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隨著疫情控制取得階段性成果，3月土拍熱度指標(biāo)表現(xiàn)也持續(xù)向好。3月份平均溢價(jià)率增至12.2%，環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上升。

一線城市本月平均溢價(jià)率為3.4%，較上月大幅下滑，主要是北京本月零成交，上海和廣州也均是底價(jià)成交；二線城市溢價(jià)率升至12.5%，蘇州、寧波、杭州、合肥等城市均有多宗土地高溢價(jià)成交；三線城市溢價(jià)率也回升至13.5%，無錫、東莞、常州等市均有熱點(diǎn)地塊拍出。

土地流拍方面，本月撤牌和政府收回地塊較上月明顯減少，土地流拍率降至9.6%，較上月減少了11.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下近半年新低。

本月土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比2月份翻番，但受到土地掛牌交易的時(shí)間限制，只有少部分土地在月內(nèi)成交，3月份土地成交規(guī)模僅是出現(xiàn)小幅回升。再加之月內(nèi)中央和地方頻頻表態(tài)，將持續(xù)加強(qiáng)供地力度，預(yù)計(jì)4月份土地成交規(guī)模將出現(xiàn)大幅上漲。

不過隨著土地入市規(guī)模的提升，優(yōu)質(zhì)土地占比不可避免會(huì)出現(xiàn)下滑，再加之行業(yè)資金面的困難并未改觀，土拍熱度指標(biāo)或再現(xiàn)波折，4月初流拍率或再度上升，溢價(jià)率也難創(chuàng)新高。

疫情控制趨于穩(wěn)定，3月份大部分城市都恢復(fù)了土地供應(yīng)，土地供應(yīng)大幅放量。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國336城經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積為28103萬平方米，環(huán)比上漲203%，同比來看，也上升了23%；供應(yīng)幅數(shù)也呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，增至4607幅，環(huán)比增幅高達(dá)195%。

分能級(jí)來看，各能級(jí)城市表現(xiàn)保持一致，環(huán)比均呈大漲之勢。具體來看，一線城市本月土地供應(yīng)量為584萬平方米，環(huán)比上月大增180%，北上廣深均有土地供應(yīng)。

供應(yīng)量最大的城市是廣州，總體量達(dá)290萬平方米，共計(jì)13宗，包括9宗含宅地和4宗商辦用地，其中不乏天河等中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。

其次是上海，供應(yīng)量有140萬平方米，涉及22宗宅地，其中20宗位于郊區(qū)，北京也掛出12宗地，其中6宗為限價(jià)地塊，深圳供地則較少，總供應(yīng)建面為30萬平方米，共掛出3宗宅地，分別位于寶安、龍崗和深汕特別合作區(qū)。

由于上月土地供應(yīng)量處于低位，3月全國土地市場雖然逐漸步入正軌，但成交量依舊處于歷史較低位。

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國336城土地成交幅數(shù)共計(jì)1848幅，環(huán)比上升7%，但同比卻下降24%；成交建筑面積僅為10995萬平方米，環(huán)比上升了9%，但同比降幅也接近三成。受供應(yīng)激增和市場回暖的影響，4月份的成交規(guī)模將有顯著的提升。

成交均價(jià)方面，本月平均地價(jià)為2516元/平方米，和上月相比下降了10%。

究其原因，一方面是由于一線城市成交占比由5%降至2%，另一方面，本月一線城市優(yōu)質(zhì)高價(jià)地成交量也較少，兩方面因素疊加之下，使得樓板價(jià)明顯下滑。

成交結(jié)構(gòu)方面，本月成交結(jié)構(gòu)仍以住宅為主，占比也呈上升趨勢，與此同時(shí)商業(yè)比重呈現(xiàn)下降的趨勢，占比相對較低的辦公和多屬性用地比重變化不大。

具體來看，住宅占比環(huán)比增加2.8個(gè)百分點(diǎn)，為64.6%；商業(yè)用地占比則環(huán)比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)至34.3%。占比較低的辦公用地的成交占比增至0.4%，而多屬性用地的成交占比則由1.2%降至0.7%。

