9,客戶看中的鋪面價格與業(yè)主談不攏怎么辦?
回答:很正常,經(jīng)紀人在鋪面委托之后,應(yīng)該對周圍的商鋪整體價格和市場環(huán)境有一個詳細的不解,做到心中有數(shù),首先和房主商談,探尋房主的最低底線,在必要的時候可以提出周圍鋪面價格對比,讓房主知道經(jīng)紀人對于市場和價格的不解,這樣,在談判中可以處于有利的位置。以房主的底線為基礎(chǔ),探尋客戶的心理底線和最高出價,把業(yè)主委托的鋪面和周圍的鋪面價格做一個橫向?qū)Ρ?,展示給客戶,讓客戶知道經(jīng)紀人提出的價格的合理性。然后逐步讓雙方的立場趨于接近。雙方分歧的部分沒有關(guān)系,可以相互以房屋的優(yōu)劣勢逐步讓雙方接受,對于業(yè)主,要多語鋪面的劣勢,對于客戶,正好相反, 說優(yōu)勢,這樣經(jīng)紀人可以在一個中立的立場上不解雙方的對于價格的心理接受狀況。最終撮合成交。
10,簽二手寫字樓或者商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租合同要注意什么?
回答:要注意一下這些方面:答:
(1)買賣雙方的名稱要按身份證明標準名稱填寫;
(2)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)需教研室清楚座落、棟號、房號、產(chǎn)權(quán)證號碼等;
(3)建筑面積、一樓或頂層是否包括花園和天臺面積;
(4)交易的幣種、金額、付款方式等;
(5)約定付款時間、過戶時間和交接時間;
(6)煤氣、水電過戶費用等情況都要約定清楚。作為中介要幫助買主把握好這些關(guān)。
11,鋪面轉(zhuǎn)讓原租戶要求附帶設(shè)施轉(zhuǎn)讓,但是客戶以自己不經(jīng)營類似生意不同意怎么辦?
回答:首先和房主溝通,附帶設(shè)施轉(zhuǎn)讓有其不合理的地方,客戶購買的是鋪面,不是附帶設(shè)施,然后看看附帶設(shè)施的整體狀況做一個評估,看看有沒有其他合適的處理手段,比如經(jīng)紀人可以找人賣掉。然后看看客戶的態(tài)度是否很堅決。如果客戶堅決不要,那么只能另外想辦法。同時,作為經(jīng)紀人要做好2種準備,1,交易不成時,為委托鋪面找尋有同類經(jīng)營需求的客戶,為客戶找尋其他合適符合其要求的沒有附帶設(shè)施的鋪面供客戶參考。即使在交易不成的情況下,也不可放棄客戶和鋪源。
12,商業(yè)地產(chǎn)客戶要求提前退租,解除合同怎么辦?
回答:不解清楚客戶真正退租原因,是否因為和業(yè)主的矛盾還是其他方面的問題,看看有沒有合適的解決方案,將解決方案提出,看看雙方的接受程度,如果雙方協(xié)商不成的話,按照雙方簽署的協(xié)議內(nèi)容執(zhí)行,如果雙方在協(xié)議中沒有規(guī)定提前退租的賠償條款,那么由中介經(jīng)紀人幫雙方撮合其糾紛和分歧的地方??纯醋鈶舻馁r償?shù)拙€,或者其它經(jīng)濟補償方式,同時,和業(yè)主協(xié)商,爭取讓業(yè)主同意將該地產(chǎn)重新委托給中介公司代理銷售。
13,商鋪的投資法則是什么?
