據(jù)IPO早知道消息，3月25日晚間保利物業(yè)（06049.HK）發(fā)布上市以來首份年報(bào)。

保利物業(yè)在管面積由2018年的1.91億平米增加51%至2019年的2.87億平米，同期合同管理面積由3.62億平米增加38%至4.98億平米；2019年保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入59.67億元，較2018年同期增加約41.1%，公司擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利4.91億元，較2018年同期增長約49.3%。

憑借母公司保利發(fā)展和央企物業(yè)第一品牌的雙重背書，保利物業(yè)于上市前見證香港公開發(fā)售超額認(rèn)購222倍的盛況。時至昨日，保利物業(yè)收報(bào)64.25港元，較發(fā)行價(jià)35.1港元漲幅83%，靜態(tài)市盈率高達(dá)95.18倍，總市值超過355億港元。

保利物業(yè)股價(jià)走勢（資料來源：東方財(cái)富網(wǎng)）

鑒于保利物業(yè)是C叔一直關(guān)注的標(biāo)的，后面C叔僅就觀察到的一些信息進(jìn)行剖析，包括母公司依賴、盈利能力、成長性業(yè)務(wù)等問題。

物業(yè)管理行業(yè)具有輕資產(chǎn)、逆周期、現(xiàn)金流寬裕等特征，成為后地產(chǎn)時代房企的新賽道。相較上游地產(chǎn)行業(yè)，物管行業(yè)的集中度并不高。根據(jù)中指院2018年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，物管行業(yè)TOP100占有率約為38.9%，TOP10占有率不足12%，而地產(chǎn)行業(yè)TOP10占有率已近30%。

在此情境之下，擴(kuò)展規(guī)模是眾多物管企業(yè)的訴求，房企系物管企業(yè)無疑更具優(yōu)勢。

2019年保利物業(yè)來自保利發(fā)展控股的合同管理面積新增約31.6百萬平米、在管面積新增19.39百萬平米，分別占當(dāng)期新增比重的23%、20%，為其增長奠定基礎(chǔ)；與此同時，來自第三方合同管理面積不斷擴(kuò)大,截至2019年末這一數(shù)值達(dá)到2.88億平，占合同管理面積比重的57.9%，相較2018年底的50.7%增加7.2個百分點(diǎn)。

從收入維度來看，保利物業(yè)仍然極度依賴母公司。因?yàn)榈谌轿飿I(yè)收費(fèi)較低，2019年在管面積占比55.1%的第三方項(xiàng)目只給保利物業(yè)帶來6.95億元約18.1%的收入，同期母公司項(xiàng)目貢獻(xiàn)率高達(dá)81.9%。但將時間軸拉長，保利物業(yè)對母公司的依賴逐步減弱，2018年第三方項(xiàng)目只貢獻(xiàn)保利物業(yè)收入的11.4%。

保利物業(yè)來自母公司和第三方項(xiàng)目情況（資料來源：2019年年報(bào)）

身為央系物管企業(yè)，此前盈利能力偏弱一直是保利物業(yè)為人詬病的點(diǎn)。2016-2018年保利物業(yè)的毛利率分別為16.7%、17.8%、20.1%，同期凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。僅以2018年為例，該年碧桂園服務(wù)（06098.HK）毛利率為37.7%、雅生活服務(wù)（03319.HK）為38.2%、新城悅（01755.HK）為29.5%，保利物業(yè)的盈利表現(xiàn)明顯落后于同行。

不過情況正在進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，2019年保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利8.51億元，毛利率較2018年增加0.2%至20.3%，凈利率也較2018年增加0.5個百分點(diǎn)至8.4%。盡管在行業(yè)仍屬于低位，但毛利進(jìn)入20%區(qū)間，已與綠城服務(wù)（02869.HK）、中海物業(yè)（02669.HK）、萬科物業(yè)等接近。長期來看，隨著規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化效應(yīng)延續(xù)，保利物業(yè)的利潤率還有上行空間。

保利物業(yè)收入結(jié)構(gòu)（資料來源：2019年年報(bào)）

而今基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)難以滿足業(yè)主的全部需求，物業(yè)管理增值化的趨勢日益明顯。保利物業(yè)營收由物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三部分構(gòu)成，2019年社區(qū)增值服務(wù)收入較2018年增長約85.2%至約11.54億元，增速顯著快于物業(yè)管理服務(wù)的32.1%，收入貢獻(xiàn)率從2018年的14.7%增加至19.3%。

相對其他物業(yè)企業(yè)來說，保利物業(yè)涉獵范圍更廣，橫跨住宅、商業(yè)辦公、公共服務(wù)等于一體的全品類服務(wù)體系，覆蓋高校及科研物業(yè)、城鎮(zhèn)景區(qū)、政府辦公樓、城市公共設(shè)施、軌道及交通物業(yè)等多元服務(wù)業(yè)態(tài)。2019年保利物業(yè)成功舉辦第二屆中國社會治理與協(xié)同創(chuàng)新鎮(zhèn)長論壇，并首次進(jìn)入軍產(chǎn)物管領(lǐng)域。

向非住宅物業(yè)滲透是保利物業(yè)的又一大趨勢。2019年保利物業(yè)的非住宅在管面積達(dá)到1.48億平，占比略超住宅物業(yè)3.2個百分點(diǎn)，收入貢獻(xiàn)率較2018年的20.8%增加4.7%至25.5%。其中，公共及其他物業(yè)持續(xù)發(fā)力，收入貢獻(xiàn)率于2019年達(dá)到12.5%。

保利物業(yè)是業(yè)內(nèi)少數(shù)幾個具備多業(yè)態(tài)服務(wù)的公司，多元化的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)使其在長期更具可持續(xù)性。

保利物業(yè)表示，未來其將以“大物業(yè)”戰(zhàn)略為指引，堅(jiān)持規(guī)?；l(fā)展，發(fā)展央企資源優(yōu)勢，積極開展收并購及合資合作，同時擴(kuò)大非居業(yè)態(tài)市場份額，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，鞏固在公共服務(wù)市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。