隨著疫情控制取得階段性成果，溢價(jià)率在二、三線城市優(yōu)質(zhì)用地成功出讓的帶動(dòng)下延續(xù)回升趨勢，增至12.2%，環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上升。

分能級(jí)城市來看，一線城市本月平均溢價(jià)率為3.4%，較上月大幅下滑，主要是北京本月零成交，上海和廣州也均是底價(jià)成交，僅深圳有2宗宅地溢價(jià)成交；二線城市中，蘇州、寧波、杭州、合肥等城市也有多宗土地高溢價(jià)成交，因此溢價(jià)率也有一定程度的上漲，升至12.5%；三四線城市中，無錫、東莞、常州、佛山等城市本月成交了多宗溢價(jià)率地塊，整體溢價(jià)率也回升至13.5%。

疫情影響之下，城市土地計(jì)劃較為保守，整體流拍率明顯下滑。據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，本月土地流拍率降至9.6%，較上月減少了11.7個(gè)百分點(diǎn)，是半年多以來的最低位。

從成交量前20城市的成交面積來看，本月有3個(gè)城市的成交量超過200萬平方米，較上月明顯增加。

其中，成交體量最大的城市是長春，總成交建筑面積為378萬平方米，共計(jì)成交18宗地，疫情之后首次拍地的武漢成交體量排在第二位，為243萬平方米，涉及7宗土地，除蔡甸區(qū)P（2020）004號(hào)住宅商服用地以25%的溢價(jià)被武漢市軌道交通建設(shè)有限公司競得外，余下土地均為底價(jià)成交。

摘得成交金額排行榜榜首的是蘇州，本月共計(jì)成交了8宗地，合計(jì)攬金達(dá)146億元，成交的8宗含宅用地中除1宗吳江商辦地塊底價(jià)成交外，其余地塊均是溢價(jià)成交，溢價(jià)率均超10%，其中不乏現(xiàn)房前一手成交的土地，在經(jīng)過多輪競拍，華潤、卓越、大發(fā)、東原等多家房企成功搶占蘇州市場。

杭州排在第2位，土地成交金額為129億元，涉及15宗地，多位于蕭山、余杭、臨安等郊縣，其中半數(shù)是高溢價(jià)成交，祥生、旭輝、綠地、萬科均有落子。

排在第三位的城市是武漢，總計(jì)攬金107億元，第4位的則是廣州，攬金106億元，其余城市總成交金額均低于100億元。

二線恢復(fù)土地出讓，帶動(dòng)成交量價(jià)上行

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就各能級(jí)城市表現(xiàn)來看，一線城市成交規(guī)模大幅縮減，環(huán)比大降53%；二線城市在杭州、蘇州、合肥、武漢等多個(gè)城市恢復(fù)土地出讓的影響下，成交體量環(huán)比大漲；三四線城市成交規(guī)模和上月大致持平，環(huán)比微降1%。

成交體量環(huán)比大漲的二線城市本月成交建筑面積達(dá)到2862萬平方米，環(huán)比上漲74%，但和去年3月相比仍有18%的差距。

具體到城市來看，本月有10個(gè)城市的成交量超過100萬平方米，其中成交量最大的城市是長春，總成交建面為378萬平方米，共成交18宗地，其中16宗地位于凈月區(qū)，由長春國資委旗下的長春北方影都底價(jià)包攬，余下2幅地也是底價(jià)成交。其次是月末重啟地市的武漢，在3月最后一天土拍中成功拍出了7宗地，總體量高達(dá)243萬平方米，共攬金107億。

除武漢外，杭州和蘇州的成交金額也突破了100億，其中蘇州以146億元的成交總價(jià)居于榜首，共計(jì)成交8宗地，由大發(fā)、卓越、金科、華潤等分食；杭州本月土拍收金129億元，共計(jì)成交15宗地，其中6宗為住宅用地，萬科、綠地、祥生、旭輝等均有布局。

