回首過(guò)去幾年，要說(shuō)什么投資收益最高，那肯定是房子了。

深圳的房?jī)r(jià)無(wú)疑是漲得最快的，當(dāng)初小漁村的土著們?nèi)缃裨缫呀?jīng)成為了令人羨慕的“包租婆”、“包租公”。

越來(lái)越多的人開(kāi)始談?wù)摲孔樱?strong>買房投資也成了人們資產(chǎn)配置中必不可少的一部分。

“不買房，一年就白干了?！?/p>

但是，現(xiàn)如今網(wǎng)上漫天胡吹的開(kāi)發(fā)商和時(shí)不時(shí)寫(xiě)一些軟文的所謂房產(chǎn)專家，讓這些投資買房的人成為了“沒(méi)有感情的看房機(jī)器”。好不容易買完房，眼看著別人的房子漲了好幾倍，可自己的房子幾年沒(méi)動(dòng)靜，也只能打碎了牙往肚子里咽。

而對(duì)于那些家在外地，在深圳上班，想要享受到深圳的發(fā)展紅利，在深圳買房投資的人來(lái)說(shuō)，以前可能隨便買一套房，坐等幾年，升值幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)，轉(zhuǎn)手就是巨大利差，但是現(xiàn)在還想要按這種邏輯投資房產(chǎn)已經(jīng)行不通了。今天我就來(lái)說(shuō)一說(shuō)，投資買房的四大原則。

01.以選自住房的心態(tài)去選房

很多投資買房的人都陷入了這樣一個(gè)誤區(qū)：既然這套房是買來(lái)投資的，那我只需要考慮房子的投資屬性，房子的居住體驗(yàn)與我無(wú)關(guān)。

這種想法大錯(cuò)特錯(cuò)。

投資的最終目的就是為了獲利，并且能夠順利退出。而要想最終能夠獲利，一定要有人來(lái)接盤(pán)，并且接盤(pán)的人越多越好。競(jìng)爭(zhēng)越大，才能進(jìn)入賣方市場(chǎng)，投資的效益才能實(shí)現(xiàn)最大化。而要想更多的人接盤(pán)，就必須站在他們的角度著想。

房子無(wú)論經(jīng)歷過(guò)多少次置換，最終肯定是購(gòu)房者買來(lái)自住的。明白這一點(diǎn)，你就知道為什么要以選自住房的心態(tài)去選投資房了。

試想一下，如果你自己都沒(méi)辦法在這個(gè)房子自住，你怎么能保證接盤(pán)的人能夠住的舒服呢。只有站在接盤(pán)的人的角度著想，才能真正的了解到他們的需求，最終挑選的房子才能保證有人接盤(pán)，自己的投資才能成功。

就拿我朋友為例，他目前是在南山上班，前幾年存了點(diǎn)錢(qián)想要買房，但是深圳房?jī)r(jià)實(shí)在太高，他選擇了在東莞買房?，F(xiàn)在天天跟我抱怨，每天開(kāi)車通勤都要至少80+的費(fèi)用，單程1個(gè)小時(shí)的通勤時(shí)間，快要把他磨得懷疑人生了。

幸福感就是由生活中的一些點(diǎn)滴細(xì)節(jié)決定的。我們常說(shuō)成年人的崩潰往往就在一瞬間，而情緒爆發(fā)的背后肯定是長(zhǎng)期幸福感的缺失。

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，買房肯定是一次終身置業(yè)，所以挑選的時(shí)候一定慎重慎重再慎重。他們肯定不會(huì)僅僅為了房?jī)r(jià)而犧牲掉長(zhǎng)期的幸福感，所以投資客也不要把下家當(dāng)白癡。

所以，沒(méi)有自住屬性支撐的投資都將成為海市蜃樓，只有真正住得好的房子才具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資價(jià)值。

02.買新房不如買次新二手

今年爆紅的幾個(gè)日光盤(pán)讓大家再次見(jiàn)識(shí)到深圳土豪的購(gòu)買力，也讓大家看到了土豪對(duì)于新盤(pán)情有獨(dú)鐘的熱愛(ài)。但是，新房真的比二手房好嗎？