回答:投資法則之一:摸清城市發(fā)展規(guī)劃。
城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價值的重要因素,一個本來位置較偏的商鋪可以因為地處地鐵出口而價值倍增,一個位于商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)也可能因為新修的立交橋而敗落。因此,多關(guān)注城市規(guī)劃政策,對降低投資風(fēng)險、提升升值空間大有裨益。投資法則之二:重視經(jīng)營管理水準地段相同,業(yè)態(tài)一致,但不同的經(jīng)營管理水準決定的商鋪價值的高低。投資商鋪,一定要選擇有統(tǒng)一強大經(jīng)營管理能力的開發(fā)商。投資法遇這三:關(guān)注轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)能力,套現(xiàn)能力是評估商鋪價值的重要指標。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)獨立、租客如去的獨立式商鋪是投資高手的熱門首選,這處商鋪一鋪一商戶,投資者可以順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、實現(xiàn)成功套現(xiàn),在商業(yè)旺區(qū)內(nèi)業(yè)主還可以向租戶收取高額的“建設(shè)費”或“頂手費”。經(jīng)營權(quán)不獨立、一個商戶對應(yīng)很多業(yè)主的商鋪,一旦出現(xiàn)租賃矛盾等糾紛,將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險。投資法則之四:評估行業(yè)發(fā)展?jié)摿ν顿Y商鋪,選對有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)非常重要。行業(yè)前景不佳、毛利薄、惡性競爭的商業(yè)難以維持穩(wěn)定和獲得堅持的租金,因此倒閉或轉(zhuǎn)告的風(fēng)險也會加大。另外,投資者還可通過互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)書籍等評估所投資商鋪的行業(yè)發(fā)展?jié)摿?,作為投資決策的重要依據(jù)。投資法則之五:調(diào)查租金成長空間租金直接決定投資回報率,租金的成長空間決定商鋪的升值潛力。投資法則之六:選擇高質(zhì)量舫,高質(zhì)量的租戶,可以承受更高的租金,可以簽訂更長、更穩(wěn)定的租期,也擁有更好的誠信度。對于投資期樓的投資者,在投資之前一定要不解商鋪是否已出租、租戶質(zhì)量如何,這些都是必要的程序。一個商鋪地段再好但出租不出去,也是沒有投資價值的。作為一個中介經(jīng)紀人,要充分了解上述問題和因素,這樣才能給站在客戶的角度上,為客戶提供一個符合要求的商業(yè)地產(chǎn)。
14,如何幫客戶買賣二手商鋪?
回答:商鋪投資不同于住宅,由于占用資金大,風(fēng)險也很大。而且商鋪受周邊環(huán)境、經(jīng)營項目的影響而租金、售價都會有很大送別,需要客戶多渠道考察贏利情況,不宜盲目出手。另外商業(yè)地產(chǎn)投資熱也對中介機構(gòu)的服務(wù)提出了高要求,要求中介能提供較為專業(yè)的理財指導(dǎo)。應(yīng)該從以下幾個方面來了解:
第一,要看相關(guān)的手續(xù)是否合法、是否齊全;二手商鋪,這要出售的時候斟酌上所有的手續(xù)應(yīng)該是齊全并合法的,房主證也辦下來了。由于交易金額大,最好請專業(yè)律師參與。
第二:買賣二手商鋪第二個要考慮的因素以是價值的評估,到底應(yīng)該值多少錢。
第三:以是交易的相關(guān)稅費和中介費用要提前約定好。
第四:二手商鋪的價值測算,它的價格可以通過目前的租金收益進行測算,可以完全按照自己的投資偏好進行一項長期的投資。告之客戶,它的價格或者價值相對比較明朗,不像一手商鋪,包裝、炒作的成分很多。
第五:商鋪使用年限是40年,幫客戶做好價值回報和投資測算。一般商鋪的投資回報率在5—10%之間。
15,商鋪投資的訣竅是什么?