重點(diǎn)二線城市近來土地市場頗為火熱，本月有10個(gè)城市的平均溢價(jià)率超過10%，較上月明顯增加。這主要是由于二線城市本月出讓地塊中有多宗條件相對較好的土地，房企拿地意愿較為強(qiáng)烈，如成都、西安、南寧、沈陽等多個(gè)城市均有地塊吸引多家房企爭奪，最終以高溢價(jià)成交。

價(jià)格方面，受一線城市土地成交明顯縮量影響，本月地價(jià)呈現(xiàn)出下降趨勢，平均樓板價(jià)降至2516元/平方米。

一線城市由于成交土地多為價(jià)格比較低的地塊，成交樓板價(jià)也因此降至9692元/平方米；二線和三四線城市的地價(jià)較上月均呈現(xiàn)上升趨勢，不過二線城市平均地價(jià)和去年3月相比仍然有19%的降幅，平均樓面價(jià)為4146元/平方米，三四線城市由于去年同期地價(jià)較低，因此地價(jià)同比上漲了15%，本月平均樓面價(jià)為1727元/平方米。

在一線城市土地供應(yīng)縮減、二線城市供應(yīng)恢復(fù)的影響下，本月各能級(jí)城市成交量價(jià)結(jié)構(gòu)均發(fā)生了較大的變化。

具體來看，一線城市中北京、上海、深圳供地均大幅縮減；二線城市的成交面積占比上升10個(gè)百分點(diǎn)至26%，成交金額占比也大幅上升至43%；三四線城市成交占比較上月下降7個(gè)百分點(diǎn)至79%。

熱點(diǎn)城市供應(yīng)開閘，廣州誕“單價(jià)地王”

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從各城市總價(jià)排行榜來看，總價(jià)榜榜首地塊位于義烏，是一宗回遷安置地塊，成交總價(jià)為42.94億元。

由于以北上為首的一線城市供地減少，導(dǎo)致本月總價(jià)榜中僅有2宗來自一線城市，上海和廣州各有1宗。

雖然一線城市入榜地塊數(shù)量減少，但地塊質(zhì)量卻屬于“上乘”，其中，上海入榜地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，區(qū)位極為優(yōu)越，吸引了數(shù)家頭部房企前來競拍，最終由中海以34.4億元的總價(jià)競得；廣州入榜地塊也位于核心區(qū)域，據(jù)了解，該地塊臨近萬博CBD商圈和長隆度假區(qū)，區(qū)位十分優(yōu)越，不過由于宗地出讓條件中要求競得企業(yè)需為廣州市市屬國有企業(yè)，符合的企業(yè)僅3家，最終由越秀拿下，成交總價(jià)為39.26億元。

盡管這兩宗地素質(zhì)極佳，但最終均以底價(jià)成交，充分顯示出一線城市控制地市熱度、穩(wěn)定地價(jià)的決心。

從單價(jià)榜來看，本月榜首地塊來自廣州，在經(jīng)歷了一個(gè)月的沉寂后，廣州的土地市場在3月開始有重磅地塊推出，本次出讓地塊位于寸土寸金的中心城區(qū)越秀區(qū)，是該區(qū)時(shí)隔8年來再次供應(yīng)的住宅用地，其起拍價(jià)創(chuàng)下廣州土地出讓有史以來起拍樓面價(jià)最高紀(jì)錄，一旦成交便是廣州新的單價(jià)地王。

地塊價(jià)值之高，出讓門檻自然也比較高，最終由廣州城投以底價(jià)拿下，成交樓面價(jià)達(dá)63329元/平方米。

目前，宗地周邊2公里內(nèi)在售新房項(xiàng)目較少，成交均價(jià)大約在7.5萬元/平方米，二手房樓盤則大多房齡較長，掛牌均價(jià)基本在5萬元/平方米以上，而此次宗地平均樓面價(jià)已達(dá)6.3萬元/平方米，加上配建的保障房成本，實(shí)際樓面價(jià)更高。

此外，杭州有2宗地入榜，分別來自余杭和錢塘新區(qū)，分別由萬科和祥生競得，成交樓板價(jià)分別為20308元/平方米和16768元/平方米。

蘇州也有2宗地入榜，除華潤拿下的吳中區(qū)郭巷宅地外，另一宗地來自園區(qū)青劍湖板塊，由蘇高新以24022元/平方米的樓板價(jià)競得，同樣達(dá)到現(xiàn)房前一手。

