物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。近年來，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量逐年增多，這類糾紛群體訴訟多，社會影響大，如何妥善解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛成為司法實踐的熱點及難點。本文梳理了物業(yè)服務(wù)合同糾紛的相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋，結(jié)合類案裁判思路，歸納出物業(yè)服務(wù)合同糾紛的核心裁判觀點。裁判規(guī)則裁判要旨 1 ：共有部分在物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間的收益，在沒有特別約定的情況下，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補充小區(qū)的專項維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進行經(jīng)營管理的，可以享有一定比例的收益。案例案號：公報案例——無錫市某業(yè)主委員會訴上海某物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案法院觀點：本案中爭訟收益之產(chǎn)生，一方面得益于被告物業(yè)公司、無錫分公司的管理行為，另一方面也應(yīng)注意到物管企業(yè)管理的物業(yè)屬于全體業(yè)主共有。共有人對共有物享有收益權(quán)，這是一項法定權(quán)利。對該部分的收益分配，全體業(yè)主和物管企業(yè)可以通過合同約定進行分配，在沒有約定的情形下，應(yīng)當依法分配。物業(yè)管理有其特殊性，物管企業(yè)在實施物業(yè)管理期間其服務(wù)的對象為小區(qū)業(yè)主，而其對共有部分進行管理時業(yè)主并不給予報酬。如物管企業(yè)付出管理成本后不能獲得經(jīng)濟回報，這對物管企業(yè)是不公平的。同時，小區(qū)共有部分作為小區(qū)全體業(yè)主的共有物，全體業(yè)主才是該物的所有權(quán)人，如果在收益分配上排除業(yè)主的權(quán)利，顯而易見，這有悖法律原則。據(jù)此，在存有小區(qū)共有部分管理收益的情形下，該收益應(yīng)主要歸屬于全體業(yè)主享有，同時物管企業(yè)付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報。裁判要旨 2 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)共有部分負有保養(yǎng)、維護義務(wù)，對于可能對業(yè)主財產(chǎn)造成損害的小區(qū)共用部分的安全隱患，應(yīng)當及時消除，否則致業(yè)主財產(chǎn)損害后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔違約責任，對業(yè)主的損失進行賠償。即便該安全隱患是第三人造成，也不能免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責任。案例案號：公報案例——陳某與南京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京某物業(yè)管理有限公司財產(chǎn)損害賠償糾紛案法院觀點：按照一般情況及本案中 A 公司與 B 公司的前期物業(yè)服務(wù)合同，A 公司對小區(qū)的共用部分，如圍墻、道路、公共管道等負有保養(yǎng)維護的義務(wù)。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)通常分為共用部分和專用部分，專用部分的保養(yǎng)維修因物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法進入和控制，一般由業(yè)主自行負責（有特別約定的儲藏室、業(yè)主有產(chǎn)權(quán)的地下車庫等特殊部分例外），而共用部分的維修、養(yǎng)護通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，這是由業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力、社會分工及合同約定所決定的，而小區(qū)的共用部分致業(yè)主財物受損，對共有部分有維護、保養(yǎng)義務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。如該損失系第三人侵權(quán)所致，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔違約責任后可向第三人追償。裁判要旨 3 ：由于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未就業(yè)主私人財產(chǎn)的保管、保護進行特別約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)丟失不擔責。業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行管理義務(wù)為由，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張因室內(nèi)被盜遭受的財產(chǎn)損失。