商業(yè)地產(chǎn)既不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，而是偏重于金融。不精準(zhǔn)測算 投資回報而盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)存在極大的風(fēng)險。本文列舉了簡化的投資回報率測算方法。

投資回報率計算公式

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)操作的經(jīng)驗(yàn)，投資回報率的計算公式：

計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價

計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價

詳細(xì)解讀：

1、投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)）×12／購買房屋單價

（說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于８％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。）

2、投資回收期分析計算公式：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12

（說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在12-15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。）

投資回報率測算案例

例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。如何測算它的投資回報率？

套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率＝2萬元×12/200萬元，通過計算，得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12％。

如果這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率＝（215-200）/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5％。

當(dāng)然，這只是簡化測算模型。地段是決定其價格的關(guān)鍵因素，對于以出租形式進(jìn)行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價格的重要因素。

此外，商鋪具備時效性強(qiáng)、空置周期短、空置率低等特點(diǎn)，但同時又容易受到周邊環(huán)境及時效性和政策性的影響。

商鋪銷售價格的計算方法

公式一：系數(shù)X銷售面積(建筑面積)=權(quán)重系數(shù)

A、根據(jù)項目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：Y億元。

B、憑經(jīng)驗(yàn)對項目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。

C、計算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點(diǎn)所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積(或建筑面積)計算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。(此步驟在各樓層的計算方法相同)

公式二：∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)

A、計算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項目的總權(quán)重系數(shù)

B、計算層別總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標(biāo)銷售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)；層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積(建筑面積)。其他層別依次類推

公式三：(目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù))X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價

公式四：層別總價÷層別銷售面積(建筑面積)=層別均價

在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：根據(jù)各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值(此時不考慮該層別在整個項目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似)位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。計算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積(建筑面積)計算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。

公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積(建筑面積)=商鋪權(quán)重系數(shù)

依次類推計算出各個具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。

公式六：∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價

具體商鋪總價等于該層別計算銷售總額(具體參見公式三)除于層別商鋪總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權(quán)重系數(shù)；具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積(建筑面積)。其他具體商鋪依次類推

公式七：(層別計算銷售總額÷層別總權(quán)重系數(shù))X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價

公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積(建筑面積)=具體商鋪銷售單價

至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場的銷售情況，競爭環(huán)境，投資者的反饋，目標(biāo)利潤的調(diào)整等因素對具體的商鋪進(jìn)行調(diào)整。

文章來源：青藍(lán)文旅

特色地產(chǎn)諸葛亮-飆馬中國，20余年專業(yè)、專心、專注為地市縣房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產(chǎn)&產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目提供全程保姆化菜單式服務(wù)：

1、拿地顧問，聯(lián)合國際國內(nèi)機(jī)器人、科創(chuàng)名校、智慧醫(yī)院、文化創(chuàng)意、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資源，為特色小鎮(zhèn)、特色商業(yè)街等特色地產(chǎn)項目戰(zhàn)略策劃頂層設(shè)計；

2、策劃設(shè)計一體化，攜手國家甲級建筑設(shè)計院，為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)如綜合體、購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如商旅、文創(chuàng)、科創(chuàng)、農(nóng)創(chuàng)、大健康、運(yùn)動休閑、養(yǎng)老教育、新經(jīng)濟(jì)園區(qū)開發(fā)，提供定位策劃、概念規(guī)劃、建筑設(shè)計方案；

3、租售代理，攜20余年千萬方地市縣菜單服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，為商貿(mào)物流地產(chǎn)、特色商業(yè)街等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)&商業(yè)地產(chǎn)項目招商銷售；

4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；

5、全程顧問，以20余年積累的菜單服務(wù)經(jīng)驗(yàn)為項目全程保駕護(hù)航。