3月24日早間，萬達商業(yè)在官網(wǎng)公告，于對自身戰(zhàn)略的研判，萬達商業(yè)決定對本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市。因此本公司決定，撤回萬達商業(yè)A股IPO申請。

公告一出，業(yè)界嘩然。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)近5年，萬達商業(yè)的A股IPO排隊之路終止了。重新考慮赴港上市，而且是盡快、火速。此次萬達商業(yè)主動撤回A股IPO申請，顯然不愿意繼續(xù)被動等待，而是選擇主動求變。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地產(chǎn)觀

全面輕資產(chǎn)

萬達商管的一出好戲

盡管去年受到疫情影響，但通過“模塊化管理”等高科技手段，2020年全年萬達順利完成開業(yè)45家萬達廣場的營運目標，截止至2020年底萬達共在全國開業(yè)了368座廣場，數(shù)量居于全國第一。

根據(jù)企業(yè)公布信息，2020年開業(yè)廣場中27座為輕資產(chǎn)模式，占比達到60%，當年新簽約60個輕資產(chǎn)萬達廣場，是2019年的167%。截止到2020年底，在建的142個萬達廣場中，輕資產(chǎn)占比超過80%，2021年企業(yè)計劃更進一步，以簽約70座輕資產(chǎn)萬達廣場為目標。

王健林曾經(jīng)坦言，如果不是輕資產(chǎn)，很多城市自己投資持有很難獲得項目。 

過去，萬達廣場作為萬達的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，采用的是“以售養(yǎng)租”模式：即用萬達廣場勾地，同時開發(fā)住宅、寫字樓等，通過項目銷售收入平衡現(xiàn)金流，補貼商業(yè)運營部分。但在金融去杠桿周期和房地產(chǎn)長調(diào)控周期，萬達廣場的重資產(chǎn)模式已難以維系。

2015年后，萬達商管開始注重輕資產(chǎn)運營，即在萬達廣場建設(shè)的資金端，越來越多采用CMBS（房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）等類REITs融資，盡管仍然沒有擺脫債務(wù)屬性，但CMBS的長周期資金特點能更好與商業(yè)地產(chǎn)運營匹配。作為回報，萬達商管將七成的商業(yè)運營收入返給投資人。

去年9月29日，萬達商管集團正式對外宣布，從2021年開始，萬達商管集團將不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。此舉意味著，萬達商管的主體資產(chǎn)內(nèi)將不再包括萬達廣場的產(chǎn)權(quán)。至于萬達廣場的重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，該內(nèi)部人士稱或交由地產(chǎn)集團。對此，萬達商管總裁肖廣瑞稱，此項決定是萬達商管集團董事會最新達成的。

萬達商管的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略在近兩年加速。由“重”變“輕”，干脆利落、全面徹底地完成轉(zhuǎn)型，萬達商管看來真是要將輕資產(chǎn)之路進行到底了，開啟一場輕資產(chǎn)的“盛宴”。

順勢而為，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入一個微利時代。萬達商管全面輕資產(chǎn)，絕不是心血來潮，品牌成熟，全面輸入管理，靠品牌與輸出管理賺錢更穩(wěn)更安全。

攜品牌和運營優(yōu)勢，萬達廣場近年來加速進入到下沉市場。截止2020年底開業(yè)的超過100個輕資產(chǎn)項目中，50%已下沉到三四線城市。

隨著內(nèi)需加速、以縣城為核心的下沉市場消費升級，萬達廣場等購物中心在三四線城市快速取代傳統(tǒng)商超，市場空間可觀。不過，萬達廣場的競爭對手如新城吾悅、寶龍、印力等也正加速擴張，縣城購物中心大戰(zhàn)難免。

萬達商管加速資產(chǎn)重組 

王健林謀"輕裝"上市

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)近5年，萬達商業(yè)的A股IPO排隊之路終止了。

就在3月24日早間，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱“萬達商業(yè)”或“萬達商管”）發(fā)布通告稱，基于對自身戰(zhàn)略的研判，決定對本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市，因此決定撤回萬達商業(yè)A股的IPO申請。

