有粉絲大倒苦水，“后悔同時(shí)間，沒選住宅?！?/p>

事實(shí)上，商鋪并非一無是處，雖然“一鋪養(yǎng)三代”漸行漸遠(yuǎn)，但是如果善于分析商鋪投資回報(bào)率，相信可以少走一些彎路。

商鋪投資回報(bào)率公式

投資商鋪無外乎現(xiàn)金全款，按揭貸款的方式，計(jì)算投資回報(bào)率略有差異：

現(xiàn)金全款：

凈現(xiàn)值投資回報(bào)率= 年租金／（商鋪總價(jià)+投入資本-含稅轉(zhuǎn)手價(jià)）

按揭貸款：

凈現(xiàn)值投資回報(bào)率= （稅后月租-月揭還款）*12/（首付+總還款-含稅轉(zhuǎn)手價(jià)）

含稅轉(zhuǎn)手價(jià)、月租，可以參考周邊同類型的資產(chǎn)類比獲得。

據(jù)此，計(jì)算投資回報(bào)率，對(duì)比期望回報(bào)率，合則投資。開發(fā)商的投資回報(bào)率8%多是名義數(shù)字，需要剔除物業(yè)費(fèi)，管理費(fèi)，空置費(fèi)等額外費(fèi)用；

國際評(píng)估方法認(rèn)為15年投資回收期物業(yè)值得購買，少數(shù)的能達(dá)到8%，也是12年回本，10年回本的也有，很少。

投資商鋪Tips

1. 大開間商鋪售價(jià)、租金高于小開間商鋪；（開間，指鋪面的寬度）

2. 一排商鋪中，端頭中間與末尾的商鋪通常更具投資價(jià)值；

3. 有煙道的商鋪價(jià)值更高，餐飲類剛需；

4. 二手鋪面靠近公共服務(wù)機(jī)構(gòu)，如學(xué)校、銀行、醫(yī)院、公交地鐵站以及停車場是首選。

5. 考慮未來5年政策變化和市場變化。如附近小區(qū)拆遷、修路，環(huán)境臟亂，都會(huì)影響客流，甚至退租。

商鋪交易稅費(fèi)

一手商鋪

稅費(fèi)=（契稅:3%+印花稅：0.05%）*總價(jià)

例如：200萬商鋪，它的稅費(fèi)=200*3%+200*0.05%=6.1萬；

一手商鋪轉(zhuǎn)讓

賣方交稅包括：

1、轉(zhuǎn)讓價(jià)與購入價(jià)的差額征收增值稅

增值稅=（稅收核定價(jià)-購置價(jià)）÷（1+5%）×5.65%

2、印花稅：稅收核定價(jià)×0.05%

3、土地增值稅：差額收取，30%-60%

4、個(gè)人所得稅：（稅收核定價(jià)-合理費(fèi)用）*20%

買方交稅包括：

（契稅:3%+印花稅：0.05%）*總價(jià)

接著上個(gè)例子，賣方轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，假設(shè)購置價(jià)150萬，200萬賣出；

具體計(jì)算方式為：

（200萬-150萬）÷（1+5%）×5.65%+200萬×0.05%+50萬×30%（本次以30%計(jì)算）+（200萬-150萬）×20%=27.79萬元

給大家的忠告

1、找鋪多看多比較，算人流算收益，要有合理的判斷，該出手時(shí)，再出手；

2、旺鋪轉(zhuǎn)讓，別太當(dāng)真，不要被套路了；

3、選擇選擇政府主力打造的區(qū)域，選擇大商場或者統(tǒng)一物業(yè)比私人老板靠譜；

4、簽正規(guī)合同，別信口頭承諾；

不要被忽悠，該增值的一定能增值。