前有減免租金超30億元，后有AMC市值大幅跳水，萬達內(nèi)憂外患不斷。五一小長假商業(yè)地產(chǎn)的回暖，終于給萬達帶來了希望曙光。

5月1日到5月5日，全國萬達廣場客流和銷售大幅回升，和去年同期比，萬達廣場累計客流回升度達到93%，累計銷售回升度達到95%。這是在影院、健身、線下培訓(xùn)等業(yè)態(tài)沒有復(fù)業(yè)的情況下實現(xiàn)的。

在其他業(yè)態(tài)復(fù)蘇前景尚不明朗的情況下，萬達商管無疑是實現(xiàn)今年業(yè)績目標(biāo)的重要倚仗。

在五一小長假后的第一天，在公眾視野消失了100多天的王健林現(xiàn)身集團工作會議。除了要求各公司未來8個月要加倍努力工作之外，王健林特別強調(diào)，要力爭完成年初確定的年度經(jīng)營目標(biāo)，各公司今年開店目標(biāo)不變。

篤定的表態(tài)背后是王健林翻盤的決心。

王健林在2019年年初曾表示，從2019年開始，萬達廣場每年的開業(yè)計劃要有富余量，至少增加10%，確保每年不低于50個廣場開業(yè)。不過，2019年沒有新冠疫情，開店目標(biāo)也未能實現(xiàn)。截至2019年12月31日，全國已開業(yè)的萬達廣場達323座，2019年新開業(yè)的僅43座。

阻力重重，萬達還能高調(diào)表態(tài)，靠的是對輕資產(chǎn)開發(fā)模式的自信。

為什么轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)？

由“重”轉(zhuǎn)“輕”，萬達的這個決定奠定了它未來的發(fā)展軌跡。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)開發(fā)運營，包括管理輸出、技術(shù)輸出、資本輸出三種主流模式。

管理輸出模式是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要模式和對外擴張方式。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、回報周期長、資金依賴度高，憑借企業(yè)豐富的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗、成熟的招商體系及運營管理能力，實現(xiàn)運營管理體系的快速復(fù)制，達到快速占有市場目的。

技術(shù)輸出則是通過代建業(yè)務(wù)擴大市場占有率。傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式給企業(yè)帶來了沉重的資金及運營壓力，代建可以有效地減少資金投入及資金沉淀。

資本輸出是通過設(shè)立地產(chǎn)投資基金，以資本輸出協(xié)同推動資產(chǎn)增值。房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管力度不斷加大，融資環(huán)境持續(xù)趨緊，產(chǎn)業(yè)基金憑借資本運作和戰(zhàn)略投資，不僅能夠助力企業(yè)資金融通，也可促進地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，進而實現(xiàn)價值鏈擴張。

綜合三種模式，萬達走出了自己的輕資產(chǎn)之路。

2015年，萬達成為全球最大不動產(chǎn)企業(yè)，萬達廣場也如日中天，王健林卻感覺到危機的迫近。

重資產(chǎn)模式受制于房地產(chǎn)周期，市場拐點導(dǎo)致現(xiàn)金匯款變慢?！耙敫斓臄U大規(guī)模，重資產(chǎn)模式也不適合，只有輕資產(chǎn)模式才能更快發(fā)展。”王健林在當(dāng)年的一次演講中堅定地說道。

在王健林看來，重資產(chǎn)主要看房價，銷售利潤高才能投資，難以進入三四線城市發(fā)展；輕資產(chǎn)模式不需關(guān)心房價，只要城區(qū)人口夠多，租金回報比合適就可以做。背靠成熟的招商資源和運營經(jīng)驗，萬達廣場并不擔(dān)心在三四線城市盈利問題。

“三四線城市土地價格相對便宜，現(xiàn)在去還能選到比較好的中心地段。從我們的經(jīng)驗看，一個四五十萬人口的三四線城市，完全能承載一個大型萬達廣場，而且三四線城市的消費者的忠誠度更高?！蓖踅×直硎?。

萬達擁有多個產(chǎn)品線，輕資產(chǎn)不僅能快速擴大規(guī)模，還能產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

“萬達廣場發(fā)展速度快，院線發(fā)展速度就快；萬達正在做的寶貝王，如果按照萬達廣場的發(fā)展速度，很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業(yè)；另外，萬達廣場數(shù)量擴大，還能為萬達做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來更多資源?！?/p>

彼時的王健林對資金十分樂觀，他表示，除了外部的基金、保險等機構(gòu)投資者，萬達正在建立內(nèi)部融資管道。萬達成立電子商務(wù)公司、收購支付公司快錢，兩家公司都在做理財產(chǎn)品，用眾籌方式為萬達廣場融資。

至于退出機制，王健林也想好了兩種方法：資本化或賣掉。萬達的理財產(chǎn)品就是準(zhǔn)REITs，即使最后不做REITs，5年后廣場成熟了，租金比較高，也會賣個好價錢。

“5年后，萬達商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)將實現(xiàn)兩個戰(zhàn)略目標(biāo)：一是開業(yè)400個至500個萬達廣場，二是凈利潤的三分之二要來自租賃收入?！?/p>

這些都是2015年王健林的美好設(shè)想。

甩掉重資產(chǎn)，輕裝上陣

萬達探索出投資類和合作類兩種輕資產(chǎn)開發(fā)模式。

輕資產(chǎn)類萬達廣場由合作方出資，萬達負責(zé)選址、建設(shè)、招商和運營。合作類萬達廣場則是由合作方提供資金和土地，萬達只負責(zé)設(shè)計、建設(shè)指導(dǎo)、招商運營，相關(guān)費用也由合作方提供，建成后萬達獲得租金的30%。

