• 鋪位劃分前期工作

• 鋪位劃分順序

• 餐飲對開間進(jìn)深的要求

例 /某商業(yè)廣場的酒吧街

• 服飾對開間進(jìn)深的要求

例1 /某商業(yè)步行街服裝業(yè)態(tài)的商鋪一

• 美容美發(fā)對開間進(jìn)深的要求

• 難題1：鋪面分割

空中街市的回廊，一戶一廁所一管網(wǎng)系統(tǒng)一樓梯等，造成商鋪開發(fā)成本增加使用率減少；

• 難題2：輔助功能區(qū)

輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。這些輔助功能區(qū)直接影響整個項目的租金、物業(yè)管理費成本，也增加公共能耗和維護(hù)成本，三多不除，公攤不減。

• 難題3：通道分割　

許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理，一方面過道沒有針對人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計，設(shè)計了大量過道、樓梯和回廊；另一方面過道設(shè)計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對空間造成浪費。　

• 難題4：公攤比例過高

在無法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等，將所有的可出售面積均作為商鋪招租和出售?！?/p>

目前部分商業(yè)項目的公攤比例達(dá)到了50%，根據(jù)以上進(jìn)行的分析，可以看出如果以上的分割建議全部實行的話，最大可將公攤面積減少15%-25%，將公攤比例從50%壓縮到 25%左右。

• 合理設(shè)計商業(yè)場所平面布局

平面布局設(shè)計是確定通道形態(tài)，確定鋪位的布局和面積大小，最大限度地為每個鋪位帶來通行人流，提供更多的生意機(jī)會。

方法2 /以電梯的口為中心進(jìn)行排列通道，便于人流分散

在兩條縱橫通道交叉時，如果空間太小則盡可能交叉，這樣對縱橫道路視野有益。

方法4 /縱橫通道交叉空間太大則采取環(huán)形設(shè)計

在兩條縱橫通道交叉時，如空間太大，則可考慮采用環(huán)形或敞開式，使分割與統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積相差不大。

方法5 /邊線以直線為主

對于邊線，盡可能以直線為主，要兩邊同時有攤位，忌諱一側(cè)有，一側(cè)無。

方法6 /邊線不規(guī)則盡可能拉直處理

對于邊線中有不規(guī)則的，則盡可能拉直處理，雖然會使攤位面積不均勻，但會使道路齊整，便于人流貫通。

方法7 /邊角區(qū)域不規(guī)則可以考慮適當(dāng)彎曲

如遇邊角區(qū)域不規(guī)則，部分區(qū)域面積過大，則可以考慮適當(dāng)彎曲，使之面積差不要過大。

方法8 /衛(wèi)生間和消防梯處，道路邊線不設(shè)攤位

在衛(wèi)生間和消防梯處，道路邊線不要有攤位，邊線應(yīng)緊貼衛(wèi)生間門面，如距離太長，則可考慮放置柜臺，寬度0.5米，墻面做貨架處理。

方法9 /多層面注意主通道設(shè)計

主通道與輔道有差距，主通道應(yīng)在2.4米以上，若在電梯口的主通道要有3米左右的駐留空間。在電梯的上下口處，就要有直角交錯道路，使之為主要的縱橫線或是形成主通道。

方法10 /弧形與環(huán)形設(shè)計有不同的運用

在正方形樓面積中，多采用環(huán)形設(shè)計。在交錯道路的平面中，有間距大的多采用弧形或環(huán)形設(shè)計。

方法11 /電梯口的拐角處可用弧形設(shè)計

在電梯口，服務(wù)臺中或是拐角處，可用弧形設(shè)計。越不規(guī)則的地方，弧形設(shè)計應(yīng)用越廣泛。

方法12 /不可生硬搬用棋盤式

在棋盤式隔斷中，弧形組合在一些拐角處應(yīng)用效果尤其明顯，所以不可生硬搬用棋盤式。

方法13 /電梯口要設(shè)有主要通道

方法15 /單層小面積區(qū)域，考慮敞開式與隔斷式結(jié)合

單層面積小的區(qū)域，可以考慮敞開式與隔斷式結(jié)合，在邊線用隔斷，中間用敞開式。攤位的敞開可用地面的色彩和燈光作區(qū)域劃分；柜臺的敞開則可采用弧形的設(shè)計。

