沉寂多時的房企在土地市場開始變得活躍。

2019年一季度已落下帷幕，伴隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，房企拿地回歸理性，行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競爭階段。與此同時，作為房企的“糧倉”，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響依舊持續(xù)加大。

（來源：中指研究院）

2019年1-3月，萬科拿地力度不變，依舊占據(jù)拿地榜首位，以311億元保持領(lǐng)先；融創(chuàng)拿地勢頭迅猛，以309億元拿地金額躍居第二位，上升顯著；綠地雖居于第三位，但3月拿地規(guī)模降低。TOP10企業(yè)1-3月拿地總額1904億元，占TOP100企業(yè)的35.2%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減，行業(yè)集中度明顯。

今年3月以來，多個二線城市土地市場漸現(xiàn)暖意，開發(fā)商逐漸找回了拿地的熱情。包括杭州、南京、廣州、無錫、南昌、南充等城市密集推地，吸引了越來越多房企的關(guān)注。

4月8日，南昌推出三塊土地，分別來自西湖區(qū)、青云譜區(qū)和青山湖區(qū)。起始總價約為9.32億元，最終，三宗土地總成交價為16.68億元。其中，融創(chuàng)以8.83億元競得青云譜地塊，溢價率76.97%；陽光城分別以2.72億元和5.14億元摘得西湖區(qū)地塊和青山湖地塊，溢價率分別為44.09%和110.49%。

資金情況有所好轉(zhuǎn)使得有著規(guī)模發(fā)展需求的房企再度開啟土地補(bǔ)倉戰(zhàn)，土地市場的角逐日趨激烈。

01

土地市場再迎“小陽春”

據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的300個城市中，今年一季度流拍土地96宗，流拍率為6.1%，較去年回落4個百分點(diǎn)；而且，一季度300個城市樓面價較去年四季度上漲17%；平均溢價率14.6%，較去年四季度提升8.1個百分點(diǎn)。

從全國范圍來看，先現(xiàn)行的土地市場的確存在著流拍率降低、溢價率走高、地價企穩(wěn)回升的特點(diǎn)，尤其三月份以來，3月全國土地流拍率僅為1.8%，為2018年以來單月最低水平。

目前土拍溢價率的上升，與當(dāng)前融資環(huán)境的相對寬松有一定關(guān)系。一方面可以看出在優(yōu)質(zhì)地塊的競爭上，房企還是有明顯的拿地積極性；另一方面也與年初融資環(huán)境相對寬松，房企資金回款到位、相對充裕有關(guān)。

但不可否認(rèn)，高溢價率頻現(xiàn)的土拍市場多處于二三線城市，如上海這樣的一線城市土拍市場依然“暗淡”，特別是在環(huán)滬城市的襯托下。

究其原因，一方面，由于在一線城市，調(diào)控政策仍然較為嚴(yán)格，在這種情況下，房企雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

02

二線城市土地溢價率走高

近期許多二三線城市的密集推地。

南京是第一個出現(xiàn)在公眾視野的城市，3月29日，今年春節(jié)后南京首批土地出讓落槌。當(dāng)天南京市國土資源局共掛出7幅地塊，最終均順利出讓，當(dāng)日攬金共計120.79億元。

其中，最受矚目的是NO.2019G01地塊被包括融創(chuàng)、雅居樂、棲霞、電建等房企報名參拍。經(jīng)過120輪競拍后，最終四川房企新希望以53.2億元總價拿下，樓面地價達(dá)到22628元/平方米，溢價率28.81%，這是新希望進(jìn)入南京的首個項(xiàng)目。

4月1日，廣州出讓4塊宅地、1塊商務(wù)用地、1塊工業(yè)用地，總起拍價近66億元，總體量超71萬平方米。最終，6宗地塊總攬金近87億元，中海、龍光、電建、恒大均落子。

4月2日，杭州主城區(qū)出讓4宗地塊，含1宗宅地、1宗商住地、1宗租賃宅地和1宗商業(yè)地。4宗地塊總出讓面積9.14萬平方米，總起價43.76億元，最終收金56.66億元，包括金地、陽光城等房企拿地。

4月3日，無錫出讓3宗住宅土地，吸引了近60家房企參與競拍，最高溢價率達(dá)79.39%，融創(chuàng)獲得2宗，另外還有一宗需要搖號。此前，像無錫這樣的長三角三線城市，已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)如此盛大的土地拍賣畫面。

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度300個城市住宅用地成交樓面價均價為4179元／平方米，同比上漲4.9%，較去年四季度上漲17％，平均溢價率為14.6%，較去年四季度上漲8.1個百分點(diǎn)。

2018年，由于持續(xù)的政策調(diào)控，土地市場明顯降溫，部分企業(yè)拿地較少甚至不敢拿地，而在最近降準(zhǔn)、市場出現(xiàn)回暖跡象的情況下，房企再次進(jìn)入土地市場。特別是部分熱點(diǎn)城市，土地市場最近明顯開始活躍，溢價率上升迅速。

03

杭州一季度土地成交金額居全國第一

受供求關(guān)系的影響，2018年第一季度杭州地價一路飆升。全市成交的38宗涉宅用地中，有15宗土地需要自持，祥生拿下的之江度假區(qū)單元地塊，自持比例高達(dá)50%。