合作類廣場建設(shè)期間，萬達能成批施工、集中采購，施工隊伍也由萬達指定，所有設(shè)備必須使用萬達品牌庫中產(chǎn)品。合作方能夠心甘情愿掏錢，正是看中萬達廣場的品牌和運營能力。

2015年年初，萬達商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20余座萬達廣場，萬達商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動。

2016年第四季度，萬達商業(yè)地產(chǎn)又與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元的投資合同。

與資本聯(lián)手后，萬達商管的下一步的甩掉重資產(chǎn)包袱。2017年7月，萬達和融創(chuàng)、富力簽署了文旅項目、酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

輕裝上陣的萬達商業(yè)，需要引入新的戰(zhàn)略投資者。2018年1月，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

萬達商業(yè)從此更名為萬達商管集團。萬達表示，將在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬達商管今后不再進行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)，各方將推動萬達商管集團盡快上市。

輕資產(chǎn)模式的一路高歌猛進，為萬達帶來了實實在在的變化。2018年，萬達服務(wù)業(yè)收入1609億元，占總收入的75.1%，房地產(chǎn)收入僅占24.9%。

在2019年初的年會上，王健林表示，萬達已經(jīng)不是房地產(chǎn)企業(yè)，而是以服務(wù)業(yè)為主、有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團?！霸龠^幾年，萬達租金收入如達到千億，單憑這一條，我們就能‘任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚船’?！?/p>

至于這條船坐得穩(wěn)不穩(wěn)，只有王健林自己知道。

輕資產(chǎn)模式的五年實踐

按照萬達的戰(zhàn)略規(guī)劃，2015年后新開業(yè)的萬達廣場中，至少70%以上是輕資產(chǎn)項目。

2020年計劃開業(yè)的50個萬達廣場中，有37個是“輕資產(chǎn)”項目；在建的133個萬達廣場中，有107個是“輕資產(chǎn)”項目。

“輕資產(chǎn)”暫時還做不了盈利主力。2019年末，萬達商管自持物業(yè)租金收入占所有租金比重為90.57%，輕資產(chǎn)項目租金收入比重僅為9.43%

2019年年初，王健林曾表示，按照投資協(xié)議，萬達商管年內(nèi)要剝離所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“一平方米房地產(chǎn)開發(fā)也不能有?！?/p>

2019年底，萬達商管集團宣布完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部交由新成立的萬達地產(chǎn)集團負責(zé)，萬達商管成為真正意義上的商業(yè)運營管理企業(yè)。

大刀闊斧的變革很快體現(xiàn)在業(yè)務(wù)收入變動上，2019年萬達商管物業(yè)銷售收入占比降幅達到17%，投資物業(yè)租賃收入占比增幅16%。

從2017年起，物業(yè)銷售收入每年降幅約300億元，到2019年，基本上與投資物業(yè)租賃持平。按照萬達商管的預(yù)期，物業(yè)銷售還會進一步縮減。

同樣是在2017年，力推轉(zhuǎn)型的陣痛導(dǎo)致該年凈利率出現(xiàn)大幅下滑。

值得注意的是，隨著營業(yè)收入的不斷下降，萬達商管凈利率卻不降反升。這意味著剝離物業(yè)銷售業(yè)務(wù)后，投資物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的盈利能力較為可觀，值得持續(xù)觀望。

不過，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式并不只有萬達一家。

黃瑜表示，輕資產(chǎn)模式具有高效率、高回報率、高標(biāo)準(zhǔn)化等特點，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的規(guī)模擴張的重要模式。

目前，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均采納輕資產(chǎn)開發(fā)運營模式，萬達商管、華潤置地、新城控股、寶龍地產(chǎn)等代表企業(yè)均在加大輕資產(chǎn)項目的占比。

截至2019年底，華潤置地61個已開業(yè)購物中心中，有19個為輕資產(chǎn)運營項目。華潤置地2019年11個新開業(yè)購物中心項目（含重裝開業(yè)項目）中有6個為輕資產(chǎn)運營項目。

萬達要面對的，不僅僅是轉(zhuǎn)型帶來的業(yè)績驟降，還有同業(yè)競爭者的后來居上。

尾聲

2020年1月，萬達年會如期舉行，在集團官網(wǎng)上，年會歌舞湮沒了2019年的業(yè)績報告，員工表彰替代了王健林的工作總結(jié)。第一次，萬達集團上一年度的經(jīng)營狀況變得撲朔迷離。

遙想2018年年初，王健林在萬達年會上放言，做輕資產(chǎn)這種只賺不賠的買賣，絕對是上策?！安还苌鐣侠聿焕斫?，也可能有些內(nèi)部同志不理解，但是請大家三年以后再回頭來看我們的決定是否正確?！?/p>

距離那一天，已經(jīng)過了兩年多。

輕資產(chǎn)這條路，萬達還能義無反顧地走下去嗎？

參考資料：

1.《王健林董事長深交所演講談“輕資產(chǎn)”》 2015年4月20日 萬達企業(yè)文化中心

2.《王健林董事長召開集團工作會議》2020年5月6日 萬達集團官網(wǎng)

3.《萬達集團2016-2018年工作總結(jié)》萬達集團官網(wǎng)

4.《王健林董事長作2015年集團工作報告》2016年1月17日 萬達集團官網(wǎng)

5.《大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司2020年度第一期中期票據(jù)募集說明書》 上海清算所