回答:1、超前意識瞄準新區(qū)、輕軌、地鐵
所謂超前意識,以是要善于瞄準新建市場。一般來語,新建市場商鋪的出售價格比老市場要便宜許多,如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌鲑徶蒙啼仯瑒t投資少、升值潛力大。譬如,在遠離市中心的一些新開發(fā)的城區(qū)中,一般房產(chǎn)商在開發(fā)臨街住宅時,大都有一定量的經(jīng)營門面供出售。另外,一些地鐵、輕軌或新辟公交車延伸線的車站附近,今后的人氣也會聚集,可作為投資機會好好把握住。
2、搶占要地核心圈屋
投資小型商鋪,首要考慮的因素便是所選地點區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈,如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費能力、消費結(jié)構(gòu)、商業(yè)網(wǎng)點數(shù)及配套施設(shè)等。一般來說,商業(yè)圈半徑在450—500米之內(nèi)為核心圈層;半徑在1公里左右為中心圈層;公交線路可以延伸到達的區(qū)域為次中心圈層;整個城市四周郊區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)為外圈層;與該城市有密切地域經(jīng)濟聯(lián)系的城市為區(qū)域影響圈層。
按照這樣的商業(yè)地域圈層劃分標準,對于小型 商鋪地點的選擇起決定性作用的商圈應(yīng)為核心圈層,其次是中心圈層和次中心圈層,而外圏屋和區(qū)域影響圈層則幾乎可以不予考慮。因為不同的商圈性質(zhì)及發(fā)育程度,將直接影響到未來商鋪的經(jīng)營收益水平及場地租金。
3、因地制宜特色專營
(1)車站附近 火車站,長途汽車站附近是往來旅客集中的地區(qū),是適合商店開業(yè)之地,過往旅客商品雖然非常廣泛,但大多還是以購買不費時間、容易攜帶的商品為主。由于 人流量大,這一地段商業(yè)價值較高,尤其適合經(jīng)營食品、生活用品等。
(2)商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)地段是居民購物、聊天、逛街、理想場所,也是業(yè)的最佳地點。可是,該地段費用高、競爭性也強,除了大型綜合商店外,較適合那些有鮮明個性特色的商店及發(fā)展。 該地段是娛樂、旅游地區(qū),顧客消費需求主要在娛樂、休閑,故適合經(jīng)營食品,娛樂和生活用品等。
(3)住宅區(qū)地段 該地段的顧客是住宅區(qū)和附近的居民,以家庭主婦為主,節(jié)假日和下班時間則包括家庭其他成員。這一地段的特征是,日常生活用品消費量大,凡能給家庭生活提供獨特服務(wù)的商店,都能獲得較好的發(fā)展。
(4)市郊地段 現(xiàn)在由于城市的迅速發(fā)展和車輛的大量增加,市郊地段商業(yè)價值正在上升。這一地段的特征是:主要向駕駛各種車輛的人提供生活、休息、娛樂和維修車輛服務(wù)。
16,幫助客戶投資商鋪時要注意什么問題?
回答:1、及時了解市政規(guī)劃 在決定投資商鋪之前應(yīng)去市政規(guī)劃部門了解一下該商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃。大致估算投資回報率。目前市場中,如果年回報率能達到8%—10%,則值得投資。
2、了解其使用年限 購買二手,須考查其使用年限。因商鋪只有40年使用權(quán),投資的話須考慮這個因素。
3、調(diào)查周邊行情 在選擇商鋪時,還要考慮它的價格因素。由于商鋪有其自身特點,商鋪的價值是由現(xiàn)有的和潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來確定的,諸如商業(yè)氛圍、人流、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等。
4、關(guān)注商鋪使用率 大型購物商場的商鋪使用率都很低,基本在50%左右。越是大弄商場,其公共空間以會越多,比如走廊、通道休息區(qū)、局部挑空空間等。這些公共面積的增加會使購物環(huán)境更舒適,吸引更多的顧客。如果商場的公共空間有限,使用率會高,可容納消費者的空間自然以減少了,其人流量以會受到限制,從而影響商場的經(jīng)營效果。
17,如何幫客戶挑選值得投資的二線商鋪?
回答:二線商鋪的回報很吸引人,投資潛力也較大,但也不可盲目入市。專業(yè)人士建議從事該類投資的人應(yīng)該注意以下幾個方面:
1、首先考慮的應(yīng)該是投資回報和問題。在投資前心目中要先設(shè)定自己理想的投資回報值,再決定投資預(yù)算的多少,做到有的放矢。2、投資者如何能合理評估自己所先商鋪的投資回報十分關(guān)鍵。首先對周邊的市場一定要有較深入的了解,摸清周邊商鋪的售價及租價水平,亦可再聽聽投資專業(yè)人士的建議,謹慎入市。3、商鋪的產(chǎn)權(quán)一定要了解清晰,到房管局查冊的程序必不可少,否則可能投資不成還惹下一堆麻煩。4、二線商鋪最大優(yōu)勢是售介比傳統(tǒng)商業(yè)街商鋪便宜不少,但選擇二線商鋪時還是要立足于回報率。如果租金回報不高,以算物業(yè)售價特別便宜,也并不見得就值得入市。
18、小區(qū)底層商鋪的投資價值及注意事項是什么?
回答:小區(qū)住宅底層商鋪的投資價值在哪里?