案例案號：（ 2016 ）京 0116 民初 44 號法院觀點：案涉物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)的提供者，其義務(wù)是維護小區(qū)的公共管理秩序、保障公共財產(chǎn)的安全并對顯而易見的安全問題進行防范和制止。李某、楊某被盜的財產(chǎn)在其家中，由李某、楊某負責管理和支配。李某、楊某未與案涉物業(yè)公司就其房屋內(nèi)個人物品簽訂保管合同，故對其房屋內(nèi)的物品的毀損、滅失不承擔賠償責任。李某、楊某稱案涉物業(yè)公司未盡其應(yīng)盡的義務(wù)，未對監(jiān)控設(shè)施進行維護而導致其損失發(fā)生。雖案涉物業(yè)公司認可李某、楊某家被盜當時小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備損壞，但不能就此認定小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備損壞與李某、楊某家被盜存在因果關(guān)系。綜上，對李某、楊某要求案涉物業(yè)公司賠償其被盜損失的訴訟請求，本院不予支持。裁判要旨 4 ：作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)負有相應(yīng)的安全保衛(wèi)義務(wù)，若其未提供證據(jù)證明在物業(yè)服務(wù)過程中盡到了相應(yīng)的安全防范和巡視義務(wù)，對置于物業(yè)公共區(qū)域的財產(chǎn)被盜具有一定的過錯，應(yīng)在訂立合同時可預見及能夠防止損害的范圍內(nèi)承擔相應(yīng)的賠償責任。案例案號：（ 2019 ）京 0105 民初 42170 號法院觀點：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。陳某與 A 公司簽訂的《房屋委托管理合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，本院予以確認。各方當事人均應(yīng)當按照合同約定履行各自的義務(wù)。現(xiàn)陳某表示其車輛電池被盜，車體被損毀，并主張 A 公司未盡到安保義務(wù)，應(yīng)當承擔責任。雖然 A 公司表示并未收取過停車費，但是其作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對小區(qū)負有相應(yīng)的安全保衛(wèi)義務(wù)，現(xiàn)其未提供證據(jù)證明在物業(yè)服務(wù)過程中盡到了相應(yīng)的安全防范和巡視義務(wù)，其對于陳某的車輛電池的被盜具有一定的過錯，應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。但是，物業(yè)公司并非公安機關(guān)，其對小區(qū)的安保職責僅限于物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)防范性安全保衛(wèi)活動，且電瓶車電池系被盜而遺失，并非 A 公司的違約行為直接造成，A 公司僅系對合同義務(wù)的違反，而非對陳某的人身、財產(chǎn)權(quán)利的直接侵害，故其僅應(yīng)在訂立合同時可預見及能夠防止損害的范圍內(nèi)承擔相應(yīng)的賠償責任。關(guān)于具體的賠償數(shù)額由本院結(jié)合本案具體案情酌情確定。裁判要旨 5 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主裝修應(yīng)有巡查、要求整改的義務(wù)，對影響公共利益的裝修或其他行為應(yīng)及時勸阻。業(yè)主財產(chǎn)遭受損害后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有證據(jù)證明其已盡到管理義務(wù)，法院將推定其存在一定過錯，應(yīng)對財產(chǎn)損害承擔部分賠償責任。案例案號：（ 2021 ）津 01 民終 2619 號法院觀點：原告主張被告物業(yè)公司對共用設(shè)施未充分履行維修、養(yǎng)護及管理的責任，未充分履行物業(yè)合同義務(wù)，被告物業(yè)公司對此不予認可并提交清掏記錄，結(jié)合庭審查明的事實，堵塞管道的雜物包含部分裝修垃圾，該情況顯然系業(yè)主裝修房屋導致，但結(jié)合物業(yè)合同可知，被告物業(yè)公司對業(yè)主裝修應(yīng)有巡查、要求整改的義務(wù)，對影響公共利益的裝修應(yīng)及時進行勸阻，雖被告物業(yè)公司定期對管道進行清掏，但被告物業(yè)公司對涉訴戶型業(yè)主裝修是否拆改均不知情，現(xiàn)被告物業(yè)公司沒有證據(jù)證明其對業(yè)主裝修已盡履行裝修管理的義務(wù)，存在一定過錯，故應(yīng)對管道堵塞承擔部分賠償責任。裁判要旨 6 ：即使未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)費，業(yè)主不得以未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕支付物業(yè)費。案例案號：（ 2020 ）川民申 6062 號法院觀點：本院經(jīng)審查認為，案涉前期物業(yè)服務(wù)合同雖已自然終止，但在新的物業(yè)公司進場前，A 物業(yè)公司于 2018 年 10 月至 2019 年 5 月 31 日之間仍繼續(xù)為案涉項目提供物業(yè)服務(wù)，原審認定其與 B 公司之間存在事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系，并無不當，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)費。