zhuǎn)效率。此次恒大公開(kāi)出售批量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，顯然是集團(tuán)頂層意志回款戰(zhàn)略的有效貫徹。

“正常出售行為”、“非核心資產(chǎn)”......談到此次恒大出售資產(chǎn)計(jì)劃，有相關(guān)人士給出了如此表示。但事實(shí)上，作為大宗資產(chǎn)交易，此次物業(yè)兜售的總規(guī)模，似乎可比擬當(dāng)年的萬(wàn)達(dá)文旅資產(chǎn)世紀(jì)大交易。所以有別于臨時(shí)起意，相關(guān)計(jì)劃應(yīng)該醞釀已久。

而另外需指出的是，如果細(xì)看清單的名錄，真實(shí)情況似乎很難用所謂“正常出售”或“非核心資產(chǎn)”所能解釋得通。畢竟，在這份被曝光的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓清單里，不少項(xiàng)目是恒大耗資重金輾轉(zhuǎn)得來(lái)，甚至恒大此前頗為重視、大面積營(yíng)銷(xiāo)投放轟炸的項(xiàng)目，也多包含在列。

以清單中在列的成都物業(yè)資產(chǎn)為例，2015年7月，恒大以65億港元收購(gòu)華人置業(yè)名下愛(ài)美高集團(tuán)的成都西錦城、都匯華庭和華置廣場(chǎng)3個(gè)住宅及商業(yè)辦公樓項(xiàng)目，隨后華置·西錦城案名更新為成都恒大西錦城，華置廣場(chǎng)更新為成都恒大廣場(chǎng)，而在這份出售名單中，西錦城和華置廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目赫然在列。

資料顯示，華置與2007年進(jìn)入成都市場(chǎng)，2008年，華置廣場(chǎng)開(kāi)始動(dòng)工，作為成都首個(gè)寫(xiě)字樓帶停機(jī)坪的城市綜合體，該項(xiàng)目一開(kāi)始就備受關(guān)注，但隨后一波三折，經(jīng)歷了停工、招商難、推遲開(kāi)業(yè)等一系列問(wèn)題，隨后，項(xiàng)目轉(zhuǎn)由恒大接盤(pán)。

談及開(kāi)發(fā)困境及轉(zhuǎn)讓緣由，彼時(shí)華人置業(yè)認(rèn)為，成都現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)過(guò)剩，持有商業(yè)物業(yè)回報(bào)較預(yù)期低，并且在建、待建商業(yè)較多，預(yù)計(jì)商業(yè)物業(yè)的收益會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。因此公司認(rèn)為，成都市商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值將可能會(huì)下跌。為盡可能提升物業(yè)價(jià)值，出售交易是難得良機(jī)。

針對(duì)恒大接盤(pán)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)事宜，有業(yè)內(nèi)人士曾表示，華置廣場(chǎng)是恒大接手的項(xiàng)目中最大，也是最為頭疼的，自持占用資金大，并且項(xiàng)目位置人氣欠缺，華置廣場(chǎng)后期運(yùn)營(yíng)對(duì)恒大來(lái)說(shuō)是非?？际炙嚨摹６殡S項(xiàng)目進(jìn)入此次恒大資產(chǎn)清單，其出售結(jié)局似乎從開(kāi)始就已經(jīng)注定。

例如，清單涵蓋有恒大近年于新總部深圳落子的數(shù)個(gè)項(xiàng)目如恒大天璟、恒大時(shí)尚慧谷的寫(xiě)字樓等；而在海南，包括三亞國(guó)際醫(yī)院、博鰲國(guó)際醫(yī)院等，這兩家醫(yī)院的存在一度是恒大向“服務(wù)業(yè)”轉(zhuǎn)型的標(biāo)志之一。更有甚者，作為其文旅產(chǎn)業(yè)扛鼎之作的恒大?；◢u，雙塔酒店、歐堡酒店、七星半島酒店、會(huì)議中心也赫然在列。

參見(jiàn)上述物業(yè)標(biāo)的的資金投入量級(jí)及承載意義，在業(yè)界看來(lái)，此次出售即便不能稱(chēng)作“甩包袱”，也很難如“相關(guān)人士”評(píng)論的那般云淡風(fēng)輕。

有別于相關(guān)人士所言的“非核心業(yè)務(wù)”，事實(shí)上，曾經(jīng)的恒大，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)給予了諸多厚望。