住宅底商的目標客戶主要以社區(qū)居民為主,如果是繁華地段的社區(qū)還將包括周邊居民,甚至區(qū)域消費者。因此,投資這類商鋪時要謹慎判斷哪個位置的鋪面客流量最大、比較大、但需要注意的是,不能夠?qū)⑷肆髁垮e誤的判斷為客流量。其次,底商大多是環(huán)繞小區(qū)而建,商鋪的價值與所處位置有很大關(guān)系,一般小區(qū)出入口是最貴的位置,或者是沿著城市交通道路的底商價格也比較高。由于住宅底商主要服務(wù)于隸屬的社區(qū),所以交通條件對商鋪價值的影響不是很大。但是停車條件還是值得重視的,由于餐飲業(yè)尤其是中等規(guī)模的餐飲業(yè)是底商的主要客戶。住宅底商一般服務(wù)對象是社區(qū)內(nèi)的住戶,因此經(jīng)營的業(yè)態(tài)一般應(yīng)選擇生活日常用品,餐飲及相關(guān)服務(wù)。住宅底商必然會受隸屬項目的影響,如果隸屬住宅項目定位高,規(guī)模大,這些商鋪就值得作為投資選擇。就前者而言,住宅底商項目的投資形式、定位、管理水平等,對商鋪的價值影響是不言而喻的。商鋪投資者在進行住宅底商投資時,須清楚,住宅底商初始售價是否反映了商鋪現(xiàn)狀客觀價值,而不是經(jīng)過開發(fā)商、銷售先生/小姐等對該社區(qū)商鋪包裝后、偏離了商鋪真正價值的價格。能否將社區(qū)商鋪包裝的因素合理剔除,避免以熱炒過的價格成交,將是商鋪投資者最需要警惕的內(nèi)容。商鋪價值一旦被開發(fā)商所透去,商鋪投資者的投資會遭受損失。住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型,很適合個人投資者。一方面,只要售價合理,投資風(fēng)險相對比較低,空租率比較低,租金收益可以得到保證;另一方面,如果住宅項目規(guī)模大,居住人口消費能力強,其投資收益可以很好得到保證。
19,如何幫客戶尋找萬元以內(nèi)月租的商鋪?
回答:在哪里尋找投資總額不高,月租能保持萬元左右的鋪位呢?二線地段的街鋪;長線投資者亦可以考慮新興區(qū)域的商鋪。大型社區(qū)商鋪;社區(qū)商鋪作為樓盤的配套;并不是發(fā)展商的主要投資,定價不會太高,符合小投資的.考慮到時間和距離問題,社區(qū)業(yè)主的日常消費都在小區(qū)內(nèi)完成;故只要經(jīng)營日常生活必需品,如士多、美發(fā)、洗也店、西餅店、美容店等,人流得到保證,商鋪的經(jīng)營會較理想。市中心裙樓商鋪;很多市中商鋪雖然開發(fā)多年,但依然空置,其原因之一是由于當(dāng)初發(fā)展商散賣出去,難以統(tǒng)一經(jīng)營,無法形成商業(yè)氛圍。隨著“住宅禁商”的實施,相信有一些空置的裙樓商鋪有可能被盤活。若選擇該類商業(yè)鋪,最后選擇一些商業(yè)中心區(qū)域與商業(yè)旺地銜接。裙樓鋪的經(jīng)營如果可起到吸引人流的作用,可經(jīng)營、裝飾等行業(yè)。大型純商場非首、二層商鋪;這類商鋪雖然人流不及首、二層,但租售價格也明顯較首二層要低,同時,大商場有統(tǒng)一的經(jīng)營管理,旺場有保障。但選擇這類商鋪,要留意商場的整體規(guī)劃主題、鋪位的位置,還要留意實用率和管理費等支出。在商場中經(jīng)營,商鋪要采取特色和差異化路線。
20,社區(qū)商鋪投資價值分析和考慮因素有哪些?