裁判要旨 7 ：物業(yè)服務(wù)收費標準屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)欲調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準，須經(jīng)“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主”同意。案例案號：（ 2018 ）粵民申 7888 號法院觀點：A 物業(yè)公司另主張自 2015 年 12 月起物業(yè)管理費支付標準調(diào)整為每月 0.6 元/平方米，其提交了 2015 年 3 月 17 日居委會發(fā)出的《關(guān)于 A 物業(yè)公司管理有限公司南浦基地住宅調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準意見征詢表決結(jié)果的公告》等作為證據(jù)。一、二審法院查明，上述證據(jù)顯示案涉小區(qū)物業(yè)管理費標準調(diào)整事宜已取得“專有部分占建筑面積 1/2 以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù) 1/2 以上的業(yè)主”的同意，并經(jīng)過公示及備案等法定程序。物業(yè)服務(wù)收費標準屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，A 物業(yè)公司申請將物業(yè)管理費調(diào)整為 0.6 元/平方米，已經(jīng)涉案小區(qū)專有部分占建筑面積 1/2 以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù) 1/2 以上的業(yè)主表決通過，判決敖某于 2015 年 12 月之前按《物業(yè)管理委托合同》約定每月 0.4 元/平方米的標準，自 2015 年 12 月起按照每月 0.6 元/平方米的標準支付拖欠的物業(yè)管理費，均無不當。裁判要旨 8 ：建設(shè)單位或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準需遵循與業(yè)主協(xié)商一致的原則，即使同意的業(yè)主比例占三分之二以上，也不能視為業(yè)主大會決議的事項，并對全體業(yè)主具有約束力。案例案號：（ 2017 ）云 03 民終 1415 號法院觀點：物業(yè)服務(wù)合同作為合同雙方權(quán)利義務(wù)的載體，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費的依據(jù)?，F(xiàn)行法規(guī)、有關(guān)規(guī)章規(guī)定實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費要進行備案，是為了對物業(yè)服務(wù)收費進行價格管理，防止收費超出政府制定的浮動幅度。備案價格對物業(yè)服務(wù)合同當事人來說，并不當然具有約束力，備案價格只有經(jīng)過物業(yè)服務(wù)合同雙方協(xié)商一致，才對雙方產(chǎn)生法律效力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能代替業(yè)主大會行使相關(guān)的權(quán)利，即使三分之二以上業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)表示同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)費價格標準，也不能視為是業(yè)主大會以征求意見形式作出了對全體業(yè)主具有約束力的決議。在業(yè)主大會未成立情況下，案涉物業(yè)服務(wù)有限公司上調(diào)物業(yè)服務(wù)費價格需遵循與業(yè)主協(xié)商一致的原則，而不能以備案價格已經(jīng)小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意就視為是業(yè)主大會決議的事項，并主張對全體業(yè)主具有約束力。裁判要旨 9 ：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是小區(qū)的重大事宜，應(yīng)當以召開業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主委員會采用書面征求業(yè)主意見的方式進行，以電話錄音方式征求業(yè)主意見不符合法律規(guī)定的“集體討論或書面征求意見”的形式，也無法核實真實性，不足以反映出解聘現(xiàn)有物業(yè)、更換新的物業(yè)是經(jīng)“雙過半”的業(yè)主同意后的決定。案例案號：（ 2019 ）冀 0984 民初 3685 號法院觀點：被告物業(yè)服務(wù)有限公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同雖已于 2017 年 7 月 30 日到期，但在到期后被告實際上繼續(xù)為 A 小區(qū)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主繼續(xù)享受相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，故雙方形成了事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。本院認為，原告以電話錄音征求業(yè)主意見并由業(yè)委會成員代簽字的形式不符合法律規(guī)定的“集體討論或書面征求意見”的形式，不足以反映出解聘現(xiàn)有物業(yè)更換新的物業(yè)是經(jīng) A 小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后的決定。