隨著物業(yè)管理日益受到重視和民眾維權(quán)意識的提高，物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)上升趨勢，主要涉及因服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理資質(zhì)、服務(wù)費、解除物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。本大數(shù)據(jù)報告以2018年3月至2019年3月期間溫州地區(qū)法院涉物業(yè)服務(wù)合同糾紛的裁判文書為數(shù)據(jù)樣本，分析該類案件的行業(yè)分布、裁判結(jié)果、審理期限、審理法院、當事人以及高頻法條，并精選溫州地區(qū)各法院關(guān)于委托他人管理、物業(yè)服務(wù)存在瑕疵、未續(xù)簽服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)資料移交主體、服務(wù)費涵蓋范圍、出租房屋服務(wù)費支付主體等爭議焦點的司法裁判規(guī)則，以期幫助溫州地區(qū)的物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會等主體準確把握法律風(fēng)險防范要點。

本次檢索獲取了物業(yè)服務(wù)合同糾紛自2018年3月1日至2019年3月31日共697篇裁判文書。

(一)行業(yè)分布

從上面的行業(yè)分類情況可以看到，物業(yè)服務(wù)合同糾紛當前的行業(yè)分布主要集中在房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)。

(二)裁判結(jié)果

【一審判決結(jié)果】

通過對一審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當前條件下撤回起訴的有577件，占比為88%；全部/部分支持的有54件，占比為8%；其他的有12件，占比為2%。

【二審判決結(jié)果】

通過對二審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當前條件下其他的有2件，占比為29%；改判的有2件，占比為29%；維持原判的有2件，占比為29%。

(三)審理期限

通過對審理期限的可視化分析可以看到，當前條件下的審理時間更多處在30天以內(nèi)的區(qū)間內(nèi)，平均時間為27天。

(四)審理法院

通過對法院的可視化分析可以看到，審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件由多至少的法院分別為瑞安市人民法院、蒼南縣人民法院、溫州市龍灣區(qū)人民法院、溫州市鹿城區(qū)人民法院、樂清市人民法院。

(五)涉案當事人

通過對當事人的可視化分析可以看到，物業(yè)服務(wù)合同糾紛當前案件中涉案最多次的當事人分別是：浙江瑞興物業(yè)管理有限公司、蒼南怡和物業(yè)管理有限公司、陳某。

【裁判要旨】物業(yè)公司雖服務(wù)存在一定瑕疵和不足，但物業(yè)服務(wù)合同作為履行期限較長的持續(xù)性合同，不應(yīng)以某一特定時刻和地點存在瑕疵即全盤否定，而應(yīng)從服務(wù)的整體質(zhì)量進行綜合考慮。如物業(yè)公司不存在根本違約或常態(tài)化嚴重瑕疵的，業(yè)主請求退還物業(yè)服務(wù)費不予支持。

【本院認為】物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。私家車位雖屬于業(yè)主私有，但不同于住房內(nèi)部封閉式管理，需要物業(yè)公司提供必要的管理和服務(wù)，物業(yè)管理合同是物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間簽訂的，應(yīng)對全體業(yè)主和物業(yè)公司均具有約束力。原告在涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)長達2年之久，期間管理不可能沒有交集，被告稱不知曉物業(yè)服務(wù)合同的約定而自行委托他人管理不符合常理，故本院認為上述物業(yè)合同的效力及于被告。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。故即使被告確實又委托他人進行收費等管理，無論管理內(nèi)容是否有重疊或交叉，也不能排除其應(yīng)履行合同義務(wù)的責(zé)任。根據(jù)雙方的陳述并結(jié)合交易習(xí)慣，車庫管理的內(nèi)容應(yīng)包括車輛管理、衛(wèi)生、照明、安保、排水排污等基本的管理和服務(wù)，小區(qū)車輛登記、出入管理均由原告負責(zé)，一號車庫入口設(shè)在小區(qū)大門外，被告事實上也不可能完全排除原告的一切管理和服務(wù)。根據(jù)該小區(qū)的車輛停放設(shè)置情況，不排除會有地上無固定車位的車輛占用地下車位的情形，因雙方存在長期的交叉管理的矛盾，結(jié)合現(xiàn)場調(diào)查的情形，原告沒有充分地對該兩個車庫內(nèi)進行車輛管理和安保服務(wù)，結(jié)合上述服務(wù)項目的比例，本院酌情認定被告需按照約定管理費的50%支付費用，故被告需向原告支付2016年1月1日至2018年5月31日間的車位管理費254910元（293個×30元/月×29）。