回答:
一、投資總額較小,易于介人。具投資潛力,原因分析:1,本來的售價較低,升值潛力較大,2,產(chǎn)阻能力雖低,但收益穩(wěn)定。
二、購買社區(qū)商鋪的考慮因素
1,社區(qū)物業(yè)升值是主要在于其物業(yè)屬性,而非商業(yè)屬性(租金等)。
2,初期增值因素包括商鋪的數(shù)量、面積、戶型、總價、位置等。
3,從期鋪到現(xiàn)鋪的投資跨度一般達到3—16個月,其中有幾個商鋪漲價的時機點:(1)物業(yè)實際交房 (2)出大產(chǎn)證 (3)辦理小產(chǎn)證
4,根據(jù)商鋪價格升值走勢圖,商鋪物業(yè)在開始階段的漲幅最大,社區(qū)成熟階段,的經(jīng)營會相對穩(wěn)定,這也是較好的換手時機。
5,社區(qū)商鋪業(yè)種的分布與社區(qū)檔次關(guān)聯(lián)度不大。
九、稅費問題
如果一個商鋪200萬買進,250萬賣出,經(jīng)過計算,所繳稅費的最大值為21萬。但也有些客戶走捷徑,能夠大幅減少稅費由于各個城市的政策不同,有些區(qū)希望鼓勵商鋪和辦公樓的交易,所以把稅費壓低。
23,經(jīng)紀人幫助客戶測算商鋪客流量的方法是什么?
回答:在商鋪投資過程中,商鋪投資者需要對商鋪的客流量做出測算,具體測算方法如下:
1、預(yù)測銷售額:計劃成本與期望利潤相加計算;
2、產(chǎn)品購買數(shù)量:預(yù)測銷售額/產(chǎn)品單價;
以上海浦東世紀大道浦電路口正在推出的“國際金融家”裙房商鋪為例:
首先,假設(shè)幾個經(jīng)驗數(shù)據(jù):
1)、浦電路地鐵站站口一家經(jīng)營服裝的商鋪,顧客流失比例為70%.
2)、進入該店的顧客中,其中有15%會有購買行為,即顧客購買比例為15%.
3)、該店的物業(yè)租金為300元/平方米/月×30平方米=9000元/月。
4)、行業(yè)利潤率(業(yè)主期望回報率)為30%然后,我們來進行公式計算:
步驟一:租金(或購房利息)×(1+行業(yè)利潤率)=預(yù)測最低銷售額,即9000×(1+30%)=11700元
步驟二:預(yù)測最低銷售額/平均銷售單價=預(yù)測最低銷售量,即11700/100(假設(shè)平均單位)=117件
步驟三:預(yù)測最低銷售量/顧客購買比例預(yù)測最少顧客量,即117/15%=780人
步驟四:預(yù)測最少顧客量/交通流量與顧客流量比=預(yù)測最低交通流量,即780/(1-70%)=2600人
24,商鋪的定估價測算公式是什么?
回答:A、根據(jù)項目的建設(shè)成本,目標利潤水平、市競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模,設(shè)定期望的銷售總額。如Y億元。
B、憑經(jīng)驗對項目不同層別進行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層項目價值最高價格最高的層別,通常取系數(shù)為100%;第二層次之,根據(jù)項目的具體情況取小于100%的系數(shù)值,系數(shù)值的大小取決于項目的人流導(dǎo)向系統(tǒng),商鋪的規(guī)劃布局,周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小,地下層別亦如此。
C、計算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積(或建筑面積)計算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。(此步驟在各樓層的計算方法相同)
公式一:系數(shù)銷售面積(建筑面積)=權(quán)重系數(shù)
D、計算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項目的總權(quán)重系數(shù)
公式二:∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)
E、計算層別總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標銷售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù);層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積(建筑面積)。其他層別依次類推。
公式三:(目標銷售總額÷總權(quán)重系數(shù))×層別權(quán)重系數(shù)=層別總價。
公式四:層別總價÷層別銷售面積(建筑面積)=層別均價
F、在得出各層別的總價和均價的前提下,具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下:
根據(jù)各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值(此時不考慮該層別在整個項目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價,設(shè)定面積與層別系數(shù)設(shè)定相似)位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設(shè)為100%,根據(jù)不同因素的變化遞減。
計算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積(建筑面積)計算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。
公式五:商鋪系數(shù)×商鋪銷售面積(建筑面積)=商鋪權(quán)重系數(shù)
依次類推計算出各個具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。
公式六:∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)
計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等于該層別計算銷售總額(具體參見公式三)除于層別商鋪總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權(quán)重系數(shù);具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積(建筑面積)。其他具體商鋪依次類推。
公式七:(層別計算銷售總額÷層別總權(quán)重系數(shù))×具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價
公式八:具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積(建筑面積)=具體商鋪銷售單價
至此,商鋪的具體價格制定以基本完成。然而這不是一成不變的,而應(yīng)根據(jù)市場的銷售情況,競爭環(huán)境,投資者的反饋,目標利潤的調(diào)整等因素對具體的商鋪進行調(diào)整。
25,客戶購買商鋪缺錢怎么辦?商鋪的貸款程序是什么?