事實(shí)上，最頂尖的房產(chǎn)投資者很少買新房，他們都是二手房的狂熱愛(ài)好者。看到這里，很多人都會(huì)有疑問(wèn)：有全新的房子可以選為什么要選別人住過(guò)的二手房呢？

在這里，我給大家簡(jiǎn)單列舉一下新房和次新二手房的優(yōu)缺點(diǎn)：

新房：

優(yōu)點(diǎn)：

1、樓齡新、戶型時(shí)尚；

2、稅費(fèi)少，購(gòu)買手續(xù)簡(jiǎn)單；

缺點(diǎn)：

1、交樓時(shí)間長(zhǎng)，通常需要2-3年，房產(chǎn)可交易流動(dòng)性差；

2、房屋品質(zhì)和配套和開(kāi)發(fā)商承諾的可能存在一定差異；

3、周邊配套大多不成熟；

4、存在開(kāi)發(fā)商延期交房、跑路等風(fēng)險(xiǎn)。

次新二手房：

優(yōu)點(diǎn)：

1、地段較好、配套成熟，所見(jiàn)即所得，小區(qū)質(zhì)量、物業(yè)好壞、居住體驗(yàn)等等都是一問(wèn)便知；

2、次新二手房相對(duì)于普通二手來(lái)說(shuō)，樓齡更新，規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型戶型、樓盤(pán)質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等都做的更好。而且次新房房齡短，前任房主使用年限較短，基本不用擔(dān)心買到兇宅；

3、交樓時(shí)間短，正常2-6個(gè)月可以交樓；

4、小區(qū)漲幅、居住人群都可知。

缺點(diǎn)：

1、很多因素不可控。期房是直接與開(kāi)發(fā)商交易，而次新房，則是個(gè)人對(duì)個(gè)人，業(yè)主不賣等情況經(jīng)常發(fā)生；

2、稅費(fèi)結(jié)構(gòu)復(fù)雜；

3、房屋質(zhì)量問(wèn)題、房屋不夠新等問(wèn)題。

為什么說(shuō)買新房不如買次新二手呢？最大的原因就是因?yàn)?strong>新房交樓時(shí)間長(zhǎng)。在開(kāi)盤(pán)簽約之后，購(gòu)房者還需要等待兩三年才能交樓，雖然不能即刻入住，但是還是需要承擔(dān)這兩三年每個(gè)月的月供，這就是俗話說(shuō)的白供2-3年樓。

要知道同樣的時(shí)間簽約購(gòu)房，次新二手只需要在3個(gè)月左右就可以辦完所有手續(xù)，緊接著就可以收房了。跟新房相比，就是節(jié)省了這2-3年的租金成本。

可能有人會(huì)問(wèn)：“新房二手房不都是需要每個(gè)月按時(shí)還房貸，直到房貸還清嗎？”他可能不了解樓市。一般來(lái)說(shuō)，在深圳房子的置換周期平均是5-7年，所以你買房不是住一輩子，當(dāng)然也不需要供滿30年房貸。所以，等待交房的這2-3年其實(shí)就是購(gòu)買新房的隱性成本。

另一方面，很多人購(gòu)買新房是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商漫天鋪地的軟文和廣告的吸引，再加上部分城市新房限價(jià)的原因。羊毛出在羊身上，短期內(nèi)的限價(jià)政策可能會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一些福利，但是隨著時(shí)間的推移，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)將這些成本轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。新房的定價(jià)被壟斷在開(kāi)發(fā)商手里，存在大量溢價(jià)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不太有利。

除此之外，購(gòu)買新房你還要承擔(dān)開(kāi)發(fā)商宣傳和實(shí)際情況不符的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商虛假宣傳導(dǎo)致交樓時(shí)業(yè)主集體維權(quán)的新聞屢見(jiàn)不鮮。詳情可以移步拒絕被收割！開(kāi)發(fā)商賣新房套路大起底，這里就不過(guò)多贅述。