和去年相比，杭州六個板塊地價刷新。蕭山市北東均破2萬，南部蜀山近1萬7，星橋地價1萬7，臨平地價1萬9，未來科技城地價2萬6+自持8%等。

△ 杭州地王圖（365淘房/制）

目前杭州樓面單價排名前三的分別是，位于市中心的鳳起潮鳴，樓面單價45368元/㎡，濱江保利聯(lián)手以樓面價44460元/㎡拿下的濱江保利上品，排名第三就是金隅中鐵諾德都會森林，樓面價43288元/㎡。

2019年1-3月安徽省16個市中除黃山市外均有經(jīng)營性用地成交，共有137宗經(jīng)營性用地（包括住宅、商辦等）成功出讓，出讓面積共計9696畝,可建面積1291萬㎡,成交總價316億元。3月安徽土地成交額達(dá)到了2019年以來的新高，但還是略遜于2018年同期。

04

土地市場火熱依舊

4月18日，財政部公布一季度財政收支數(shù)據(jù)。其中，一季度土地出讓收入延續(xù)了去年的高增長。1-3月份，國有土地使用權(quán)出讓收入約1.33萬億元，同比增長41.8%。這與去年的漲幅基本一致。去年全年我國國有土地出讓收入規(guī)模約5.21萬億元，同比增長40.7%。

近期，包括國家統(tǒng)計局、自然資源部等多個部門均發(fā)布了一季度土地市場的有關(guān)數(shù)據(jù)。結(jié)果顯示，在“房住不炒”的總基調(diào)下，土地市場總體供應(yīng)增加，價格微幅上漲，溢價率下調(diào)的總體態(tài)勢清晰。

土地市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將迎來新的變化。隨著差別化調(diào)控的進(jìn)一步加深，對于需要積極“補(bǔ)庫存”的一二線城市，和存量較大的部分三四線城市與縣城，供地節(jié)奏將會進(jìn)一步分化。如何實(shí)現(xiàn)滿足剛需和改善需求的有效供給，將成為這些城市制定土地供應(yīng)政策的首要考慮。

4月17日，自然資源部中國土地勘測規(guī)劃院舉辦的“2017年暨2018年第一季度全國主要城市地價監(jiān)測成果發(fā)布會”上公布的數(shù)據(jù)顯示，全國106個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積達(dá)2016年同期以來供應(yīng)量最高，為4.28萬公頃，同比增加15.94%。

在價格方面，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為4148元／平方米。其中，住宅地價為6666元/平方米，環(huán)比增速為2.21%，住宅地價增速連續(xù)三個季度放緩。

對于當(dāng)前土地供應(yīng)來說，實(shí)際上是和庫存規(guī)模掛鉤的，一些大城市的庫存規(guī)模不足，所以確實(shí)存在積極供地的需要。這既符合監(jiān)管部門的政策，也是市場發(fā)展的要求。對于此類市場來說，當(dāng)前土地市場的發(fā)展火熱，顯然也說明房企熱衷拿地。隨著供地節(jié)奏的加快，房企的土地交易勢必加快，但確實(shí)也會出現(xiàn)一些高溢價土地的現(xiàn)象，尤其是部分地級市。

這在數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)，土地市場在地產(chǎn)輪動效應(yīng)的影響下出現(xiàn)明顯分化。三線城市住宅地價增速同、環(huán)比均超過一二線城市。

這一特征延續(xù)了三線城市上一年度在住宅地價的年度增長率的提升之勢，2017年三線城市住宅地價年增長率為9.95%，近3年來首次超過二線城市。

綜合地價溫和上行之時，“房住不炒”的政策導(dǎo)向持續(xù)強(qiáng)化。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年1-3月，全國300個城市土地平均溢價率19%，較去年同期下降14個百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率22%，較去年同期下降17個百分點(diǎn)。

當(dāng)前溢價率總體上壓縮，在于溢價率的指標(biāo)有很大的管控。大城市通過配建的方式，適當(dāng)壓縮了溢價率。而中小城市雖然也確實(shí)有高溢價的現(xiàn)象，但對于全國土地市場的影響相對有限。從走向上來看，溢價率的管控仍將繼續(xù)，同時對于拿地的資金也會積極管控。

住宅用地供應(yīng)占比創(chuàng)2014年以來新高。而從供應(yīng)來看，房地產(chǎn)市場分類調(diào)控背景下，土地市場的供地結(jié)構(gòu)正在進(jìn)一步優(yōu)化，住宅供地比例持續(xù)增加。

05

房企瘋狂搶地是為何

2019年，房企拿地回歸理性。從企業(yè)策略和行業(yè)趨勢出發(fā)，由于一線城市推地量比較少，所以房企也會將重點(diǎn)放在二線城市。比如，省會城市、計劃單列市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況比較好的城市會作為布局重點(diǎn)。

這些核心城市周邊的三四線承受因承接了部分外溢效應(yīng)，也受到了不少房企的關(guān)注。整體而言，預(yù)期在二季度過后、整個土地市場的拿地活躍度會繼續(xù)攀升。

部分市場較2018年年底前后出現(xiàn)了明顯地好轉(zhuǎn)，而主要原因是基于房企新年拿地資金充裕，但在市場與地塊區(qū)位的選擇上仍舊保持著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。

特別是部分新銳房企，加足馬力、把握機(jī)會，基于未來戰(zhàn)略發(fā)展的考慮加碼進(jìn)駐市場。戰(zhàn)略性進(jìn)駐房企對土儲的需求也是高溢價地有力支撐。

房企的拿地?zé)崆榕c土拍市場的活躍都釋放了良好的信號，隨著市場的越發(fā)規(guī)范與集中度的快速攀升，未來中國房地產(chǎn)市場將步入良性、平穩(wěn)、健康的新元年。

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