回答:開店做老板,什么成本最高,有經(jīng)驗的老板會告訴您:店鋪租金。經(jīng)營服裝店的老張告訴記者,一個20平方米的店鋪,每個月總收入約2/3需要用來支付房租。其實,只要投資者巧移“頭寸”,向銀行貸款買一個旺傅,每月的收入不僅能夠還貸,還能有足夠的賺頭。
最多貸六成。目前商業(yè)銀行提供的個人商鋪按揭貸款最多可貸六成,貸款期限最長不能超過10年,按現(xiàn)行商業(yè)貸款利率,較個人住房貸款利率高一點。借款人除不需要向銀行提交必要的身份證件,購房證明、收入證明等資料之外,還需要向銀行提供可參考的經(jīng)營情況說明。商鋪貸款在設(shè)計計充分考慮到創(chuàng)業(yè)者的實際需求,貸款條件非常寬松,只要投資人在本市有常住戶口或者有效居留身份,已經(jīng)與開發(fā)商簽訂購買商業(yè)用房合同或協(xié)議,具有償還本息的能力,都可以申請。還款方式靈活與個人住房貸款一樣,商鋪貸款的還款方式也很靈活。借款人的借款期限在1年以內(nèi)(含1年)的,可以到期一次償清借款本息或按月還款。借款期限在1—10年的(含10年),借款人應(yīng)按月還款。按月還款可選擇等額本金利息遞減法或月均還款法兩種還款方式。而且貸款人還可隨經(jīng)營收益情況來選擇全部或部分提前還款。
26,寫字樓租租賃服務(wù)的流程是什么?
回答:寫字樓租賃服務(wù)全程介紹:
1、接聽客戶電話,記錄客戶尋找定字樓的要求(地理位置、租金預(yù)算、寫字樓面積等)。2、由客戶指定的專業(yè)經(jīng)紀人準備好符合要求的樓盤資料,在第一時間內(nèi)面送客戶。(外地客戶以傳真送達)3、要求經(jīng)紀人為客戶提供樓盤資料不少于5套,本市客戶不得以電話、傳真、郵件形式送達,須面送。4、派遣客戶指定經(jīng)紀人陪同看房,隨時提供咨詢和建設(shè)性建議。并協(xié)助客戶與租售部談判,達到滿意結(jié)果。5、同客戶簽署《獨家代理委托書》,并根據(jù)客戶要求隨時提供后續(xù)服務(wù),直到客戶成功簽署租賃合同。6、客戶入住寫字樓前,經(jīng)紀人將根據(jù)客戶是否提出要求,為客戶推薦專業(yè)公司提供裝修設(shè)計施工。
27,商鋪租賃需要注意問題是哪些?