---溫州市甌海區(qū)人民法院（2018）浙0304民初6001號

【裁判要旨】物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)中存在一定的瑕疵和不足，需要完善和改進，但物業(yè)服務(wù)合同作為履行期限較長的持續(xù)性合同，不應(yīng)以某一特定時刻和地點存在瑕疵即全盤否定，而應(yīng)從服務(wù)的整體質(zhì)量進行綜合考量，原告未提供證據(jù)證明被告履行物業(yè)服務(wù)存在根本違約或者嚴重瑕疵的情形處于常態(tài)化，故不宜認定被告服務(wù)不合格。

【本院認為】被告在物業(yè)服務(wù)中存在一定的瑕疵和不足，需要完善和改進，但物業(yè)服務(wù)合同作為履行期限較長的持續(xù)性合同，不應(yīng)以某一特定時刻和地點存在瑕疵即全盤否定，而應(yīng)從服務(wù)的整體質(zhì)量進行綜合考量，原告未提供證據(jù)證明被告履行物業(yè)服務(wù)存在根本違約或者嚴重瑕疵的情形處于常態(tài)化，故不宜認定被告服務(wù)不合格。因此，原告主張退還物業(yè)費的訴訟請求，缺少事實和法律依據(jù)，本院不予支持。原告要求按月交納、按每月1元每平方米支付物業(yè)費，與合同不符，本院不予支持。原告要求按月交納、每月1元每平方米支付物業(yè)費，與合同不符，本院不予支持。

應(yīng)當指出，物業(yè)服務(wù)是一個動態(tài)服務(wù)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高、和諧秩序的創(chuàng)建需要全體業(yè)主、物業(yè)公司等相互配合、共同努力。被告作為京都大廈的物業(yè)服務(wù)者，應(yīng)當多站在業(yè)主的立場角度，從業(yè)主的切身利益出發(fā)，虛心聽取和接受業(yè)主合理的意見和建議，不斷改進物業(yè)管理服務(wù)中的不足，積極處理在服務(wù)過程中產(chǎn)生的各種糾紛，加強內(nèi)部管理，完善各項規(guī)章制度，提高物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量。

---【案號】樂清市人民法院（2018）浙0382民初1046號

【裁判要旨】業(yè)主認為物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵，可要求物業(yè)公司限期整改或要求承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，但以此為由拒付物業(yè)管理費于法無據(jù)。

【本院認為】物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。私家車位雖屬于業(yè)主私有，但不同于住房內(nèi)部封閉式管理，需要物業(yè)公司提供必要的管理和服務(wù)，物業(yè)管理合同是物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間簽訂的，應(yīng)對全體業(yè)主和物業(yè)公司均具有約束力。原告在涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)長達2年之久，期間管理不可能沒有交集，被告稱不知曉物業(yè)服務(wù)合同的約定而自行委托他人管理不符合常理，故本院認為上述物業(yè)合同的效力及于被告。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。故即使被告確實又委托他人進行收費等管理，無論管理內(nèi)容是否有重疊或交叉，也不能排除其應(yīng)履行合同義務(wù)的責(zé)任。根據(jù)雙方的陳述并結(jié)合交易習(xí)慣，車庫管理的內(nèi)容應(yīng)包括車輛管理、衛(wèi)生、照明、安保、排水排污等基本的管理和服務(wù)，小區(qū)車輛登記、出入管理均由原告負責(zé)，一號車庫入口設(shè)在小區(qū)大門外，被告事實上也不可能完全排除原告的一切管理和服務(wù)。根據(jù)該小區(qū)的車輛停放設(shè)置情況，不排除會有地上無固定車位的車輛占用地下車位的情形，因雙方存在長期的交叉管理的矛盾，結(jié)合現(xiàn)場調(diào)查的情形，原告沒有充分地對該兩個車庫內(nèi)進行車輛管理和安保服務(wù)，結(jié)合上述服務(wù)項目的比例，本院酌情認定被告需按照約定管理費的50%支付費用，故被告需向原告支付2016年1月1日至2018年5月31日間的車位管理費254910元（293個×30元/月×29）。

