「觀點」撲朔迷離的市場環(huán)境下，關(guān)于房產(chǎn)購置的核心規(guī)律（下篇）

liyusongs 2020-06-01

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熊貓貝貝專欄內(nèi)容：地產(chǎn)話題第一百八十一期（NO.181）

專欄內(nèi)容：看不懂市場、趨勢、未來不要緊，買房置業(yè)，這些核心的規(guī)律是不會變的。（下篇）

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@熊貓貝貝小可愛我是熊貓貝貝，地產(chǎn)行業(yè)策略研究者，歡迎關(guān)注。

導(dǎo)讀：

還是那句開場白：

不論是出于剛需還是投資的目的，持幣觀望群體還是擇優(yōu)選擇群體。

關(guān)于房產(chǎn)購置，買房投資這件事，看透規(guī)律，才是安心投資最好的基礎(chǔ)。

今天我們繼續(xù)昨天的話題：

透過中國樓市的迷霧行情變化，從商品經(jīng)濟本質(zhì)上，說說關(guān)于房產(chǎn)和樓市中，永遠不會發(fā)生變化的那些核心規(guī)律。

（上篇鏈接）：「觀點」撲朔迷離的市場環(huán)境下，關(guān)于房產(chǎn)購置的核心規(guī)律（上篇）

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一、中國城市的馬太效應(yīng)：高鐵一通，人去樓空

近幾年城市之間的高鐵路網(wǎng)在快速的發(fā)展，它的高速便捷受到許多人的喜愛，而且高鐵的開通也是帶動地方經(jīng)濟的增長，曾經(jīng)有句話說得好，高鐵一響，黃金萬兩，證明高鐵的開通可以給當?shù)貛聿恍〉呢敻弧?/p>

但是隨著近幾年的真實規(guī)律來看，這句話已經(jīng)變成了：高鐵一通，人去樓空！

這是怎么回事？

這其實解釋了房產(chǎn)購置中一個重要的規(guī)律：便利和低成本（時間+金錢）的現(xiàn)代交通，逐步改變了城市人口聚集模式，低能級城市的沒落加速和高能級城市的膨脹。

一些經(jīng)濟較為落后的中小城市，人口流動都是從小城市到大城市，大城市到特大城市流動，每個人都夢想著到大城市里闖蕩一番，如果交通不便，人們這種沖動多少會受到限制，但高鐵開通，人們被壓抑的沖動就會得到釋放，越來越多的人就會紛紛前往大城市，小城市的人口資源就會加速被抽離。

這種現(xiàn)象，從本質(zhì)上來，是城市發(fā)展的不平均性的高速變化導(dǎo)致的馬太效應(yīng)：

強者愈強弱者越弱，大城市周邊的衛(wèi)星城的房產(chǎn)價值體系被改寫。

這對于買房置業(yè)來說有什么啟示？

就是小城市，低能級城市的房產(chǎn)格局，從高鐵開通那一瞬間，就發(fā)生了不可逆的劇烈變化。

總結(jié)如下面幾點規(guī)律：

1、小城市，低能級城市原本的城市中心，被公認的黃金地段和品質(zhì)區(qū)域，隨著人口的外遷和抽離，價值會無限被折損。

2、高鐵站所在片區(qū)的房子，因為便利性和交通通達效應(yīng)，成為小城市和低能級城市未來最為保值的房產(chǎn)。而且這個未來，會隨著年輕人進一步的進城和大城市的膨脹速度，以一種難以想象的速率到來。

這是本文第一個關(guān)于房產(chǎn)購置的規(guī)律：“只拉人的高鐵”一旦來到低能級和小城市，會重塑這個城市的房價結(jié)構(gòu)。

特別是一些沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，沒有就業(yè)盈利機遇的城市，未來堪憂。

高鐵開通帶來經(jīng)濟的同時也在加速導(dǎo)致低能級城市人口的流失，人口流失嚴重，財富得不到積累，自然，城市發(fā)展也會跟著放慢。

有句話說得好，一個城市的房價，短期看金融、中期看土地，長期看人口，三四線城市人口長期處于流失狀態(tài)，房價別說上漲堪憂，房子本身自帶的經(jīng)濟價值也得不到保障。

