出品：全球財說

3月17、18兩日，港股上市的兩家物業(yè)管理公司先后披露了2019年年度業(yè)績公告，碧桂園服務（06098. HK）和雅生活（03319. HK）。

今天，《全球財說》先來看看物管企業(yè)中的佼佼者碧桂園服務。

2019年，碧桂園服務期內(nèi)收入約人民幣96.45億元，同比增長106.3%，實現(xiàn)股東應占溢利16.71億元，同比增長80.97%。

碧桂園服務的合同管理面積為6.84億平方米，2018年同期為5.05億平方米，項目覆蓋31個省、直轄市及自治區(qū)，在管物業(yè)項目達到1450個，包括大灣區(qū)、長三角、長江中游及京津冀等重點城市群。

這樣的成績，也屬亮眼。

值得注意的是，這是碧桂園服務首次單獨披露三供一業(yè)部分業(yè)務數(shù)據(jù)。

報告顯示，2019年物業(yè)管理服務依舊是營收主力，想要擺脫對于物業(yè)費的依賴尚是任重道遠，占總收入比例仍超6成，由碧桂園集團開發(fā)的物業(yè)的物管收入占整體物業(yè)管理收入的74.8%。

“三供一業(yè)”以外的物業(yè)管理及相關(guān)服務實現(xiàn)營業(yè)收入81.30億元，其中物業(yè)管理服務為58.17億元、非業(yè)主增值服務14.22億元、社區(qū)增值服務8.65億元。

社區(qū)增值服務上升較為明顯，同比增長達107.4%，具體服務包括家政服務、拎包入住、社區(qū)傳媒、增值創(chuàng)新、房地產(chǎn)經(jīng)紀、園區(qū)空間等。

再來看看“三供一業(yè)”，通俗來講就是指中央企業(yè)供水、供電、供熱和物業(yè)管理的分離移交改革，碧桂園服務目前主要業(yè)務為供熱服務和物業(yè)管理。

2019年，“三供一業(yè)”實現(xiàn)營業(yè)收入15.15億元，占總營業(yè)收入的15.71%。

雖然營業(yè)收入攀升幅度較大，但不容忽視的是毛利率的下滑。2019年，碧桂園服務的毛利率由2018年同期37.7%下降6.1個百分點至31.6%。

其中，“三供一業(yè)”承壓較大。該業(yè)務中供熱服務毛利率為6.0%、物業(yè)管理毛利率為13.4%，合計毛利率為8.57%。

剔除“三供一業(yè)”業(yè)務分部因素后，毛利率則由2018年同期約37.7%下降1.8個百分點至35.9%。

碧桂園服務在年報中坦言，“三供一業(yè)”毛利率偏低主要源于物業(yè)服務對象多為國企小區(qū)，小區(qū)成立早，物業(yè)管理服務收費單價低，且設備老舊、設施維護成本較高。

一直以來，碧桂園服務并購不斷，2019年依舊如此，接連并購多家公司。

其中，收購港聯(lián)不動產(chǎn)100%股權(quán)及收購嘉凱城物業(yè)100%股權(quán)，便花費了5.48億元，其他物業(yè)公司花費4.47億元，合計9.88億元。

雖然并購減少對碧桂園集團的業(yè)務以來，拓展第三方開發(fā)物業(yè)，但隨之而來的便是高商譽。

截止2019年末，碧桂園服務上面商譽凈值為12.2億元。其中包括2018年并購增加的5.05億元，2019年并購增加的7.12億元。

除商譽增加外，隨著并購及第三方物業(yè)擴張，碧桂園服務的銷售及營銷開支也隨之增長。2019年，其銷售及營銷開支為6677.3萬元，較2018年同期的2663.9萬元，增幅為150.66%。

碧桂園服務稱，主要是尋求更優(yōu)質(zhì)的業(yè)務標的和繼續(xù)并購拓展第三方物業(yè)而發(fā)生的拓展人員費用及專業(yè)咨詢費增加所致。

在2019年度業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁李長江表示，在當下行業(yè)集中度相對比較低的情況下，尤其是近期疫情，收并購比往年來得更早，機會來的更多。目前的現(xiàn)金量，在沒有遇到超級標的的時候，可以實現(xiàn)收購的目標。至于收并購目標，每一年都有進步，都要超越上一年。

截至2019年年末，碧桂園服務銀行存款及現(xiàn)金總額約69.26億元。

負債方面，碧桂園服務總負債為65.90億元，總資產(chǎn)為122.69億元，資產(chǎn)負債率為53.71%。

總負債中，流動負債所占比例較大為64.27億元，其中貿(mào)易及其他應收款項上升明顯，較2018年同期7.88億元上漲154.31%至20.04億元，來自第三方的貿(mào)易應收款項金額為16.32億元。

財報中，碧桂園服務也提到應收賬款的預期信貸損失風險及商譽減值風險。

近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局物業(yè)管理和商業(yè)地產(chǎn)管理業(yè)務，作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的附加服務，TOP20地產(chǎn)公司在物業(yè)管理領(lǐng)域均有布局。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前房企系物業(yè)公司占到了15家，包括碧桂園服務、新城悅服務、雅生活服務、永升生活服務、綠地服務、彩生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等物業(yè)公司。

從市值來看，碧桂園服務、雅生活服務和保利物業(yè)三家名列前茅。但就合同管理面積而言，截至2019年上半年，碧桂園服務亦是第一，花樣年的彩生活以5.54億平方米排名第二。

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，預計到2020年，全國物業(yè)管理面積將超過235億平方米，按百強企業(yè)管理項目平均物業(yè)費4.22元/平/月計算，全國基礎物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。

由于目前物業(yè)管理行業(yè)較為分散，集中度急待提升，各大物業(yè)管理企業(yè)均展開并購模式進行擴張，競爭激烈，大戰(zhàn)一觸即發(fā)。

此前3月16日，或受疫情影響，港交所物業(yè)管理股紛紛捱沽，佳兆業(yè)美好（02168. HK）下跌12.02%、奧園健康（03662. HK）下跌9.84%、碧桂園服務下跌9.63%、綠城服務（02869. HK）下跌9.55%、保利物業(yè)（06049. HK）下跌9.47%、雅生活服務下跌9.36%、中海物業(yè)（02669. HK）下跌9.02%、永升生活服務（01995. HK）下跌8.29%、彩生活（01778. HK）下跌4.76%。

對于此次疫情的影響，李長江稱因為突發(fā)，在費用支出方面沒有預算，從經(jīng)濟成本的角度看存在一定影響。

截至3月19日，碧桂園服務受業(yè)績利好影響上漲4.20%，報收26.05港元/股，總市值達707.23億港元，市盈率為37.92倍。