來源：《人民司法·案例》2015年第18期

【案情】

原告：徐某某。

被告：繆某某。

原告訴稱，原、被告均系某小區(qū)A號(hào)樓的業(yè)主，原告于2002年購(gòu)置某小區(qū)房屋的同時(shí)，便向物業(yè)租賃了二期52號(hào)車位，并一直正常支付租賃費(fèi)至今。自2012年6月起，原告發(fā)現(xiàn)被告夫妻將自己的車長(zhǎng)期停在原告租賃的固定車位上，原告多次與之交涉，要求其將車開走停在別處，被告夫妻皆不予理會(huì)。原告也與物業(yè)、居委會(huì)、社區(qū)民警進(jìn)行了溝通，要求其調(diào)解原被告之間的矛盾，但未成功。現(xiàn)原告認(rèn)為某小區(qū)二期52號(hào)車位系由其租賃的固定車位，在未得到租賃者許可的前提下，任何人不得侵占、使用，故起訴至法院，請(qǐng)求判令被告停止侵權(quán)，將二期52號(hào)車位歸還原告。

被告辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。1.原告陳述的產(chǎn)權(quán)證與車位捆綁的說法并不能成立，根據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同第十一條，可以證明并不存在固定車位與捆綁車位的說法，該52號(hào)車位并非為固定車位；2．自2007年起，小區(qū)保安向被告陳述，系爭(zhēng)車位一直無人使用，故經(jīng)過保安的確認(rèn)，被告一直將自己的車停放在該車位，亦有其他業(yè)主可以證明；3被告連續(xù)使用系爭(zhēng)車位至今，該車位系被告租賃的，不允許他人停放。

經(jīng)審理查明，徐某某、劉某某為某小區(qū)業(yè)主，其二人于2002年購(gòu)買該房屋，并于2005年5月11日取得產(chǎn)權(quán)證。被告繆某某及其代理人白某某亦系同一小區(qū)的業(yè)主。本案中原被告所在小區(qū)的物業(yè)管理單位原系上海德凱物業(yè)管理有限公司，2013年變更為上海上房物業(yè)管理有限公司。

原、被告購(gòu)車后均向物業(yè)管理單位租賃車位，繳納相應(yīng)費(fèi)用。

原告徐某某取得小區(qū)房屋后，向物業(yè)管理公司繳納了自2005年至2012年的地面機(jī)動(dòng)車位租賃費(fèi)。2012年物業(yè)公司在機(jī)動(dòng)車位登記表（2期）中將52號(hào)車位登記于原告名下繳費(fèi)期限自2012年12月至2013年12月，并在向原告出具的發(fā)票中載明二期52號(hào)車位地面機(jī)動(dòng)車位租賃費(fèi)。

2011年底，被告向物業(yè)繳納了2012年1月至2012年12月的地面租賃費(fèi)。

2010年12月8日，業(yè)主委員會(huì)與上海德凱物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，該合同期限自2009年12月26日至2012年12月31日，該合同約定地面停車位屬于全體業(yè)主共有，車位使用人應(yīng)按露天機(jī)動(dòng)車車位150元/月，向乙方繳納停車位使用費(fèi)，同時(shí)還約定2010年4月1日前所有事項(xiàng)按原合同條款約定執(zhí)行。該合同附件中關(guān)于機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定中約定：需使用車位的用戶，應(yīng)到客服中心辦理使用手續(xù)。車位使用期到期前一個(gè)月，用戶應(yīng)到客服中心辦理續(xù)使用手續(xù)。使用期到期后未辦理續(xù)用，將視為自動(dòng)放棄車位使用權(quán)。車位使用費(fèi)到期后仍未繳納者，客服中心有權(quán)將車位調(diào)配他人使用等。

2012年8月，被告將車輛停放在本案系爭(zhēng)二期52號(hào)車位上，與原告發(fā)生爭(zhēng)議，故原告起訴至法院。

上述事實(shí)，由原告提供的房產(chǎn)登記信息、機(jī)動(dòng)車位登記表（2期）、物業(yè)費(fèi)及地面機(jī)動(dòng)車位租賃費(fèi)發(fā)票、某小區(qū)停車證、保險(xiǎn)單、接報(bào)回執(zhí)單、車輛信息，被告提供的地面機(jī)動(dòng)車位租賃費(fèi)發(fā)票、物業(yè)服務(wù)合同等證據(jù)及當(dāng)事人的庭審陳述所證實(shí)。上述證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，具有真實(shí)性，與本案相關(guān)聯(lián)，法院確認(rèn)其證據(jù)效力。