---溫州市甌海區(qū)人民法院（2018）浙0304民初6001號

【裁判要旨】在物業(yè)出租的情形中，物業(yè)公司既可以請求業(yè)主支付物業(yè)管理費，也可以直接向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理費。

【本院認為】本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。”以及最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”依據(jù)上述規(guī)定，在物業(yè)出租的情形中，物業(yè)公司既可以請求業(yè)主支付物業(yè)管理費，也可以直接向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理費。從出租方瑞安市機關(guān)事務(wù)管理局與承租方即被告共青團人才培訓(xùn)中心簽訂的《辦公用房租賃合同》來看，雙方已明確約定物業(yè)管理費由物業(yè)公司直接向承租人收取。故原告向本案物業(yè)使用人即被告追索物業(yè)管理費，符合雙方合同的約定，本院予以準許。

---【案號】瑞安市人民法院（2018）浙0381民初6230號

【裁判要旨】物業(yè)公司為小區(qū)共用設(shè)施的維修、更換墊付的費用，受益者為小區(qū)業(yè)主，該費用應(yīng)由作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會返還。

【本院認為】原告瑞興公司依據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對嘉寶錦園小區(qū)進行物業(yè)管理，該合同系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效。本案原告支付的（2017）浙0381民初11512號民事判決確定的維修、更換費41688元系嘉寶錦園小區(qū)公用設(shè)施的維修、更換費用，其受益者為該小區(qū)業(yè)主，該費用屬于《物業(yè)服務(wù)合同》約定應(yīng)由專項維修資金支出的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，專項維修資金屬于業(yè)主共有，而被告嘉寶業(yè)委會作為嘉寶錦園業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具有對外代表嘉寶錦園全體業(yè)主、對內(nèi)具體實施與物業(yè)管理有關(guān)行為的職能，其行為的法律效果及于全體業(yè)主，故原告要求被告支付墊付款41688元的請求，本院予以支持。

---【案號】瑞安市人民法院（2018）浙0381民初4565號

【裁判要旨】建設(shè)單位請求移交物業(yè)服務(wù)資料，因移交請求的主體與法定不符，不予支持。

【本院認為】《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金，鑒于被告現(xiàn)已退出萬盛佳園小區(qū)，而原告又未明確具體的移交清單，且移交請求的主體不符，本案原告的第二項訴訟請求，予以駁回。但根據(jù)上述解釋的規(guī)定，被告退出萬盛佳園小區(qū)后，如未移交相關(guān)資料、資金，應(yīng)及時向第三人移交，以免引起訴累。

---【案號】瑞安市人民法院（2018）浙0381民初1222號

【裁判要旨】建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。

【本院認為】根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。本案的前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)管理服務(wù)合同系原告與被告所在小區(qū)的建設(shè)單位及業(yè)主委員會簽訂，應(yīng)認定為合法有效，對作為業(yè)主的被告具有約束力。雙方當事人均應(yīng)按合同約定享有權(quán)利并承擔義務(wù)。

---【案號】蒼南縣人民法院（2017）浙0327民初9588號

【裁判要旨】物業(yè)服務(wù)合同到期后未重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，但雙方已形成事實上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，業(yè)主應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費。

【本院認為】原告瑞興公司與蒼南縣東方景園業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同合法有效，且對全體業(yè)主均具有約束力。2012年11月30日合同到期后，原告瑞興公司與蒼南縣東方景園業(yè)主委員會雖未重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，但雙方已經(jīng)形成事實上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系?，F(xiàn)被告雷衍稽逾期未繳納，原告請求被告雷衍稽支付欠交的物業(yè)管理費并支付違約金，于法不悖，本院予以支持。

---【案號】蒼南縣人民法院（2018）浙0327民初2366號

【裁判要旨】機械車位與普通車位存在差異，物業(yè)服務(wù)合同中未明確約定車位服務(wù)費已包含機械車位服務(wù)費，應(yīng)認定物業(yè)服務(wù)合同約定的車位服務(wù)費不包含機械車位服務(wù)費。