故本院對其主張不予支持，依法應(yīng)予駁回。裁判要旨 10 ：同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)，業(yè)主利用自有的物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備對專有部分和部分共有部分自行提供物業(yè)服務(wù)，該區(qū)域可認定為物管相對獨立的區(qū)域。依申請，人民法院可依據(jù)公平合理、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，適當調(diào)整該區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費標準。案例案號：（ 2021 ）川 01 民終 16776 號法院觀點：本案中，開發(fā)商 A 公司與 B 公司單獨就案涉農(nóng)貿(mào)市場簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，后 A 公司將案涉農(nóng)貿(mào)市場作為公共配套設(shè)施移交給 C 公司管理。案涉農(nóng)貿(mào)市場位于 B 公司提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，其應(yīng)接受 B 公司的物業(yè)管理，因作為公共配套設(shè)施的農(nóng)貿(mào)市場具有很強的社會性和公益性，B 公司應(yīng)根據(jù)農(nóng)貿(mào)市場相對獨立、自行管理環(huán)境衛(wèi)生、產(chǎn)權(quán)和使用特殊性等特點，依據(jù)公平合理、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，按照有關(guān)部門制定的收費辦法盡快與 C 公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費的收取標準，原審法院直接適用 A 公司與 B 公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定的物業(yè)費標準，判決 C 公司向 A 公司支付物業(yè)費不當，本院予以糾正。裁判要旨 11 ：不論規(guī)劃停車位還是臨時停車位，如設(shè)置在業(yè)主共有的小區(qū)地面，無地上建筑物，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主無特別約定，又不能辦理專有產(chǎn)權(quán)登記的，應(yīng)當屬于小區(qū)業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)停車位進行管理是應(yīng)盡的合同義務(wù)，不因管理行為當然獲得收取停車費的權(quán)利。案例案號：（ 2018 ）蘇 06 民終 1076 號法院觀點：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，即只要該地面停車位設(shè)置于業(yè)主共有的道路或其他場地，不論該車位是否經(jīng)過規(guī)劃許可，其權(quán)屬都應(yīng)當推定由全體業(yè)主共有。這是因為，房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，全體業(yè)主共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位是直接設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，地面停車位的所謂產(chǎn)權(quán)，實際上就是土地使用權(quán)。鑒于業(yè)主共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)，在 A 公司既不能證明 B 公司與業(yè)主存在特別約定，又不能證明該地面停車位已經(jīng)或可以辦理產(chǎn)權(quán)登記成為專有部分的情況下，僅憑小區(qū)總平面圖注明為規(guī)劃車位本身并不能作出該地面停車位屬于 B 公司的認定。由于 A 公司不能證明 B 公司對北廣場地面停車位享有專有權(quán)利，根據(jù)“誰主張誰舉證”原則，A 公司應(yīng)承擔舉證不能的不利后果，其主張基于 B 公司的授權(quán)收取案涉停車費缺乏權(quán)利基礎(chǔ)，不能成立。裁判要旨 12 ：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃車位的權(quán)屬歸屬基于合同約定產(chǎn)生，不以是否登記取得車位產(chǎn)權(quán)證為前提。若《商品房買賣合同》中約定經(jīng)規(guī)劃批準建設(shè)的車庫、車位的所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)歸屬出賣人，業(yè)主不得以車位未經(jīng)不動產(chǎn)權(quán)屬登記為由，主張該車位歸屬小區(qū)業(yè)主共同所有，并以此拒不繳納物業(yè)費。案例案號：（ 2020 ）閩民申 2137 號法院觀點：本院經(jīng)審查認為，物業(yè)公司在二審中提交的“項目規(guī)劃平面圖”檔案可以證明案涉停車位系經(jīng)政府規(guī)劃部門批準建設(shè)的初始規(guī)劃車位，符合《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條有關(guān)“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”規(guī)定的情形，案涉車位的歸屬可以由當事人約定規(guī)劃車位的歸屬。