以上規(guī)律，一目了然。

還請各位有購房置業(yè)計劃的朋友，對號入座。

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二、消亡之前，必有瘋狂：暴跌VS暴漲的相對論

任何的商品經(jīng)濟，都必然存在價格和市場的周期性變化，而這個變化，就是由供需關(guān)系決定的。

但是俗話說的好：“上帝欲其死亡，必先令其瘋狂 ?！?/p>

而瘋狂，就是失去理性的一種狀態(tài)。

用來中國的房產(chǎn)和樓市上來，最明顯的一種現(xiàn)象就是：出于不知名的原因和理由的背景下，某個城市和地區(qū)的房價出現(xiàn)了難以理解的暴漲，或者是暴跌這樣違反商品市場正常規(guī)律的現(xiàn)象。

空穴來風(fēng)，必然有因。

中國過去十幾年的房價每一次出現(xiàn)暴漲，都有可以支撐的原因，這個在網(wǎng)上已經(jīng)有很多文章和總結(jié)了，本文就不加以贅述。

中國的樓市，和股市，都是政策市，這個應(yīng)該沒有人有異議。

所以樓市的變化，一定是在高層的宏觀精神下，發(fā)生合理的漲跌，才是正常狀態(tài)。

當下中國樓市的宏觀環(huán)境是什么？是“房住不炒”！沒說“房住不漲”或者“房住不跌”吧？

這里并不是要鉆政策空子或者過度解讀。

而是要說明中國樓市和房產(chǎn)的一種現(xiàn)實規(guī)律：以炒作盈利為目的的房產(chǎn)購置，注定是頂風(fēng)作案。

這是本文關(guān)于房產(chǎn)購置的第二個規(guī)律總結(jié)：只要“房住不炒”的宏觀環(huán)境不變，房產(chǎn)購置將成為剛需和長期持有資產(chǎn)投資的主要目的。

所以什么預(yù)測或者鼓吹暴漲暴跌的言論，其實對于購房置業(yè)來說，基本沒有什么參考意義，更應(yīng)該關(guān)注的，是房產(chǎn)所在城市和地區(qū)的發(fā)展?jié)摿臀磥眍A(yù)期。

遠離商品價格變化不正常的市場，這個是常識。

追漲殺跌，是資本實現(xiàn)掠奪和收割，殺人于無形的最佳機遇。

「觀點」撲朔迷離的市場環(huán)境下，關(guān)于房產(chǎn)購置的核心規(guī)律（下篇）

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三、大部分人的房產(chǎn)都是“杠桿資產(chǎn)”：注定了低流動性

先說一說什么是“杠桿資產(chǎn)”：

就是持有某種資產(chǎn)的模式，不是以全額資金置換資產(chǎn)的形式，而是以“部分總價+成本（時間+增值）持續(xù)貸款”的形式持有的資產(chǎn)，就是杠桿資產(chǎn)。

舉個最簡單的栗子：

就像用信用卡分期購買了一部手機，這個手機和其他人全款購買的手機從資產(chǎn)角度上來看，就屬于杠桿資產(chǎn)。

就算手機丟了，或者拿去了賣了，這個杠桿依然會存在，因為這個杠桿是脫離資產(chǎn)之外的交易契約。

在我們?nèi)粘Ｉ钪?，最常見的，就是房子和車子?/p>

在中國，超過70%的個人和家庭，所持有的房產(chǎn)，都屬于“杠桿資產(chǎn)”

那房產(chǎn)作為杠桿資產(chǎn)有什么特征和規(guī)律值得置業(yè)群體的認知和關(guān)注呢？

核心需要關(guān)注的，是這么兩點：

1、杠桿資產(chǎn)流動性，受到杠桿契約的影響，具有杠桿特征的資產(chǎn)，流動性不好。

2、純資產(chǎn)的回報收益遠遠高于杠桿資產(chǎn)。

3、資產(chǎn)的保值增值，會被杠桿成本所腐蝕。

所以這里得出關(guān)于房產(chǎn)購置的第三個規(guī)律結(jié)論：

自住剛需，根據(jù)自身的情況，以杠桿資產(chǎn)的形式持有房產(chǎn)。

投資收益，最好還是以純資產(chǎn)形式持有房產(chǎn)。

用杠桿資產(chǎn)進行風(fēng)險投資，簡單說就是短線炒房，最差的結(jié)果，不是撬動杠桿的啟動資金完全損失，而是脫離資產(chǎn)的杠桿持續(xù)造成的損失。