萬達商業(yè)回A股IPO一直都是王健林最操心的事。“萬達商業(yè)是萬達的核心企業(yè)，什么都能丟這個不能丟”，這是他給予萬達商業(yè)的定位。

2015年11月，萬達商業(yè)報送了首次公開發(fā)行股票的第一版招股說明書，到2016年9月，萬達商業(yè)完成私有化，并謀求在A股上市。

為了迎合上市標準，萬達商業(yè)花了2年時間完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，成為了純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)，即從“商業(yè)地產(chǎn)”變?yōu)椤吧虡I(yè)管理”。

"輕裝"上陣之后，萬達商業(yè)的IPO之路走得還是不順暢，2019年5月末，萬達商業(yè)IPO被按下暫停鍵，被“中止審查”。之后，萬達商業(yè)IPO進程一直沒有實質(zhì)性進展，距離啟動IPO已經(jīng)接近6年時間，2021年3月24日，王健林徹底失去了耐心。

公告一出，業(yè)界嘩然。有接近萬達商業(yè)人士表示，輕資產(chǎn)的萬達商業(yè)，被A股擋在門外后，只能再次“投奔”香港市場，繼續(xù)謀劃IPO融資。

早在2014年萬達商業(yè)便已經(jīng)登陸了香港市場，甚至成為當年港交所最大IPO，當時IPO的資產(chǎn)包中，包含大量商業(yè)、住宅等重資產(chǎn)項目。

然而，在港上市后的600多天中，萬達商業(yè)的股價長時間處于破發(fā)的狀態(tài)，被市場拋棄，這讓王健林非常沮喪。于是，決定私有化退市，沖擊A股IPO。

萬萬令人沒有想到的是，歷經(jīng)5年多，萬達商業(yè)回歸A股，最終還是黃了，無奈之下，只好再度奔赴香港，尋找IPO的“救命錢”。

據(jù)悉，萬達商管轉(zhuǎn)讓7家商管公司100%股權(quán)予大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“大連萬達商管”），分別為佛山順德萬達廣場商業(yè)管理有限公司、武漢四新萬達廣場商業(yè)管理有限公司、天津濱海世紀大道萬達廣場商業(yè)管理有限公司、福州高新區(qū)萬達廣場商業(yè)管理有限公司、廈門灌口萬達廣場商業(yè)管理有限公司、深圳龍崗區(qū)萬達廣場商業(yè)管理有限公司及福州白湖亭萬達廣場商業(yè)管理有限公司。

股權(quán)變更后，7家公司成為大連萬達商管的全資子公司。據(jù)悉，萬達商管成立于2007年，由珠海萬達商管直接持股100%，后者是大連萬達商管全資控股公司。

珠海萬達商管將是未來的上市主體。此次股權(quán)騰挪，相當于將7家公司從上市體系中剝離，謀求上市的萬達商管變得更“輕”、更“純”了。

撤回A股上市申請，謀劃輕資產(chǎn)上市，珠海國資委30億領(lǐng)投。2021年3月24日，萬達集團發(fā)布公告，宣布撤回萬達商管A股IPO申請，同時宣布對公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市。

3月29日，萬達商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司。

重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司將全面負責已開業(yè)的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發(fā)展的所有萬達廣場的管理，模式類似于已經(jīng)上市的寶龍商業(yè)。

萬達輕資產(chǎn)商管公司不僅擁有規(guī)模效應(yīng)和強大的品牌力，且企業(yè)未來將著重研究萬達廣場巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式。

在流量為王的時代，相信萬達輕資產(chǎn)商管也會獲得不錯的資本溢價。

房企進行資本運作，上市是一個重要門檻。

上市的意義，不僅在于可以進行公開市場股權(quán)融資，還在于助其登上了資本運作的大舞臺。無論是發(fā)行債券和各種資本工具進行融資，還是通過增發(fā)等手段進行并購，上市公司的平臺都至關(guān)重要。此外，通過上市對企業(yè)管治進行規(guī)范，也是推動房企做大做強的強大動力。

未來，我國房地產(chǎn)市場將是輕資產(chǎn)模式發(fā)展的機遇期，萬達商業(yè)成功上市，也代表著資本市場及行業(yè)對萬達輕資產(chǎn)模式的認可，萬達將完成商業(yè)模式蛻變，進入新的快速發(fā)展期。

部分參考資料：

[1]《排隊5年后撤回A股IPO，王健林要把萬達商業(yè)帶到哪里》,中國企業(yè)家雜志

[2]《評司論企 | 萬達商管集團：正謀求輕資產(chǎn)商業(yè)運營業(yè)務(wù)分拆上市》，克而瑞地產(chǎn)研究