周某、朱某與房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》附件六“合同補充協(xié)議”第八條第四項的約定：小區(qū)內(nèi)經(jīng)規(guī)劃批準建設(shè)的車庫、車位的所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)歸屬出賣人，出賣人有權(quán)通過出售或出租等約定的方式處分，但應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。根據(jù)前述約定，案涉停車位歸屬于出賣人即該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。周某、朱某以案涉停車位未經(jīng)不動產(chǎn)權(quán)屬登記、車位不屬于小區(qū)土地及建筑物專有部分、車位屬小區(qū)配套設(shè)施等為由主張案涉停車位歸屬于小區(qū)業(yè)主共同所有均缺乏依據(jù)，本院不予采信。裁判要旨 13 ：在地下車庫物業(yè)費標準的約定不清時，應(yīng)適用合同漏洞填補規(guī)則，由當事人先行協(xié)商，協(xié)商不成的，法院可引入司法評估機制，確定符合行業(yè)慣例的地下車庫收費標準，以保證質(zhì)價相當、公平合理。案例案號：（ 2019 ）滬 0105 民初 12737 號法院觀點：本案的主要爭議在于《前期物業(yè)服務(wù)合同》第 21 條約定的每平方米 20 元物業(yè)費標準是否適用于地下室；原告是否應(yīng)按此標準履行付款義務(wù)。對此，應(yīng)本著尊重當事人意思自治的原則，先行審查《前期物業(yè)服務(wù)合同》中是否有關(guān)于地下車庫管理費收取的特殊約定，若有則優(yōu)先適用，反之則考慮適用第 21 條的約定?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》第 23 條約定，車位和使用管理費用由原告按每個車位千元的價格向車位使用人收取。從合同的文意解釋及目的解釋來看，該條雖未明確反映地下車庫管理費的收費標準，但屬有關(guān)車庫管理費的特殊約定，即將地上辦公樓物業(yè)費與地下車庫管理費分列于不同條款，且采用了不同的收費原則。因此，合同第 21 條不直接適用于地下室。原、被告之間有關(guān)車位管理費的合同條款構(gòu)成約定不明之情形，雙方可就物業(yè)費標準重新進行協(xié)商。然，在被告獲得地下室產(chǎn)權(quán)后，雙方并未就此達成一致意見，故在此情況下法院應(yīng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則對物業(yè)費標準作出處理?？紤]到地下車庫系地上辦公樓的配套（輔助）用房，相應(yīng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準均低于地上辦公樓，若參照適用 20 元的統(tǒng)一標準顯然有失公允?，F(xiàn)評估機構(gòu)通過現(xiàn)場勘查并結(jié)合現(xiàn)有資料，根據(jù)原告對地下室提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平，評估出地下室物業(yè)費按建筑面積計算單價為 11.75 元，與商業(yè)辦公樓地下車位管理費收費的行業(yè)慣例基本相適應(yīng)，體現(xiàn)了質(zhì)價相當?shù)脑瓌t，可予以采納。裁判要旨 14 ：業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位的抗辯，是基于雙務(wù)合同履行抗辯權(quán)，應(yīng)承擔舉證證明責任。認定業(yè)主抗辯（權(quán)）應(yīng)著眼于物業(yè)服務(wù)的特性，多方面考察，輕微服務(wù)瑕疵，業(yè)主抗辯理由不能成立，法院不予判決減免物業(yè)費。案例案號：（ 2019 ）渝 0235 民初 6134 號法院觀點：對于被告提出的物業(yè)服務(wù)不到位的問題，法院到小區(qū)進行調(diào)查核實時，有部分業(yè)主認可原告的物業(yè)服務(wù)工作，也有業(yè)主委員會成員對小區(qū)停電后發(fā)電保證電梯正常運行及電梯出現(xiàn)故障的維修等情況予以肯定，當時亦有人員和車輛正在清運小區(qū)內(nèi)堆積的裝修垃圾，而且對于被告反映強烈的小區(qū)活動用房被重慶市明浪實業(yè)有限公司變賣的問題，也曾由該公司與業(yè)主委員會進行協(xié)商處理，并形成了會議紀要，故被告舉示的證據(jù)不足以證明原告提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴重瑕疵。因物業(yè)服務(wù)具有動態(tài)性、公共性和廣泛性，物業(yè)公司在實施物業(yè)服務(wù)中可能會存在問題，業(yè)主可以向其提出改正意見，或通過業(yè)主委員會提出改正意見，或向房地產(chǎn)行政主管部門反映，直至由業(yè)主委員會解聘該公司，但不能成為業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費的理由和依據(jù)。