資本可是不講情面的。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

四、優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)購置的三個必備原則：

想要買到稱心如意的房產(chǎn)，不管是自己住還是用來投資，這三個必備原則不可少。

而往往在房產(chǎn)購置上，實現(xiàn)心滿意得的人，都具備這樣的原則，缺一不可：

1、任何的購置行為的第一步，都是從自身現(xiàn)金流的評估開始。

不管是全款購置，還是貸款按揭，現(xiàn)金流的意義都是購置房產(chǎn)行為實現(xiàn)的核心基礎(chǔ)。

這里有一個很重要的提示：任何重要的資產(chǎn)配置，都不能以影響當下正常的生活工作為原則。

如果是竭澤而漁，敲骨榨髓的調(diào)用現(xiàn)金進行購置，那就不是理性的消費行為，而是賭博心態(tài)了。

失去理性，必然要付出代價，就算一時得利，也會在后續(xù)的持續(xù)過程中，飽嘗報應(yīng)。

因為欲望是難以控制的。

2、只買有真實需求的房產(chǎn)，哪怕是投資

這個需求，對于剛需群體來說，就是要解決的實際問題，例如學(xué)區(qū)，戶口，居住等等真實需求。

這樣的需求做不了假，既然你需要，那和你條件差不多的人，后面的年輕人后浪，同樣需要。

而對于投資群體，這個真實需求，就不是自己的需求了，投資群體只有一個需求就是盈利。

對于投資群體來說，房產(chǎn)的真實需求，應(yīng)該是使用者的需求，例如租房群體和購買群體的需求。

這里舉幾個脫離需求的房產(chǎn)：縣城的寫字樓和商業(yè)公寓，北廣上深沒有學(xué)區(qū)的老破大，一般城市的遠大大（遠郊，大盤，大戶型）。（當然還有很多，這里只是舉例）

房子，永遠不能脫離人的存在和需求還具備價值。

3、對購置行為負責，盡量在自己熟悉的城市和區(qū)域進行決策。

不得不說中國人對于資產(chǎn)投資的心真的是很大，這不是表揚，是一種諷刺。

加拿大海岸線成排的別墅，津京新城幾千套別墅……買了就放著了，等想起來去看看的時候，發(fā)現(xiàn)都已經(jīng)被腐蝕的需要推倒重建了，那還有沒想起來的呢？

還有一種，是根本不了解一個城市和地區(qū)的基本面信息，盲目跟風(fēng)，聽信宣傳就異地置業(yè)投資的。

完全是看運氣在賭博嘛！

漲了就皆大歡喜，跌了也不關(guān)心，這樣的行為，不是理性投資，就是資產(chǎn)浪費和盲目投資。

這就是本文第四個關(guān)于房產(chǎn)購置的規(guī)律結(jié)論：三個必備的房產(chǎn)購置原則，缺一不可。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

五、房產(chǎn)相對論：城市越小，風(fēng)險越大，城市越大，門檻越高，越年輕，越增值。

中國房地產(chǎn)經(jīng)過蓬勃發(fā)展的十幾年，現(xiàn)在的格局和趨勢已經(jīng)非常明顯了。

不用說未來，就在當下，不遵從這些規(guī)律，注定要在房產(chǎn)購置這件事上吃虧。

1、城市越小，風(fēng)險越大：

就像上一篇文章里面說過的，城市能級和發(fā)展?jié)摿?，決定了這個城市房產(chǎn)的核心價值和價格，而能級低，體量小，發(fā)展前景差的城市，特別是高度依賴土地財政的城市的房產(chǎn)，不僅要面對房產(chǎn)價值泡沫的風(fēng)險，更重要的市場信心和房產(chǎn)流通性的風(fēng)險。

2、城市越大，門檻越高：

這個從房價表現(xiàn)上就能看出來：北廣上深為什么房價高？因為在這樣城市的房產(chǎn)，屬于精英爭搶的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，你在縣城里面買房子，所要面對的競爭對手其實和你的差距是能看的見的，但是如果到了省會城市，你就是和一個省各個地方的人才進行競爭，那到了深圳上海這樣國際性的大都市呢？可能還有來自于世界各地的購房群體進行競爭了。