庭審中，被告為證明其自2007年起就將私家車輛停放在52號(hào)車位，申請(qǐng)證人陳某某、盧某某出庭作證。證人陳某某證言的主要內(nèi)容為，其系租賃二期53、54號(hào)車位的車主，其因購(gòu)買了某小區(qū)里兩套房屋，故向物業(yè)申請(qǐng)租賃了兩個(gè)車位，原來其租賃的為54、55號(hào)兩個(gè)車位，后因與旁邊車輛發(fā)生兩次碰擦事故，故物業(yè)將其車位更換至53號(hào)、54號(hào)。停車費(fèi)其向物業(yè)繳納，并未有固定的繳納時(shí)間，現(xiàn)在小區(qū)使用門禁卡，但之前物業(yè)并未發(fā)過停車憑證。2007年起其看到一輛藍(lán)色尼桑牌車輛停在二期52號(hào)車位上。證人盧某某證言的主要內(nèi)容為：其居住在某小區(qū)內(nèi)，自2003年6月1日買房，從2003年9月入住至今。其購(gòu)買房屋入住后小區(qū)內(nèi)沒有固定停車位了，其租賃不固定車位，停車費(fèi)一年支付一次。此后物業(yè)告訴其同小區(qū)的140號(hào)有空位，故其一直將車子停放在那里。其一直看到一輛藍(lán)色車子停放在A號(hào)樓北面第一個(gè)車位，2007年開始以后與被告有接觸，2008年開始留意被告的車輛停放在52號(hào)車位上。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為證人證言基本屬實(shí)，從內(nèi)容來看其二人都有固定車位，盧某某表示物業(yè)公司向其表述固定車位沒有了，故小區(qū)內(nèi)存在固定車位與臨時(shí)車位之分，同時(shí)其二人的停車費(fèi)繳納也不固定，又原被告雙方就車位糾紛一直發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，原告一直退讓，故證人看到被告車輛停放在52號(hào)車位上并不能證明該車位屬于被告；被告認(rèn)為證人證言屬實(shí)，但認(rèn)為車位系物業(yè)讓其停放車輛，又車位并不存在固定與臨時(shí)之分。

上海上房物業(yè)管理有限公司經(jīng)理陸某某向法院陳述到，二期52號(hào)車位系固定車位，但并未簽署過租賃合同，該車位系由開發(fā)商劃定的固定車位，房屋早期出售時(shí)業(yè)主大會(huì)并未成立，由物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主大會(huì)成立后與物業(yè)公司重新簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。依據(jù)之前物業(yè)公司留存的資料，該車位系登記于原告名下的固定租賃車位。某小區(qū)內(nèi)的地面車位區(qū)分固定車位及臨時(shí)車位，2008年業(yè)主大會(huì)通過決議決定，如擁有固定車位的業(yè)主將房屋出售，或連續(xù)3個(gè)月不繳納停車費(fèi)的話，該固定車位轉(zhuǎn)為臨時(shí)車位。根據(jù)物業(yè)公司留存臺(tái)賬來看，原告一直支付停車費(fèi)，否則物業(yè)公司就會(huì)把停車位停掉。據(jù)其了解的情況所知，原告租賃了固定車位后有段時(shí)間并不居住在小區(qū)內(nèi)，但一直支付停車費(fèi)并將該車位由其親屬停放，后原告親屬將車子停放在離家更近的車位上，故52號(hào)車位空著。被告因?yàn)楹⒆有。撥囄浑x家近，就將車子停放在52號(hào)車位上。原告當(dāng)時(shí)并未提出意見，到2012年因?yàn)樵桓婢驮撥囄淮嬖跔?zhēng)議，曾經(jīng)報(bào)警。上海上房物業(yè)管理有限公司工作人員曹某某向法院陳述到，其原系上海德凱物業(yè)管理有限公司的工作人員，小區(qū)更換物業(yè)后其就在上海上房物業(yè)管理有限公司繼續(xù)工作。二期52號(hào)車位一直是原告租賃的固定車位，其一直按規(guī)定繳納停車費(fèi)用，交到現(xiàn)在。其于去年年底雙方發(fā)生糾紛時(shí)才知道被告停車的事情，當(dāng)時(shí)原告表示因?yàn)橛幸欢螘r(shí)間沒有停在固定車位，后看到被告停在該車位，考慮到其孩子尚年幼就沒有制止，但沒想到被告將該車位認(rèn)為是其自己的。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)該兩份調(diào)查筆錄無異議，被告對(duì)于陸某某、曹某某的身份無異議，并對(duì)陸某某的調(diào)查筆錄無異議，對(duì)于曹某某的陳述有異議，認(rèn)為其自2007年就將車子停放了。法院認(rèn)為，陸某某、曹某某系物業(yè)管理公司工作人員，其二人陳述內(nèi)容與本案關(guān)聯(lián)，能印證并與其他證據(jù)相互印證。

