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2016年5月土地市場高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)拿“地王”，被各大媒體樓市報(bào)道點(diǎn)名已是常態(tài)化事件。當(dāng)下地王頻現(xiàn)，對于政府、樓市和房企來講既有無奈也有刻意為之，多方利益博弈糾葛下土地市場已經(jīng)演變成何種格局，且聽小編慢慢道來。 數(shù)據(jù)來源：同策咨詢研究部，中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)；推出地塊：指正式掛牌時(shí)間在當(dāng)月的地塊；成交地塊：指成交時(shí)間在當(dāng)月的地塊；數(shù)據(jù)說明：本報(bào)告5月份數(shù)據(jù)，采用中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)2016年6月7日系統(tǒng)更新數(shù)據(jù)（下同），所涵蓋城市為納入中指系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的300余個(gè)城市。 ①住宅：包含純住宅及含有住宅的綜合性用地；②商業(yè)辦公：包含商業(yè)、商服、旅游業(yè)、金融保險(xiǎn)用地；③工業(yè)：包含工業(yè)和倉儲；④公建及市政（本報(bào)告未提及）：包含文化、體育、娛樂、機(jī)關(guān)、科研、教育、醫(yī)療、設(shè)計(jì)用地、市政公用設(shè)施、綠化用地。 2016年5月，全國土地出讓規(guī)模呈現(xiàn)放量，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，5月全國各類土地推出7348幅，20538.78萬平米，供應(yīng)面積環(huán)比上揚(yáng)18%，同比下滑3%。各類性質(zhì)的地塊供應(yīng)量較上一個(gè)月均有所上揚(yáng)，其中住宅用地本月推出2099幅，共計(jì)5552.97萬平米，供應(yīng)量環(huán)比、同比分別小幅上揚(yáng)25%和4%。同時(shí)，本月商辦類用地的供地水平也出現(xiàn)較大幅度的提升，一線、二線、三四線城市共推出1709幅，3201.39萬平米，環(huán)比上揚(yáng)幅度達(dá)33%，但同比僅小幅上揚(yáng)3%。 從結(jié)構(gòu)上看，工業(yè)用地依舊占據(jù)大頭，占全國供應(yīng)總面積的53%，但較上個(gè)月下滑5個(gè)百分點(diǎn)，住宅用地位列第二位，占全國土地供應(yīng)面積的27%；商辦用地占16%，其他類型用地僅占5%。 同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜指出，受到3月底多個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市出臺調(diào)控樓市新政因素影響，多數(shù)城市前4個(gè)月土地供應(yīng)萎靡影響，5月份土地市場開始放量，但從同期表現(xiàn)上看依舊呈現(xiàn)小幅下滑態(tài)勢。 5月份，北上廣深四個(gè)一線城市共推出住宅土地12幅、68.31萬平米，地塊幅度較上個(gè)月增加4幅，而供地面積則環(huán)比上揚(yáng)16%，同比下滑49%。 從12幅地塊的分布城市來看，上海、廣州、北京分別推出7幅、3幅、2幅宅地，其中，而深圳持續(xù)多月無宅地供應(yīng)，上海7幅地塊合計(jì)建設(shè)用地面積68.31萬平米，可建面積達(dá)75.19萬平米，推出樓面地價(jià)為6351元/平米，均在一線城市中居首位。在這7幅地塊中剔除3幅動遷配套房用地，4幅商品住宅用地分別位于崇明長興島、寶山顧村、浦東周浦，當(dāng)前4幅地塊均已成交，并都成為了區(qū)域“地王”。而廣州的3幅地塊分別位于增城和花都，增城的兩幅地塊的溢價(jià)率都在170%左右。北京兩幅地塊分別位于延慶和順義，最終成交也都達(dá)到50%溢價(jià)率的上限，兩幅地塊也都成為了區(qū)域新“地王”。 