在敞開式中，如果業(yè)態(tài)是小百貨或通訊飾品類，可以設(shè)置全敞開式，許多商場就是采用敞開式與隔斷式相組合的方式。

• 強(qiáng)化鋪位的功能設(shè)計

方法1 /主通道、輔通道根據(jù)人流量進(jìn)行設(shè)計

功能設(shè)計中為了高效實現(xiàn)人流、物流等流通的需要，在通道設(shè)計中要分主通道與輔通道，主通道為2.4米、2.8米、3米、3.2米或更大；輔通道則為2.2米、2米、1.8米、1.5米，具體區(qū)域通道的寬度應(yīng)根據(jù)人流量來設(shè)計。

方法2 /大小不僅應(yīng)和經(jīng)營業(yè)態(tài)相吻合

大小不僅應(yīng)和經(jīng)營業(yè)態(tài)相吻合，也應(yīng)和各地區(qū)的消費習(xí)慣相吻合，如服裝攤位一般設(shè)計為6-25平方米即可，36平方米的就為大商鋪。

門最好是玻璃門，單門或兩扇門都可以，盡可能以長方形為好，一般黃金矩形商鋪的使用率最高，不規(guī)則的邊角在商鋪使用中可做服務(wù)業(yè)態(tài)或藝術(shù)處理（如形象廣告、水吧等）。

方法3 /墻面使用材料依據(jù)經(jīng)營的產(chǎn)品和市場檔次而定

隔斷墻的設(shè)計有很多種，比較方便的有以方鋼為龍骨或輕鋼龍骨，墻面用防火板或彩鋼板、石膏板、槽板材料等。

總之墻面的使用要以具體經(jīng)營的產(chǎn)品和市場檔次而定，門面的材料則可用布卷簾或玻璃門。30平方米以下的商鋪玻璃門的開門應(yīng)開在一邊，而不是在正中央。

（1）根據(jù)項目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：Y億元。

（2）憑方法對項目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。

原則上第一層是項目價值最高、價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。

（3）計算各層別的權(quán)重系數(shù)

公式一：系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù)

（4）計算總權(quán)重系數(shù)

（5）計算層別總價和層別均價

公式三：（目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價

公式四：層別總價÷層別銷售面積（建筑面積）=層別均價

（6）在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：

根據(jù)各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值（此時不考慮該層別在整個項目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似）位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。

計算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。

依次類推計算出各個具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。

計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。

公式七：（層別計算銷售總額÷層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價

公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積（建筑面積）=具體商鋪銷售單價

至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場的銷售情況、競爭環(huán)境、投資者的反饋、目標(biāo)利潤的調(diào)整等因素對具體的商鋪進(jìn)行調(diào)整。

租金定價案例參考

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推算出本案的租金水平就要先得出平均價值實現(xiàn)度，根據(jù)上表知，平均價值實現(xiàn)度（本案除外）為66.57%，但如果無法確定項目4的銷售價格和租金時，需要在計算本案的租金時所需的平均價值實現(xiàn)度不將項目4的價值實現(xiàn)度計入其中，因此此時可得出的平均價值實現(xiàn)度為65.5%。

根據(jù)各商場的租金來測算出本項目的平均租金。如果項目3的租金是以扣點的形式來取得的，那么是可以根據(jù)測算的項目3年收益來推算出其月租金的。

根據(jù)上表知項目競爭商場的平均租金為108元/平方米·月，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案的平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價。

           = 131.91（元/平方米/月）

           =131.91×10×12

              =15,828（元/平方米）