【審判】

現(xiàn)本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，某小區(qū)二期52號(hào)停車位是否系固定車位，誰應(yīng)停放車輛。法院認(rèn)為，依據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款之規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”，本案系爭(zhēng)的二期52號(hào)車位權(quán)屬歸全體業(yè)主共有，經(jīng)物業(yè)管理單位對(duì)外出租，其租金收益由全體業(yè)主共有。原、被告雙方雖均通過物業(yè)管理單位租賃車位并支付了相應(yīng)的租賃費(fèi)用，但對(duì)于租賃車位的管理，應(yīng)從小區(qū)秩序和諧穩(wěn)定、業(yè)主生活安定便利等要求出發(fā)，遵循小區(qū)業(yè)主大會(huì)的決議、物業(yè)管理合同、小區(qū)管理慣例及物業(yè)管理單位的規(guī)范要求?，F(xiàn)被告既否認(rèn)系爭(zhēng)車位為固定車位，又認(rèn)為該車位應(yīng)由其租賃停放車輛，兩項(xiàng)答辯意見相互矛盾。同時(shí)，二位證人的證言內(nèi)容均陳述為被告車輛曾停放于系爭(zhēng)車位上，但對(duì)車位的租賃情況其二人并不清楚，被告藉此以證明系爭(zhēng)車位由其租賃的主張法院難以采信。而依據(jù)小區(qū)原物業(yè)管理單位與業(yè)主大會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同來看，其中雖未規(guī)定車位固定或臨時(shí)之區(qū)分，但明確約定2010年4月1日前所有事項(xiàng)按原合同條款約定執(zhí)行，同時(shí)合同還反映出車位的管理應(yīng)遵循客服中心的要求?，F(xiàn)經(jīng)物業(yè)管理單位確認(rèn)，原告為系爭(zhēng)車位的承租人，其于2010年4月1日前已租賃該車位，而被告并未能證明其系該車位的承租人，故法院結(jié)合雙方的實(shí)際租賃情況，根據(jù)小區(qū)物業(yè)的管理規(guī)定及車位管理慣例予以衡量，確認(rèn)某二期52號(hào)車位的承租人為原告徐某某，原告對(duì)系爭(zhēng)車位有占有、使用的權(quán)利。又原、被告雙方同為該小區(qū)業(yè)主，作為鄰居應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、公平合理的精神，正確處理停車矛盾，友愛團(tuán)結(jié)、互幫互助。

綜上，依物權(quán)法第七十四條第三款、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條之規(guī)定，判決被告繆某某于本判決書生效之日起5日內(nèi)向原告返還車位。判決已生效。

【評(píng)析】

一、業(yè)主租賃車位之權(quán)利性質(zhì)：債權(quán)非物權(quán)

小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)內(nèi)公共車位理應(yīng)依法享有物權(quán)。為方便小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，業(yè)主委員會(huì)可代表全體業(yè)主將包括公共車位在內(nèi)的小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一交由專業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)收益。后者受委托后可將公共車位出租經(jīng)營(yíng)，所得收益部分交還小區(qū)業(yè)委會(huì)處分。法律關(guān)系上，業(yè)委會(huì)將共有車位交由物業(yè)公司管理，后者以自己名義出租他人使用的行為是法律上的隱名代理，即代為訂立車位租賃協(xié)議。此時(shí)，小區(qū)業(yè)主作為車位租賃協(xié)議的承租方，系租賃合同一方當(dāng)事人，享有要求出租方全面履行交付租賃物、保證租賃物正常使用之債權(quán)。物業(yè)服務(wù)合同及車位租賃關(guān)系建立后，遵循信守契約及誠(chéng)信原則，小區(qū)業(yè)主便不得再以對(duì)車位享有物權(quán)為由無理拒絕服從物業(yè)公司管理并無視車位租賃合同對(duì)其的約束。因此，業(yè)主與物業(yè)公司訂立車位租賃合同后，其對(duì)租賃之車位所依法享有之權(quán)利性質(zhì)應(yīng)為債權(quán)，并非物權(quán)。

二、侵害業(yè)主租賃車位使用權(quán)性質(zhì)分析：占有物返還請(qǐng)求權(quán)

小區(qū)業(yè)主租賃公共車位后，根據(jù)承租車位性質(zhì)不同，一般區(qū)分為固定車位與非固定車位，其依法享有對(duì)特定車位占有使用之權(quán)利，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按約定向小區(qū)業(yè)主提供固定車位或不特定車位進(jìn)行使用。依據(jù)車位性質(zhì)，固定車位屬特定業(yè)主固定享有使用權(quán)，他人不得肆意占用；非固定車位，也即臨時(shí)車位并無車主與車位一一對(duì)應(yīng)的屬性，車位承租業(yè)主可按秩序?qū)た瘴煌７?。侵害業(yè)主車位使用權(quán)應(yīng)依車位性質(zhì)不同分兩類型。