03.要買小戶型；90-100平的三房最好出手

投資買房要買小戶型，為什么？

當(dāng)然，這個(gè)觀點(diǎn)只針對(duì)戶型討論，拋開(kāi)學(xué)區(qū)等因素。

既然是投資，就一定要想好如何出手的問(wèn)題。投資要擬定接手的對(duì)象一定是剛需，而不是改善。而作為剛需一定是預(yù)算有限，戶型越小總價(jià)越低，剛需也更容易接受。

為什么90-100平的三房最容易出手呢？

回首在深圳打拼的年輕人的一生，剛畢業(yè)孤身來(lái)到深圳，通過(guò)自己的努力賺得了人生的第一桶金。在決定在深圳定居后，他買了人生中第一套房。雖然只是一室一廳，甚至很可能是個(gè)剛需小單間，但是買房是個(gè)置換的過(guò)程，單間只是他事業(yè)起步用來(lái)過(guò)渡的住所。

后來(lái)結(jié)婚生小孩了，他把自己的單間賣了，想換一套兩房。但是，小孩需要人照顧，家中父母老了也需要照顧，再加上現(xiàn)在二胎政策全面開(kāi)放，剛需小兩房已經(jīng)完全不夠用。只有三房才比較穩(wěn)定。于是，他置換了一套三房。

有伴侶、有孩子、有父母，這才是中國(guó)人常說(shuō)的傳統(tǒng)意義上的家。

所以，三房的需求最為旺盛。

無(wú)論在哪個(gè)城市，中產(chǎn)階級(jí)普通人永遠(yuǎn)是最多的。尤其是二線城市，會(huì)有這么一個(gè)現(xiàn)象：對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，要滿足三房的需求，但是預(yù)算卻不是很充裕，這個(gè)時(shí)候只能降低住房舒適度，退而求其次選擇90-100平的三房了。

隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展和購(gòu)房成本的高漲，三房的面積在不斷減小。80平米、甚至70平米的小三房都屢見(jiàn)不鮮。但是想象一下三室一衛(wèi)的房子，住進(jìn)去后每天早上都要搶廁所的尷尬，為了省這幾萬(wàn)犧牲幸福感完全沒(méi)有必要。

太小的不夠用，太大的又買不起，所以，90-100㎡成為了兼容低總價(jià)和高舒適度的戶型面積段。這個(gè)面積段的三房是最容易出手的。

04.要貸款買房，首付用到最少，還款時(shí)間拉到最長(zhǎng)

前不久“房貸是貸的越多越久更好嗎”上了微博熱搜，從參與討論的內(nèi)容來(lái)看，大部分人對(duì)于貸款買房這件事還存在很大的誤區(qū)。

誤區(qū)一：能全款買房就全款買房，無(wú)債一身輕，討厭欠錢(qián)的感覺(jué)。

陷入這個(gè)誤區(qū)的人有兩種心態(tài)：一是忌憚貸款產(chǎn)生的利息，二是覺(jué)得成為房奴，每天醒來(lái)都要計(jì)算要還多少錢(qián)，影響自己的心理健康。

在這種心態(tài)的影響下，很多人即使選擇了貸款買房，也會(huì)傾向于首付多付點(diǎn)，還款期限縮短點(diǎn)，著急和銀行劃清界限。

但是，你會(huì)發(fā)現(xiàn)身邊這些討厭和銀行打交道的人，他們資產(chǎn)增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及敢于借貸的那些人。