同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜指出，當(dāng)前土地市場“地王”頻發(fā)，不外乎是因?yàn)椤袄嵌嗳馍佟保?span style="color: rgb(2, 30, 170);">上海2016年用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，全年供應(yīng)住房用地（包括保障性住房）800公頃，今年前5月供地僅占15%。今年前5個(gè)月，北京宅地成交僅為5宗，比去年同期減少10宗，創(chuàng)造了近7年的歷史新低。 5月份，監(jiān)測的36個(gè)二線城市推出住宅土地301幅、1318.92萬平米，環(huán)比增幅達(dá)45%，同比增幅也有9%。值得注意的是，本月二線城市宅地推出平均樓面地價(jià)達(dá)3090元/平米，創(chuàng)下歷史月度新高。 從宅地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，本月宅地供應(yīng)幅數(shù)和面積均領(lǐng)先的二線城市為重慶，推出宅地?cái)?shù)44幅，推地面積達(dá)267.53萬平米，較城市上個(gè)月推出地塊數(shù)量翻番，推地幅數(shù)和面積排在第二和第三位的，分別是蘇州、和青島，分別推出宅地37幅、182.55萬平米，以及26幅、114.36萬平米。 同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜指出，二線城市5月供地量同樣出現(xiàn)明顯增長，甚至超過去年同期，且同樣“地王”頻出，且部分地塊地價(jià)已超過一線城市，主要是由于一線城市像上海的限購措施相對嚴(yán)格，需求外溢明顯，在上海等一線城市沒有拿到地的房企往往會退居二線城市。 5月，監(jiān)測的262個(gè)三四線城市住宅用地推出1786幅、4165.74萬平米，供地面積環(huán)比上揚(yáng)2成，同比小幅上揚(yáng)5%，推出樓面地價(jià)為703元/平米，較前期呈現(xiàn)穩(wěn)定波動態(tài)勢。 徐州、威海、濰坊、南通是4個(gè)供地面積超過100萬平米的城市，5月宅地供應(yīng)面積分別為159.10萬平米、120.77萬平米、115.84萬平米、100.07萬平米。 經(jīng)營性用地開始放量，二線城市地價(jià)又創(chuàng)新高 2016年5月，全國302個(gè)城市各類土地成交4511幅，成交面積為12939.25萬平米，環(huán)比小幅下滑4個(gè)百分點(diǎn)，同比持平。 值得注意的是，本月各類用地成交地塊樓面地價(jià)直線飆升至1300元/平米，環(huán)比上揚(yáng)29個(gè)百分點(diǎn)，同比上揚(yáng)幅度更是達(dá)到102%。 從成交結(jié)構(gòu)、分線城市、成交價(jià)格方面分析： ? 成交結(jié)構(gòu) 住宅用地成交1236幅、3427.58萬平米，成交面積占各類土地的27%，較上個(gè)月增加1個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地成交1044幅、1798.23萬平米，成交面積占各類土地的14%，較上個(gè)月增加2個(gè)百分點(diǎn)；而工業(yè)用地成交3240幅、6994.67萬平米，成交面積占各類土地的54%，較上個(gè)月減少5個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)營性用地成交面積占比的增加，以及本月二線城市宅地土地樓面地價(jià)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，成為拉動本月全國土地市場樓面地價(jià)上揚(yáng)的主要因素。 ? 分線城市 一線城市5月土地市場成交規(guī)模較2至4月份有不小程度的提升，成交各類地塊成交33幅，較上個(gè)月減少22幅，土地成交面積為167.78萬平米，為2月份以來最高，環(huán)比上揚(yáng)4.28倍，同比上揚(yáng)26%；二線城市本月成交各類用地780幅，建設(shè)用地面積為2814萬平米，與上個(gè)月基本持平，同比則下滑一成；三四線城市本月成交3807幅，建設(shè)用地面積連續(xù)兩個(gè)月超10000萬平米，為10174.63萬平米，但同比僅上揚(yáng)5個(gè)百分點(diǎn)。 ? 成交價(jià)格 除一線城市回復(fù)到1萬元/平米以上的高位，達(dá)12171元/平米；二線城市樓面地價(jià)本月又上揚(yáng)16%至2907元/平米，屢創(chuàng)歷史新高；三四線城市本月成交樓面地價(jià)為511元/平米，持續(xù)處于低位水平徘徊。 