裁判要旨 15 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)并無行政執(zhí)法權(quán)，判斷物業(yè)服務(wù)是否存在重大服務(wù)瑕疵，應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)合同的特質(zhì)及特定糾紛形成的歷史性和特殊性，考慮權(quán)利義務(wù)的/對等性和比例性，考慮全體業(yè)主的共同及長遠利益，若未造成業(yè)主特定化利益損失，物業(yè)服務(wù)不構(gòu)成重大服務(wù)瑕疵，單一業(yè)主不能拒交或少交物業(yè)費。案例案號：（ 2020 ）鄂 05 民終 129 號法院觀點：一、從合同內(nèi)容及履行情況來看，應(yīng)考慮物業(yè)合同的特質(zhì)及特定糾紛形成的歷史性和特殊性。本案中，物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量受諸多環(huán)境因素的影響，包括小區(qū)功能定位和管理條件限制，案涉小區(qū)為商住混合小區(qū)，環(huán)境較普通住宅小區(qū)復雜，管理難度相對較大，小區(qū)雖存在住改商、群租房、違規(guī)搭建、占用公共部位商業(yè)經(jīng)營、車輛停放得不到保障等情形，該情形與小區(qū)的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境相關(guān)，物業(yè)公司的職責范圍為物業(yè)服務(wù)，其根據(jù)自身履行能力已做大量協(xié)調(diào)工作，物業(yè)公司并非行政管理機構(gòu)亦無行政執(zhí)法權(quán)，且其已就相應(yīng)問題向行政執(zhí)法部門反映情況，相應(yīng)問題應(yīng)由相應(yīng)的行政執(zhí)法部門依法解決。二、從權(quán)利義務(wù)的相互關(guān)系來看，違約責任的認定應(yīng)考量權(quán)利義務(wù)的對等性和比例性，以體現(xiàn)民事公平正義原則。物業(yè)公司若已盡到物業(yè)公司基本的協(xié)調(diào)服務(wù)義務(wù)，對其義務(wù)及職責要求不應(yīng)過于嚴苛。田某某稱小區(qū)外墻磚脫落，其房屋亦存在外墻及屋頂滲水現(xiàn)象而物業(yè)公司一直未解決，但物業(yè)公司對外墻磚已進行過相應(yīng)維修，對其漏水問題也曾上門處理盡到了一定的服務(wù)義務(wù)……其不應(yīng)以房屋漏水物業(yè)公司未解決好為由主張拒交或少交物業(yè)費。田某某主張小區(qū)垃圾清運不到位、電梯長久失修等，但其提交的證據(jù)只能說明在某些時間段的衛(wèi)生、電梯服務(wù)瑕疵問題。盡管物業(yè)公司在小區(qū)違規(guī)搭建、住改商、群租房、占用公共部位商業(yè)經(jīng)營、車輛停車問題、房屋外墻及室內(nèi)漏水問題、垃圾清運不及時、電梯失修等問題上存在部分管理服務(wù)不到位、協(xié)調(diào)處理不及時等問題，但物業(yè)公司作為業(yè)主選聘的服務(wù)性企業(yè)在職責范圍內(nèi)已盡到了基本的物業(yè)服務(wù)義務(wù)，不能因小區(qū)出現(xiàn)的上述問題未予以解決完全歸咎于物業(yè)公司。且存在的部分物業(yè)服務(wù)問題還不足以明顯影響業(yè)主的個人生活，本案金碧嘉園宜昌分公司的物業(yè)服務(wù)只能認定存在一般瑕疵，尚不構(gòu)成物業(yè)服務(wù)根本違約或存在重大瑕疵。三、從權(quán)利行使主體來看，對涉及公共部分、公共設(shè)施的權(quán)益主張不宜由單個業(yè)主行使。對公共部位的權(quán)利義務(wù)行使應(yīng)由全體業(yè)主共同享有和承擔，即便存在部分業(yè)主占用公共部位開展經(jīng)營活動、在公共平臺違規(guī)搭建、物業(yè)公司出租公共部位收取經(jīng)營費等情形侵犯全體業(yè)主的共同利益時，應(yīng)由業(yè)主委員會代全體業(yè)主依法主張權(quán)利，預期利益也應(yīng)由全體業(yè)主而不應(yīng)由某一業(yè)主個人享有，公共部位的利益損失非單一業(yè)主特定化的利益損失，單一業(yè)主不能直接以此為由拒交或少交物業(yè)費。四、從物業(yè)費的性質(zhì)和功能來看，應(yīng)考慮全體業(yè)主的共同及長遠利益。物業(yè)服務(wù)合同具有特殊性、持久性，物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)費既是其生存、發(fā)展的前提，也是其按照物業(yè)服務(wù)合同向全體業(yè)主提供正常服務(wù)的經(jīng)濟保障，物業(yè)服務(wù)的提供具有持續(xù)性和復雜性，其用途和功能主要體現(xiàn)在全體業(yè)主的整體利益和長遠利益，至于以偶發(fā)性、單個性和短期性表現(xiàn)出來的各種狀況應(yīng)納入長期性和整體性中予以考量服務(wù)是否合理、是否符合一般人的正常期望；同時也要考慮物業(yè)服務(wù)行業(yè)在當?shù)氐陌l(fā)展進程狀況是受各種因素制約和影響的，包括商住混用型小區(qū)的物業(yè)服務(wù)的探索、汽車保有量的迅速增加導致車位供求的緊張、物業(yè)成本的不斷上漲、小區(qū)周邊環(huán)境的不斷變化以及物業(yè)法治的不斷完善等。因此，物業(yè)費的收取在很大程度上實質(zhì)體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同所包含權(quán)利義務(wù)的對等性以及合同履行的公平性，對于業(yè)主要求減免物業(yè)費的訴求應(yīng)做全面合理慎重的分析判定，以免不當裁判影響此類糾紛中物業(yè)公司、全體業(yè)主與單個業(yè)主之間的整體性利益失衡。且根據(jù)合同的相對性原則，只有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，造成業(yè)主特定性利益損害，業(yè)主才能拒交或少交物業(yè)費。