門檻，就隨之出現(xiàn)了，當然，跑到農(nóng)村蓋個房子完全沒有門檻，但是這個房子基本沒有資產(chǎn)屬性。

3、城市中的年輕人比例，決定了房產(chǎn)的增值。

一個城市中年輕人越多，說明未來的需求會源源不斷，這個不用多加贅述。

沒有年輕人，留不住年輕或者年輕人持續(xù)外流的城市，房產(chǎn)必然持續(xù)貶值。

這就是本文第五個關(guān)于房產(chǎn)購置的規(guī)律結(jié)論：關(guān)于房產(chǎn)的價值，其實從城市和人口年齡上，就能得到的可見規(guī)律，違背這個規(guī)律的房產(chǎn)購置行為，就要做好接受結(jié)果的心理準備。

日本東京，聚集了全日本70%的年輕人（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

六、真正的機會，永遠不會從兩種人口中得到，一個是賣東西的群體，一個是你身邊和你差不多的朋友。

關(guān)于房產(chǎn)購置這件事來說，真正的行家有眼光，往往不是賣房子的和普通人。

中國社會講究人情關(guān)系，講究幫扶提攜，特別在賺錢這件事上，經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)，都有一種基于親情和同鄉(xiāng)友情的幫帶體系，就像浙江溫州，福建閩南，還有千千萬萬個默默無聞的“產(chǎn)業(yè)村縣”。

這就是典型的中國農(nóng)業(yè)社會“一人升天，雞犬得道”的一種傳承。

所以在中國要想做一個重要決策，少不得七大姑八大姨親朋好友的意見和建議。

如果身邊有成功榜樣和案例那就更好了，根本不用思考跟著干就完了。

但是如果沒有呢？誰也不想做第一個吃螃蟹的人。

這就導(dǎo)致了中國人對于周邊群體的意見依賴，對即將要進行的決策和選擇的一種“精神懶惰”。

所以才有“不要用戰(zhàn)術(shù)上的勤奮，去掩蓋戰(zhàn)略上的無能”。

購置房產(chǎn)這件事，去和你的現(xiàn)有圈子去聊，基本上得不到什么有價值和有高度的意見和建議。

想要買到稱心如意的房子，只有一個辦法：勤于跑盤，無師自通。熟能生巧，自然精通。

做為一名房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，我都記不得自己跑過多少城市，看過多少樓盤，和政府開過多少次規(guī)劃層面的會議了，這些都不重要，重要的是，我在加深對樓市和房產(chǎn)的理解中，絕大部分真正需要了解樓市和房產(chǎn)的人，都沒有在關(guān)心這些重要的信息。

這世界沒有什么天生的專家和有眼光，勤能補拙而已。

從和你差不多的人生圈子中，得不到有突破的戰(zhàn)略思維，這點很重要，想要出類拔萃，要么自我學(xué)習(xí)，要么圈層突破，相較兩者，顯然前者比較切合實際。

另外一個，就是“貨比三家”，沒錯，就是“貨”，而不是聽賣貨的人說什么。

購置房產(chǎn)可是重資產(chǎn)真金白銀的交易，平日里面上網(wǎng)買個小物件，都知道多看看，多比價，多了解。

那對于房產(chǎn)這樣的大物件，更是要把眼光和精力，聚集在“貨”上面。

“王婆賣瓜，自賣自夸”，這是商品經(jīng)濟的必然現(xiàn)象，買房這件事上面，“兼聽則明偏信則暗”的規(guī)律非常重要。

舉個栗子：

不管是一手房銷售，還是中介銷售，其實他們說什么不重要，就看他們做什么非常重要，對于房產(chǎn)來說，如果是真正優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，占據(jù)了一手資源，源頭信息的賣家代表們，自己都會想方設(shè)法的出錢購置（要相信資本的驅(qū)動力），那這樣的房產(chǎn)，必然有很好的潛力和價值。

反而各種美化，套路說辭，精美包裝，看看就好，真的好東西，真的有價值，真的是機會，總不會是大庭廣眾的。不信你放點鈔票在大街上，看看有沒有人撿就知道了。

而往往太過于明顯，被賣家包裝的無懈可擊，但是無人問津或者是銷售困難的產(chǎn)品，基本上都是陷阱實錘。甚至有這樣特征的房產(chǎn)，還需要做局來進行銷售。

看懂了大家都積極真金白銀去搶購的房產(chǎn)，才是正確的購房置業(yè)思路。

好房子，自己會說話，爛房子，需要別人幫它說話。

這就是本文最后一個買房規(guī)律：唯有勤奮自學(xué)，才能明白房產(chǎn)價值，唯有聚焦產(chǎn)品，才能分辨好壞。