一是侵害業(yè)主固定車位使用權(quán)。除車位承租人外，未經(jīng)承租人同意，任何業(yè)主或外來車輛不得隨意占用該車位，若車位租賃人使用固定車位之權(quán)利遭受他人侵害，即無法正常行使其占有使用租賃物之權(quán)利，作為債務(wù)人一方的物業(yè)公司負(fù)有履行確保車位正常使用之義務(wù)。此時(shí)，承租人亦可要求加害人撤離固定車位，該權(quán)利性質(zhì)并非物權(quán)之排除妨害請(qǐng)求權(quán)，而應(yīng)屬于占有物返還請(qǐng)求權(quán)。理由在于，業(yè)主租賃車位后，依法享有排他使用固定車位的債權(quán)，并非物權(quán)，其依約使用固定車位之行為屬有權(quán)占有，當(dāng)其占有狀態(tài)遭受妨害時(shí)，依法得行使占有物返還請(qǐng)求權(quán)。就加害行為性質(zhì)而言，如侵權(quán)人明知業(yè)主與物業(yè)公司就系爭(zhēng)車位間的固定車位租賃關(guān)系，其非法故意侵占該車位的行為理論上同時(shí)已構(gòu)成第三人侵害債權(quán)的侵權(quán)行為。

二是侵害業(yè)主非固定車位使用權(quán)。小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司訂立車位租賃合同，并無人車一一對(duì)應(yīng)之約定時(shí)，任何承租業(yè)主均有權(quán)依據(jù)管理秩序使用任一空置公共車位，不存在侵害個(gè)別業(yè)主對(duì)特定車位租賃使用權(quán)的情況。侵害非固定車位使用權(quán)者，可能包括小區(qū)內(nèi)未承租車位之業(yè)主及外來車輛，若其占用小區(qū)內(nèi)公共車位導(dǎo)致承租車位之業(yè)主無位可停時(shí)，依法訂立車位租賃協(xié)議之業(yè)主可要求物業(yè)部門履行協(xié)議，清空被非法占有之車位。此處個(gè)別車位承租業(yè)主是否能單獨(dú)起訴要求排除妨害有待推敲。

三、租賃車位使用權(quán)糾紛之處理原則

1．區(qū)分車位性質(zhì)。如上所述，公共車位常有固定車位與非固定車位之分，車位性質(zhì)不同，權(quán)利亦大相徑庭。固定車位承租者享有排他使用特定車位之權(quán)利，包括其他車位承租者在內(nèi)的小區(qū)內(nèi)業(yè)主及外來車輛均不得任意停放。相反，非固定車位并不屬于特定業(yè)主專有，任何業(yè)主不得將特定車位據(jù)為己有。本案中，界定系爭(zhēng)的52號(hào)車位權(quán)利人為原告或被告，首先需明確該車位的屬性。本案當(dāng)事人均為小區(qū)車位承租人，如系爭(zhēng)車位為固定車位，則原被告中享有該車位專有承租權(quán)者自可依法請(qǐng)求加害方返還車位，恢復(fù)占有原狀。反之，如系爭(zhēng)車位為非固定車位，則原被告雙方均不享有對(duì)系爭(zhēng)車位的獨(dú)占使用之權(quán)益，任何一方無權(quán)主張專有使用權(quán)。

2．重視公示原則。若涉訟車位確定為固定車位，承租人享有專有租賃使用權(quán)，但考慮到車位租賃的債權(quán)法律關(guān)系，具有相對(duì)性、封閉性，他人無從知曉其固定車位租賃關(guān)系存在與否。假設(shè)不存在任何形式上宣誓權(quán)利的程序，則強(qiáng)求合同外的第三人遵循固定車位承租者與物業(yè)公司內(nèi)部的約定，有失公允。固定車位承租人希望其債權(quán)免受合同外第三人侵犯，需通過特定程序?qū)⑵鋵Ｓ凶赓U權(quán)利對(duì)外公示，具體可表現(xiàn)為于租賃合同中特別約定固定車位租賃、將人位對(duì)應(yīng)情況登記備案并于小區(qū)內(nèi)公示、在特定車位上標(biāo)明車牌號(hào)等方式。公示程序完成，合同外第三人視為應(yīng)當(dāng)知曉固定車位承租情況，任何人不得隨意占用。反之，如無公示程序，雖車位性質(zhì)為固定，但合同外第三人對(duì)此情況無從知曉，強(qiáng)加于信其為非固定車位者以全部侵權(quán)責(zé)任，似有不當(dāng)。