“ 7月以來，深圳、南京、杭州等城市收緊調(diào)控政策，多地政策涉及土地供應(yīng)層面，優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量在下半年或?qū)⒂兴鶞p少。 受政策影響，7月大部分城市推地節(jié)奏放緩，土地市場熱度已出現(xiàn)回落，整體土地供應(yīng)建面為24252萬平方米，創(chuàng)下今年3月以來的新低，尤其是一線城市，供應(yīng)規(guī)模不及6月一半，土地成交量價(jià)回調(diào)，溢價(jià)率較6月有下滑趨勢。 下半年哪些城市值得關(guān)注？我們將綜合近期供地規(guī)模、供地質(zhì)量和政策導(dǎo)向等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析。 01 7月份大部分城市推地節(jié)奏放緩，供應(yīng)面積創(chuàng)下今年3月以來的新低。一線和三四線城市土地供應(yīng)明顯減少。尤其是一線城市，受北京和廣州供應(yīng)劇減影響，一線城市整體供應(yīng)規(guī)模不及6月一半，僅有391萬平方米。三四線城市供應(yīng)環(huán)比減少了19%，上半年三四線城市土地供應(yīng)較為激進(jìn)，下半年趨于保守，典型城市阜陽、佛山、惠州等熱點(diǎn)三線城市供應(yīng)節(jié)奏大幅放緩。二線城市7月土地供應(yīng)量與6月基本持平，環(huán)比微增3%，但冷熱不均是二線城市的突出特征，各城市分化嚴(yán)重。首先，杭州、南京、蘇州、福州等熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)急劇減少，7月全月供應(yīng)量均不足100萬平方米，蘇、杭兩城更是不足30萬平方米，熱點(diǎn)城市中僅寧波、合肥等城市7月供應(yīng)表現(xiàn)突出，土地供應(yīng)量均超200萬平方米，環(huán)比6月均實(shí)現(xiàn)翻番。其次，中西部城市土地供應(yīng)量均相對較高，其中重慶、西安和貴陽均超過了750萬平方米。表1 2020年7月各能級城市土地供應(yīng)變化情況（萬平方米） 數(shù)據(jù)來源：CRIC CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的30個一二線城市中，有17個城市因供應(yīng)節(jié)奏調(diào)整導(dǎo)致7月土地掛牌量不及上月，占比超過一半，蘇州、大連、長春、杭州、?？?、北京等城市7月土地供應(yīng)建面跌幅均在70%以上，前兩月優(yōu)質(zhì)土地集中供應(yīng)的南京，7月供應(yīng)量下跌幅度也超4成。7月份一二線城市的成交規(guī)模大概率會下滑。相反，部分上半年推地節(jié)奏緩慢的城市在下半年開始積極放量，比如濟(jì)南、鄭州、西安、南昌、重慶、寧波、貴陽、合肥和廈門。以濟(jì)南為例，7月土地供應(yīng)建面環(huán)比增幅最突出，達(dá)到308%，上半年濟(jì)南宅地供應(yīng)僅75公頃，完成率只有12%，加之疫情之下地方政府財(cái)政壓力較大，下半年供地節(jié)奏加快也在意料之中。除濟(jì)南外，重慶、西安、合肥、廈門等均是這類城市，上半年宅地供應(yīng)均低于全年的四成，近期推地節(jié)奏已有加快征兆。圖1 2020年7月重點(diǎn)一二線城市土地掛牌量及環(huán)比變化（萬平方米） 數(shù)據(jù)來源：CRIC 由于熱點(diǎn)城市相繼升級調(diào)控，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量減少的同時(shí)，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度也發(fā)生了變化。以高總價(jià)（出讓總價(jià)超過10億元）的土地幅數(shù)占比和高單價(jià)（起拍單價(jià)超過1萬元/平方米）的土地幅數(shù)占比來看，7月份出讓地塊中高總價(jià)地塊占比為3.1%，較6月份下降了1個百分點(diǎn)，起拍單價(jià)超過1萬元/平方米高單價(jià)地塊的比例較6月份也下降了0.3個百分點(diǎn)，僅有2.4%。這意味著，7月重點(diǎn)城市掛牌的土地中優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，優(yōu)質(zhì)宅地越發(fā)稀缺。圖2 2020年6月和7月重點(diǎn)城市 供應(yīng)土地中高總價(jià)和高單價(jià)地塊占比情況 注：高總價(jià)地塊是指出讓總價(jià)超過10億元的土地，高單價(jià)地塊是起拍樓板價(jià)超過1萬元/平方米的土地。 數(shù)據(jù)來源：CRIC 從城市的角度來看，廈門、福州、佛山、武漢、寧波、成都、長沙、南寧、天津等城市優(yōu)質(zhì)地塊占比相對較高，均在3成以上。其中，福州和廈門的比例都達(dá)到了100%，福州7月供應(yīng)7宗宅地，其中有4宗起拍價(jià)均在10億元，其余3宗起拍單價(jià)均在1.3萬元/平方米。廈門7月也供應(yīng)4宗優(yōu)質(zhì)宅地，將于8月21日出集中出讓。寧波、南京、佛山也有多宗地塊值得關(guān)注。以寧波為例，在掛牌的20宗宅地中，有9宗高質(zhì)量地塊，多位于熱門區(qū)域；其中位于江北區(qū)文創(chuàng)港核心區(qū)的宅地，起拍價(jià)就高達(dá)30億元，平均樓板價(jià)也超過1萬元/平方米，地塊條件十分優(yōu)越。表2 重點(diǎn)監(jiān)測城市7月份掛牌土地中值得關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊
在政策收緊的大背景下，土地市場供求兩端均有不同程度降溫。就土地掛牌量來看，7月土地供應(yīng)環(huán)比降幅近兩成，創(chuàng)下3月份疫情恢復(fù)以來的新低，優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)比例也有明顯下降，地市熱度大概率會繼續(xù)下滑。下半年的投資擴(kuò)儲，結(jié)合各城市的供地規(guī)模、供地質(zhì)量等方面來看，重點(diǎn)兩類城市值得房企關(guān)注。上海、福州、廈門、寧波、佛山等優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)入市的城市。這些熱點(diǎn)城市供應(yīng)量整體還維持在相對較高水平，同時(shí)大規(guī)模的土地供應(yīng)中仍有多宗素質(zhì)較佳的優(yōu)質(zhì)地塊入市，接下來布局優(yōu)質(zhì)區(qū)域的機(jī)會較多。需要提醒的是，此類優(yōu)質(zhì)土地占比高、熱度也比較高的城市，房企拿地要仔細(xì)測算拿地成本，避免后期利潤空間不足。第二類城市上半年供應(yīng)節(jié)奏較慢，下半年會加快推地節(jié)奏，如濟(jì)南、鄭州、西安、合肥近期推地節(jié)奏明顯加快，并且其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊，也可重點(diǎn)關(guān)注。對于有意愿在這些城市布局的企業(yè)，是選擇進(jìn)入的好時(shí)機(jī)。 |