同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜指出，一二線城市地價(jià)飆漲，不僅北京、上海等一線城市土地市場“高燒不退”，以南京、蘇州、合肥、廈門等為代表的二線城市更是“地王”頻出。與一線城市土地價(jià)格飆升相比，限購等政策管理相對沒那么嚴(yán)格的二線城市就成為“價(jià)格洼地”，自然會有更多的資金流入，從而炒高土地價(jià)格。 在上個(gè)月僅上海成交1幅動遷配套房用地后，宅地市場開始大幅放量，5月，一線城市宅地成交16幅，成交面積達(dá)105.62萬平米，為今年以來月度新高，但依舊沒有超過去年11、12月份的水平，同時(shí)，樓面地價(jià)也回復(fù)到1萬元/平米以上的高位，達(dá)14491元/平米。 從具體城市看，上海、廣州、北京分別成交9幅、5幅、2幅宅地，從建設(shè)用地面積上來看，上海和廣州分別達(dá)49.34萬平米和38.98萬平米，且兩個(gè)城市所后成交地塊的合計(jì)規(guī)劃建面相近，分別為82.05萬平米和81.96萬平米。 同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜指出，從市場預(yù)期來看，品牌開發(fā)商們深知，在京滬深調(diào)控政策已經(jīng)嚴(yán)厲執(zhí)行的市場背景下，今年下半年樓市勢必會進(jìn)入調(diào)整期，銷售端勢必會有所損失，此時(shí)，謀劃布局土地市場，謀劃下一輪市場的增長機(jī)會已成為大多數(shù)品牌開發(fā)商的策略；一線城市土地市場“寸土寸金”，積極搶灘土地市場方能夠在一線城市立足和發(fā)展，品牌房企不會放棄一線城市這塊“肥肉”。這也成為5月土地市場品牌房企在較勁廝殺，迎來“地王”大戰(zhàn)的前提。 2016年5月，監(jiān)測的36個(gè)二線城市共成交宅地214幅、971.31萬平米，環(huán)比下滑11%，同比則上揚(yáng)5個(gè)百分點(diǎn)；成交樓面地價(jià)則繼續(xù)飆升至5703元/平米，環(huán)比又上揚(yáng)33%，同比上揚(yáng)幅度則達(dá)到2倍，再刷歷史新高。4月二線城市宅地平均溢價(jià)率也高達(dá)75%，創(chuàng)下2007年12月份以來最高平均溢價(jià)率。 重慶和蘇州市本月分別成交29幅和26幅宅地，建設(shè)用地面積分別為187.40萬平米和109.36萬平米。從溢價(jià)水平看，蘇州的宅地平均溢價(jià)率連續(xù)兩個(gè)月達(dá)100%以上，本月為111%。而合肥市成交的13幅宅地平均溢價(jià)率達(dá)279%。同時(shí)，本月，除了上述兩個(gè)城市外，溢價(jià)水平超100%的還有南寧、南京。 近期，一二線城市地價(jià)飆漲，不僅北京、上海等一線城市土地市場“高燒不退”，以南京、蘇州、合肥、廈門等為代表的二線城市更是“地王”頻出，比如，5月5日，陽光城以19846.39元/平方米的樓面價(jià)刷新杭州市蕭山區(qū)的紀(jì)錄，成為蕭山最新“地王”。之前的4月22日，保利子公司廈門中璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以54.26億元競得同安區(qū)同安新城2016TP02地塊，樓面價(jià)25838.1元/平方米，溢價(jià)率149.59%，該地塊刷新了廈門土地市場的總價(jià)和島外樓面單價(jià)紀(jì)錄，成為廈門雙料“地王”。有些城市土拍熱度很快超過一線城市，在上海首場土地拍賣會結(jié)束后僅2天，南京就刷新該市總價(jià)和單價(jià)“地王”紀(jì)錄。南京新科單價(jià)“地王”以高達(dá)4.5萬元/平方米的樓面價(jià)超過上海商品房成交均價(jià)。而5年前，該區(qū)域樓面價(jià)僅4752元/平方米，也就是說，地價(jià)5年大漲8.5倍，增幅甚至超一線城市。 同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜指出，一些“地王”的樓面價(jià)已超過區(qū)域房價(jià)，不少房企不惜透支全年利潤甚至負(fù)債累累瘋狂搶地，高杠桿、高負(fù)債拿地存在隱患?！?/p> 5月，監(jiān)測的262個(gè)三四線城市住宅用地成交1006幅，成交面積為2360.65萬平米，環(huán)比下滑3%，同比則上揚(yáng)13%。