早在2013年，恒大就加快了全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張步伐，先后收購(gòu)了在合肥、深圳、上海、南京以及寧波等商業(yè)地塊。2014年，恒大集團(tuán)宣布成立了獨(dú)立的全資子公司恒大商業(yè)集團(tuán)。恒大集團(tuán)董事局許家印在2014年內(nèi)部大會(huì)上提出打造“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)升級(jí)版”的藍(lán)圖，商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)千億級(jí)。

在此后的幾年，盡管恒大相繼布局了包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓在內(nèi)的眾多項(xiàng)目，也在全國(guó)范圍內(nèi)拿下多宗商業(yè)類(lèi)型地塊，但從始至終，從酒店、辦公到所謂童世界樂(lè)園，恒大并未打造出為市場(chǎng)所認(rèn)可的商業(yè)品牌；而相比于企業(yè)自身高調(diào)的品宣攻勢(shì)，業(yè)界對(duì)其商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力始終持觀察乃至懷疑態(tài)度。

資料顯示，在許家印展露商業(yè)地產(chǎn)雄心的2014年，恒大自持的投資物業(yè)賬面總值619億元，全年商業(yè)物業(yè)租金收入只錄得1.44億元；到2019年，恒大已竣工的投資物業(yè)價(jià)值已經(jīng)超過(guò)1400億元，包括建筑面積約895萬(wàn)平方米的居住社區(qū)商業(yè)裙樓、寫(xiě)字樓及約36.3萬(wàn)個(gè)車(chē)位。但全年租金收入僅為13億，收益率不到1%。

事實(shí)上，不止于恒大，即便是其曾經(jīng)對(duì)標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)王者萬(wàn)達(dá)，面對(duì)“換了人間”的市場(chǎng)，其商業(yè)/文旅板塊曾經(jīng)所向披靡的拿地/開(kāi)發(fā)/銷(xiāo)售滾動(dòng)模式，也在時(shí)代的劇變下陷入重重挑戰(zhàn)。

一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)包括大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商，采取的都是快周轉(zhuǎn)、高杠桿的運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)以酒店、商場(chǎng)等配套拉低土地價(jià)格、抬高銷(xiāo)售溢價(jià)的同時(shí)，也滿(mǎn)足地方政府需求。在房地產(chǎn)的上半場(chǎng)，各大房企操作這一模式輕車(chē)熟路，也賺的盆滿(mǎn)缽溢。

但進(jìn)入房地產(chǎn)下半場(chǎng)，伴隨消費(fèi)市場(chǎng)認(rèn)知升級(jí)、企業(yè)資金持續(xù)沉淀、運(yùn)營(yíng)能力遲遲難以提升等因素，這種模式操作已經(jīng)越來(lái)越困難。尤其在大量的三四線(xiàn)城市，受畸形的產(chǎn)業(yè)生態(tài)影響，其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很難實(shí)現(xiàn)良性可持續(xù)。

在地方政府層面，其一直缺乏專(zhuān)業(yè)性規(guī)劃和控制引導(dǎo)；站在開(kāi)發(fā)商角度，這個(gè)群體只側(cè)重于短期利益，輕視和忽略了商業(yè)本質(zhì)；而談到運(yùn)營(yíng)商，由于完全著眼于自身利益，片面遷就開(kāi)發(fā)商對(duì)眼前利益的訴求，追求高租金，導(dǎo)致不正確定位填鋪，不考慮正確定位和項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)。當(dāng)三方都以本位出發(fā)，不專(zhuān)業(yè)不兼顧，最終導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的“一地雞毛”。

“對(duì)以高周轉(zhuǎn)見(jiàn)長(zhǎng)的房企而言，‘資金落袋為安’才是眼下最重要的事，房企也不過(guò)是跟隨了市場(chǎng)的選擇。”伴隨疫后“現(xiàn)金流為王”的到來(lái)，站在房企的角度，業(yè)者的這一觀點(diǎn)無(wú)可厚非。

但問(wèn)題在于，如果這些生來(lái)即錯(cuò)誤的物業(yè)始終難以實(shí)現(xiàn)自我造血，這樣的低質(zhì)資產(chǎn)要如何變?yōu)椤百Y金落袋”？而當(dāng)自身運(yùn)營(yíng)能力遲遲難以?xún)冬F(xiàn)，歷經(jīng)持續(xù)的洗禮和認(rèn)知迭代，又有多少人會(huì)為那些空有建筑物落地、而運(yùn)營(yíng)卻“飄在云端”的“詩(shī)與遠(yuǎn)方”買(mǎi)單？