陽光城拿下的無錫太湖新城宅地也成功進(jìn)入本月單價(jià)前10，成交樓面價(jià)達(dá)17987元/平方米，已經(jīng)超過去年年底周邊成交地塊的價(jià)格，地價(jià)明顯上漲。

紹興也有一宗地入榜，宗地位于老城區(qū)越城區(qū)，周邊教育資源極為優(yōu)質(zhì)，其起拍價(jià)就刷新了紹興起拍樓面價(jià)的紀(jì)錄，吸引了20余家品牌房企競拍，在經(jīng)過169輪的激烈爭奪后，最終由眾安以21569元/平方米的樓板價(jià)競得，創(chuàng)下紹興住宅地塊成交單價(jià)新紀(jì)錄。

熱度最高的當(dāng)屬東莞，世茂拿下的萬江宅地成交溢價(jià)率超過50%，是入榜10宗地中成交溢價(jià)最高的地塊。

多地出臺(tái)優(yōu)惠政策，中央發(fā)文促土地供給

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2020年3月21日，國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制就重大投資項(xiàng)目開工復(fù)工有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)，自然資源部表示，為滿足項(xiàng)目用地合理需求，將采取兩方面舉措加大建設(shè)用地的合理供給。

一方面，改革計(jì)劃管理，精準(zhǔn)投放增量。今年開始，取消因素法分配，改為土地要素計(jì)劃指標(biāo)跟著項(xiàng)目走，以真實(shí)有效的項(xiàng)目落地作為配置計(jì)劃的依據(jù)。另一方面，激勵(lì)和約束并舉來加大盤活存量，2017年以前批而未供的土地大概還有1450萬畝。

與地方政府給出的供地優(yōu)惠政策不同，國務(wù)院兩舉措主要是解決供地指標(biāo)不足的問題，一方面，改革計(jì)劃管理是把供地指標(biāo)從因素法解放出來，讓有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好項(xiàng)目不因?yàn)橹笜?biāo)問題而面臨開工進(jìn)度停滯的困境；另一方面，盤活存量雖已是一再提及的舉措，但從近兩年的盤活情況來看，2020年仍然有望盤活400萬畝以上，相當(dāng)于2019年安排的全國新增建設(shè)用地的九成，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>

地方政府方面，3月7日，海南省政府印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，提出改革商品住房預(yù)售制度，要求自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

與大部分省份不同，海南省房地產(chǎn)市場一直投資占比較高，資本流動(dòng)性也更高，房地產(chǎn)開發(fā)中所面臨的質(zhì)量、合同糾紛、價(jià)格波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)也相對更高。在大部分省市推出供地優(yōu)惠政策的情況下，海南省收緊土地出讓條件，其目的主要還是為了減少預(yù)售制度所帶來的一系列風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，海南省政策的“逆行”舉措，也說明目前地方政府雖然希望加快樓市復(fù)產(chǎn)復(fù)工，但是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定依舊是第一要?jiǎng)?wù)，月內(nèi)廣州、濟(jì)南、海寧等多個(gè)城市商品房政策的“一日游”也說明了這一點(diǎn)。

月內(nèi)，國務(wù)院還審批并發(fā)布了《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，文件明確，一方面，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。另一方面，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶。

就此次改革內(nèi)容來看，對于涉及永久基本農(nóng)田的改革，首批試點(diǎn)的省份均為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好、人口聚集度較高。本次改革的實(shí)質(zhì)是中央放權(quán)到地方，減少審批流程、賦予省級(jí)政府更高、更靈活的自主權(quán)，并沒有更改農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

就此次改革的影響而言，我們認(rèn)為從短期角度來看，不會(huì)為土地市場產(chǎn)生太多實(shí)質(zhì)性的改變，更值得我們關(guān)注的，還是在此次改革中，相關(guān)試點(diǎn)城市總結(jié)的改革經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這才是影響未來農(nóng)用地入市模式的關(guān)鍵所在。