【本院認為】雙方有爭議的是該合同第二十條第2項約定的停車場車位服務(wù)費60元/月·車位是否包含機械車位的運營、維保、人工操作等支出。本院認為，根據(jù)原、被告簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，雙方對于被告提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容未明確約定包含機械車位的運營、維保、人工操作等，對于該停車場車位服務(wù)費60元/月·車位的內(nèi)容理解須根據(jù)本案實際情況綜合認定。首先，機械車位與普通車位的區(qū)別在于機械車位是一個移動的非獨立空間，它必須依靠機械的整體運行和空間的交換來達到個體車位使用的目的，而普通車位是一個固定的獨立空間，有具體的界限范圍，可見機械車位與普通車位相比，其需額外支出設(shè)備的運行、維保、人工操作等費用，與普通車位的費用支出存在差異。其次，從本案機械車位的定價與售價看，其定價為89800元，銷售價格為6500元，遠低于普通車位的售價，可見機械車位與普通車位存在差異，在相關(guān)費用的產(chǎn)生上也是存在差異的。第三，在庭審過程中，被告方承認機械車位的運營、維保、操作單位至今未落實，對于機械車位實際產(chǎn)生的費用雙方均無法明確，在原、被告簽訂的合同中亦未發(fā)現(xiàn)對機械車位的維保等雙方有約定，故原、被告雙方在簽訂合同時未能考慮機械式車位本身的特點，對機械車位的服務(wù)內(nèi)容等相關(guān)事項未作具體約定應(yīng)是符合當時簽訂合同時的情形，原告表示在簽訂合同的時候，被告方及第三人均已告知合同定價已包含訴爭機械車位服務(wù)內(nèi)容，但被告及第三人均予以否認，亦與合同載明的內(nèi)容不符，且原告未提供證據(jù)予以證實，故本院不予采信。第四，對原告主張的相關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，支付停車場車位服務(wù)費是原告應(yīng)履行的合同義務(wù)，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)是被告的合同義務(wù)，現(xiàn)原告未履行付款義務(wù)，被告亦未在本案中主張原告履行付款義務(wù)，原告主張于法無據(jù)，本院不予支持，由原、被告雙方自行處理。

---【案號】永嘉縣人民法院（2017）浙0324民初6095號

【裁判要旨】如業(yè)主大會或業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)期間沒有對物業(yè)服務(wù)提出異議，且沒有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)不符合合同規(guī)定的，業(yè)主應(yīng)按合同約定支付物業(yè)服務(wù)費。

【本院認為】現(xiàn)當事人主要爭議是原告提供的物業(yè)服務(wù)是否達到合同標準。被告在辯稱中列舉了各項不符合標準的事項，原告對此不予認同，并提供物業(yè)管理綜合服務(wù)費測算明細表。對此，本院認為，物業(yè)服務(wù)具有涉眾性和動態(tài)性，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的完善，需要物業(yè)公司與業(yè)主的相互配合和共同努力，物業(yè)公司在提供服務(wù)中對可能存在的以及新產(chǎn)生的問題應(yīng)該虛心接受業(yè)主的意見和建議，及時與業(yè)主溝通，盡可能及時到位予以解決和完善，從而不斷提高物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)水平，如果物業(yè)公司提供服務(wù)達不到合同標準，業(yè)主有權(quán)要求整改，或者減少物業(yè)服務(wù)費，甚至可以依法解除合同。本案中，在物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會繼續(xù)與原告續(xù)簽七個月的服務(wù)合同，說明業(yè)主委員會并沒認為物業(yè)服務(wù)不符合要求，現(xiàn)雙方當事人對是否到達服務(wù)標準各執(zhí)一詞，沒有證據(jù)證明業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對物業(yè)公司的服務(wù)存在異議，本院視為物業(yè)服務(wù)達到合同規(guī)定的要求。原告要求支付物業(yè)服務(wù)費的訴訟請求，依法予以支持，對被告提出減少物業(yè)服務(wù)費的要求或者需要根據(jù)業(yè)主滿意度收取相同比例物業(yè)服務(wù)費的意見，不符合雙方合同的約定，依據(jù)不足，不予采納。

---【案號】溫州市洞頭區(qū)人民法院（2018）浙0305民初807號