否則就會影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，進而導致小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，同時少部分業(yè)主拖欠物業(yè)費對按時足額交納物業(yè)費的業(yè)主也不公平，從長遠來講對業(yè)主個人的正常生活秩序也會帶來影響。五、從物業(yè)糾紛的合適性解決來看，雙方均需在各自的責任、義務(wù)、權(quán)利范圍內(nèi)依法適度承擔、履行及維權(quán)。如田某某認為因為 A 公司的物業(yè)服務(wù)違約造成其特定性利益損害，應(yīng)提供相應(yīng)證據(jù)，另行主張權(quán)利。需要特別指出的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強與業(yè)主和相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)約定，完善管理措施、提升服務(wù)意識、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率，以維護、保障全體業(yè)主的共同利益。綜上，基于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性、權(quán)利義務(wù)的對等性以及合同主體利益的平衡性等方面的綜合考量，A 公司雖存在一般物業(yè)服務(wù)瑕疵，但已盡到了基本的物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，因此田某某拒交或少交物業(yè)費的理由不能成立，其應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定交納相應(yīng)物業(yè)費。法律法規(guī)《中華人民共和國民法典》第九百三十八條 【物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與形式】物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當采用書面形式。第九百三十九條 【物業(yè)服務(wù)合同的約束力】建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。第九百四十條 【前期物業(yè)服務(wù)合同的終止情形】建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第九百四十二條 【物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。第九百四十四條 【業(yè)主支付物業(yè)費義務(wù)】業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。第九百四十五條 【業(yè)主的告知、協(xié)助義務(wù)】業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。第九百四十六條 【業(yè)主合同任意解除權(quán)】業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當賠償損失。《物業(yè)管理條例》第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第四十一條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)人請求業(yè)主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應(yīng)民事責任的，人民法院應(yīng)予支持。第四條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院可以參照關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十五條 基層人民法院和它派出的法庭審理事實清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確、爭議不大的簡單金錢給付民事案件，標的額為各省、自治區(qū)、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之五十以下的，適用小額訴訟的程序?qū)徖?，實行一審終審。基層人民法院和它派出的法庭審理前款規(guī)定的民事案件，標的額超過各省、自治區(qū)、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之五十但在二倍以下的，當事人雙方也可以約定適用小額訴訟的程序。第二百二十一條 債權(quán)人請求債務(wù)人給付金錢、有價證券，符合下列條件的，可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令：（一）債權(quán)人與債務(wù)人沒有其他債務(wù)糾紛的；（二）支付令能夠送達債務(wù)人的。申請書應(yīng)當寫明請求給付金錢或者有價證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實、證據(jù)。第二百二十三條 人民法院受理申請后，經(jīng)審查債權(quán)人提供的事實、證據(jù)，對債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、合法的，應(yīng)當在受理之日起十五日內(nèi)向債務(wù)人發(fā)出支付令；申請不成立的，裁定予以駁回。▼