且不說(shuō)如今房?jī)r(jià)上漲的厲害，很少有人有能力全款買房。即使有足夠的資金能夠全款，也要貸款買房。為什么這么說(shuō)呢？

一方面，通貨膨脹會(huì)抵消你的銀行利息，讓時(shí)間消耗月供。

隨著通貨膨脹帶來(lái)的貨幣貶值，你的收入會(huì)不斷增加，銀行的利息也在不斷貶值。

換句話說(shuō)，我們口袋中的人民幣越來(lái)越不值錢(qián)了。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，從2000年到現(xiàn)在，居民收入翻了4倍，而豬肉價(jià)格也漲了3倍。所以，我們一定要考慮到通貨膨脹所帶來(lái)的人民幣貶值。我有一個(gè)在銀行上班的朋友跟我說(shuō)，她十年前買房的時(shí)候也覺(jué)得每個(gè)月的還款壓力大，但是現(xiàn)在只用公積金就夠還款的了。

另一方面，房貸是國(guó)家發(fā)給人民的福利。

房貸不止門(mén)檻低、額度最高，最重要的是目前房貸現(xiàn)行LPR為4.85％，這絕對(duì)是所有貸款中最低的。

所以，房貸不是猛虎野獸，反而是救命稻草，貸款買房是比全款劃算得多的買賣。

誤區(qū)二：貸款越多，利息越多，越不劃算。

正如上面所說(shuō)，房貸是國(guó)家發(fā)給我們的福利，買房首貸相當(dāng)于薅國(guó)家的羊毛。

貸款買房就意味著，你可以用最低的成本，從銀行那里撬動(dòng)幾十萬(wàn)、甚至幾百萬(wàn)很便宜的資金，迅速放大自己的財(cái)富。

這樣便宜的貸款，可能只有當(dāng)你買房時(shí)才有機(jī)會(huì)遇到，沒(méi)有道理浪費(fèi)它。

當(dāng)然，國(guó)家肯定也知道這一點(diǎn)，所以首貸的機(jī)會(huì)只有一次，相當(dāng)于你只能薅國(guó)家一次羊毛。

所以還有首貸機(jī)會(huì)的人一定要珍惜自己的首貸名額，在保證自己能夠償還月供的前提下，盡可能多貸，首付越少越好。

我有個(gè)老家在河北的朋友現(xiàn)在在北京工作，07年在燕郊買了套房，十年的工資都比不上房?jī)r(jià)的漲幅。按理說(shuō)應(yīng)該是幸福感滿滿了，可是他最近一直跟我抱怨很后悔。

原來(lái)他07年買房的時(shí)候房?jī)r(jià)不到3000一平，但是由于怕房貸太多自己壓力會(huì)太大，選擇了60幾平的一室一廳?！霸缰喇?dāng)初就算不多買幾套，第一套房子也要買個(gè)大的，首貸名額就這么用掉太可惜了?！彼@么跟我說(shuō)。

誤區(qū)三：還貸時(shí)間太長(zhǎng)未來(lái)幾十年都要還月供，感覺(jué)自己成為了房奴，萬(wàn)一失業(yè)了怎么辦？

有這種想法的人基本上都是沒(méi)有買過(guò)房的人，其實(shí)這種擔(dān)憂大可不必。研究顯示，在深圳首套房平均5-7年就會(huì)被業(yè)主賣掉，房?jī)r(jià)的漲幅和自身財(cái)產(chǎn)的優(yōu)化足夠置換學(xué)區(qū)房或者是更好的房子。

另一方面，還款周期越長(zhǎng)意味著每月的月供會(huì)減少，壓力也會(huì)降低。月供減少，自己會(huì)有自由的現(xiàn)金流，這意味著你需要花錢(qián)的時(shí)候有足夠的錢(qián)花。這也是為什么要跟銀行借錢(qián)買房的原因，多負(fù)債以擴(kuò)大自己的現(xiàn)金流，在未來(lái)出現(xiàn)難得機(jī)會(huì)時(shí)，你有足夠的流動(dòng)性來(lái)啟動(dòng)它。

房地產(chǎn)投資涉及的知識(shí)面非常復(fù)雜，遠(yuǎn)沒(méi)有普通人想的那么簡(jiǎn)單，需要不斷地突破自己認(rèn)知瓶頸。

知道以上四點(diǎn)，你的認(rèn)知就已經(jīng)超過(guò)了大部分人。