成交樓面地價(jià)為837元/平米，環(huán)比上揚(yáng)4%，同比上揚(yáng)25%，但從2014年至今的價(jià)格走勢看，并沒有出現(xiàn)明顯的上揚(yáng)趨勢。 5月三四線城市宅地成交平均溢價(jià)率為11.20%，較今年前4月保持平穩(wěn)走勢。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月三四線城市宅地平均溢價(jià)水平都在10%以上，而在2014年至2015年10月份，三四線城市宅地溢價(jià)率均在10%以下。從具體城市看，濰坊市本月成交宅地34幅，并以92.57萬平米的建設(shè)用地面積居三四線城市首位。 2016年5月全國住宅用地成交樓面地價(jià)為2573元/平米，環(huán)比上揚(yáng)33%，同比上揚(yáng)1.34倍，創(chuàng)下歷史新高。 其中，一線城市由于本月商品住宅用地成交回復(fù)正常，樓面地價(jià)重回1萬元/平米以上水平，達(dá)14491元/平米，環(huán)比、同比增幅分別達(dá)316%和378%。而二線城市本月宅地樓面地價(jià)繼續(xù)環(huán)比上揚(yáng)33%至5703元/平米，再創(chuàng)新高，同比增幅達(dá)200%。 從具體城市看，南京、杭州、蘇州、寧波本月的宅地成交平均樓面地價(jià)分別達(dá)22015元/平米、17824元/平米、12210元/平米、10567元/平米，成為本月二線城市中4個(gè)宅地地價(jià)高于萬元的城市。而其中，蘇州市本月成交22幅宅地，合計(jì)109.36萬平米，是本月二線城市中除了重慶以外的，另一個(gè)宅地成交面積破百萬方的城市，值得注意的是，蘇州市已連續(xù)兩個(gè)月宅地成交面積破百萬方。 而三四線城市維持低位盤整態(tài)勢，5月宅地成交樓面地價(jià)為837元/平米，環(huán)比、同比分別上揚(yáng)4%和25%。 同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜認(rèn)為，3月末一線城市房地產(chǎn)緊縮性新政密集出臺，促使一線、二線、以及三四線城市呈現(xiàn)明顯的分化態(tài)勢。幾乎所有一線和熱點(diǎn)二線城市都出現(xiàn)“面粉比面包還貴”的現(xiàn)象，如上海泗涇“新科地王”周邊5個(gè)在售項(xiàng)目，其銷售單價(jià)范圍在2.4－3.1萬元/平米，遠(yuǎn)低于近4萬元/平米的樓面價(jià)。蘇州最近拍出的地塊樓面價(jià)大部分已反超區(qū)域銷售均價(jià)，其中金輝競得的相城區(qū)地塊樓面價(jià)更超出區(qū)域售價(jià)60%，保利拿下的廈門地王樓面價(jià)也是區(qū)域平均房價(jià)的1.6倍。而三四線城市由于前幾年的大量投入，當(dāng)前仍處于去庫存的態(tài)勢，因此在土地出讓價(jià)格上面表現(xiàn)溫和甚至出現(xiàn)下調(diào)。 一線城市溢價(jià)達(dá)127%，創(chuàng)歷史新高 5月，一線、二線、三四線城市的宅地溢價(jià)率呈現(xiàn)明顯的分化態(tài)勢。一線城市在眾多“地王”的推動下，本月宅地溢價(jià)率大漲至127.7%，創(chuàng)下歷史新高；二線城市溢價(jià)率也居高不下，維持兩個(gè)月在70%以上，本月為75.38%，創(chuàng)下2007年12月份以來最高平均溢價(jià)率；三四線城市溢價(jià)率為11.30%，較上個(gè)月下滑6個(gè)百分點(diǎn)，依舊保持低位運(yùn)行。 二線城市宅地表現(xiàn)相對強(qiáng)勢，并呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，二線城市2015年4月以來宅地平均溢價(jià)率均高于10%，2016年3月份已達(dá)到44%，4至5月更是在個(gè)別熱點(diǎn)城市的帶動下大幅上揚(yáng)。
*剔除加油站、工業(yè)、倉儲用地，剔除小面積（<500平米）由個(gè)人競得的其他普通商品住房成交用地，數(shù)據(jù)來源：同策咨詢研究部
*剔除小面積（<500平米）由個(gè)人競得的其他普通商品住房成交用地，數(shù)據(jù)來源：同策咨詢研究部
數(shù)據(jù)來源：同策咨詢研究部 老規(guī)矩，你關(guān)注轉(zhuǎn)發(fā)，我放送原版禮包~~ come on 想了解更多？ |
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