回答:1、調(diào)查商鋪的檔案 承租商鋪之前,應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,確認以下幾個重大信息:1)房屋的用途和土地用途,必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用,否則,將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照及非法使用房屋的風(fēng)險。2)房屋權(quán)利人,以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。3)房屋是否已經(jīng)存在有租賃登記信息,若已經(jīng)存有租賃登記信息的,導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù),從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人,也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。
2、免租裝修期 商鋪租賃中,免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修,實際不能辦公、營業(yè),此種情形下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的要領(lǐng),因此,在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間,免除支付的具體費用,一般情形下,只免除租金,實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同約定承擔(dān)。
3、租賃保證金 主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。因為商鋪適應(yīng)的電費、電話費、物業(yè)管理費用比較高,因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些,以免不夠抵充上述費用,另外,還需要特別注意的是,承租人在承租過程中,不斷地拖付相關(guān)費用,押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費用后,承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補足支付“押金”,如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)補足的話,則出租人可以單方解約,并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有些約定,則可以有效整治承租人“老賴”行為。
4、稅費承擔(dān)按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定,出租或轉(zhuǎn)租商鋪的,出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費:1、出租:營業(yè)稅及附加租金﹡5.55%、房產(chǎn)稅租金﹡12%、個人所得稅所得部分﹡20%(所得部分為租金維修費用,維修費用每次不超過800元)、印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時一次性繳納,按租期內(nèi)所有總租金計算)、土地使用稅按房屋印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%.在實踐中,商鋪租賃稅費德繳納比較多樣,上述標準只是法定征收標準,不同區(qū)域或許存有不同的征收方法,具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點工作人員。雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人,但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人,此時,無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪租賃的稅費金額比較高,應(yīng)當(dāng)慎重考慮長期稅費調(diào)整增加的費用后,再行約定具體承擔(dān)人,不要被某些代征網(wǎng)點短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。
5、營業(yè)執(zhí)照 承租商鋪的目的在于開展商鋪經(jīng)營活動,而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件以是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照,因此,在簽訂商鋪租賃合同時,許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置,主要涉及以下幾個方面:1、原有租賃登記信息沒有注銷,從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記,從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照;2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照,而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移,從而導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照;3、房屋類型不是商業(yè)用房,從而無法進行商業(yè)經(jīng)營活動,而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照;4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)(娛樂、餐飲等)的,還概要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格,取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后,方可取得營業(yè)執(zhí)照;5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。對于上述第1、2、3、5條情形,可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù),并給予出租人合理寬限期,超過一定期限還無法解除妨礙的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約現(xiàn)任;上述第4條情形,可設(shè)定為無現(xiàn)任解約情形,以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無現(xiàn)任解除合同。
6、裝修的處置 商鋪租賃中,往往需要花費大額資金用于鋪面裝修,為了確保能夠順利進行,以及保障裝修利益,在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題:1、明確約定出租人是否同意承擔(dān)人對商鋪進行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別的改建、搭建的,應(yīng)當(dāng)明確約定清楚,對于廣告、店招位置也可約定清楚。2、解除合同的違約現(xiàn)任,不僅僅考慮違約金部分,因為違約金常常會約定等同于押金,數(shù)額不高,往旆不及承租的的裝修抽失,因此,應(yīng)當(dāng)約定在此情形下,出租人除承擔(dān)違約金外,還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費用。3、明確租賃期滿時,裝修、添附的處置方式。
7、水、電、電話線等 因商鋪經(jīng)營的特殊性,對于水、電、電話均可能特殊需要,這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響,建議承租商鋪前,應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求,若不滿足的,確定如何辦理擴容或增量,以及辦理擴容或增量所需費用,并在合同中明確約定相關(guān)內(nèi)容,以及無法滿足正常進行需求的情形下,承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。
8、租賃登記 租賃合同登記備案,屬于合同備案登記性質(zhì),此登記的效力主要包括以下內(nèi)容:1、登記與否不影響合同本身的生效,即使沒有辦理備案登記,合同依然在生效條件滿足時就生效;2、經(jīng)登記的案件,具有對抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個承租人的,其中一個合同辦理了租賃登記,另一個沒有辦理租賃登記,則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向沒有租賃登記,則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向人沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約現(xiàn)任。因此,建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外,大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時,均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。
9、轉(zhuǎn)租問題 商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”“三房東”情形,這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”,依法律法定,“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除,本手在此建立租賃關(guān)系,而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系,新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下,需要注意以下問題:1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意,同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中,解除原租賃合同和和重潛心租賃合同,也需要征得出租人同意。2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費,主要補償裝修損失等,此筆費用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費用,但法律亦沒有明確禁止,因此,只要雙方當(dāng)時協(xié)商同意的,亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時,應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付,以此降低資金風(fēng)險,并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。
10、買賣與租賃 許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后,業(yè)主將商鋪出售了怎么辦,其實,承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險,因為法律對于承租人賦予了兩種特殊保護:1、出租人在出售時,承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán),即叵承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的,則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人,以此保障了承租人的使用利益。2、即使承租人不想購買承租商鋪的,業(yè)主出售后,新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同,否則,新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)租賃合同中的違約責(zé)任。
其他注意事項 在承租商鋪之前,需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)則和有關(guān)政策等,如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策,比如承租一個不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準備開設(shè)酒店,必將導(dǎo)致人力、財力的損失。在無法確定的情形下,承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件,以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。
28,產(chǎn)權(quán)式商鋪如何幫助客戶規(guī)避防范風(fēng)險?