房地產(chǎn)融資租賃簡(jiǎn)介

融資租賃是指出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購(gòu)買租賃物提供給承租人使用，并由承租人支付租金的業(yè)務(wù)模式。

在融資租賃期間，出資人擁有租賃物的所有權(quán)，承租人擁有使用權(quán)。在業(yè)務(wù)結(jié)束之后，承租人可以選擇退租，也可以以約定的價(jià)格購(gòu)買租賃物（一般是象征性的或是支付標(biāo)的物的殘值）。

融資租賃在實(shí)務(wù)操作中存在的模式有直接融資租賃、售后回租、杠桿租賃、委托租賃、轉(zhuǎn)租賃、結(jié)構(gòu)化共享式租賃、風(fēng)險(xiǎn)租賃、捆綁式融資租賃、融資性經(jīng)營(yíng)租賃、項(xiàng)目融資租賃、結(jié)構(gòu)式參與融資租賃和銷售式租賃。房地產(chǎn)融資租賃主要以直接租賃和售后回租的方式為主。

房地產(chǎn)融資租賃具體操作模式和案例

直租式融資租賃

直接融資租賃，是指由承租人選擇需要購(gòu)買的租賃物件，出租人通過(guò)對(duì)租賃項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后出租租賃物件給承租人使用。在整個(gè)租賃期間承租人沒(méi)有所有權(quán)但享有使用權(quán)，并負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)租賃物件。

  直接融資租賃的具體操作流程：

（1）承租人選擇供貨商和租賃物件；

（2）承租人向融資租賃公司提出融資租賃業(yè)務(wù)申請(qǐng)；

（3）融資租賃公司和承租人與供貨廠商進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)談判；

（4）融資租賃公司和承租人簽訂《融資租賃合同》；

（5）融資租賃公司與供貨商簽訂《買賣合同》，購(gòu)買租賃物；

（6）融資租賃公司用資本市場(chǎng)上籌集的資金作為貸款支付給供貨商；

（7）供貨商向承租人交付租賃物；

（8）承租人按期支付租金；

（9）租賃期滿，承租人正常履行合同的情況下，融資租賃公司將租賃 物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。

案例：

云南建工集團(tuán)采用融資租賃的方式為其子公司融資0.58億元采購(gòu)其急需的建筑設(shè)備盾構(gòu)機(jī)。云南建工集團(tuán)本次采用直接租賃購(gòu)買價(jià)值0.58億元的兩臺(tái)盾構(gòu)機(jī)，主要是供其中標(biāo)天津地鐵項(xiàng)目的施工所用，云南建工集團(tuán)為了能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目設(shè)備投資與項(xiàng)目成本回收周期的正向匹配，選用了直接租賃的方式，由租賃公司委托其自行購(gòu)買設(shè)備后，以租賃的方式獲取此設(shè)備的使用權(quán)，此次融資模式有效的緩解了企業(yè)在項(xiàng)目前期的資金壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的有效搭配。

售后回租式融資租賃

售后回租是承租人將自制或外購(gòu)的資產(chǎn)出售給出租人，然后向出租人租回并使用的租賃模式。租賃期間，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人只擁有租賃資產(chǎn)的使用權(quán)。雙方可以約定在租賃期滿時(shí)，由承租人繼續(xù)租賃或者以約定價(jià)格由承租人回購(gòu)租賃資產(chǎn)。這種方式有利于承租人盤(pán)活已有資產(chǎn)，快速籌集企業(yè)發(fā)展所需資金，順應(yīng)市場(chǎng)需求。

售后回租的具體操作流程：

（1）原始設(shè)備所有人將設(shè)備出售給融資租賃公司。

（2）融資租賃公司支付貨款給原始設(shè)備所有人。

（3）原始設(shè)備所有人作為承租人向融資租賃公司租回賣出的設(shè)備。

（4）承租人即原始設(shè)備所有人定期支付租金給出租人（融資租賃公司）

案例：

2015年3月，華夏幸福以其所擁有的大廠潮白河工業(yè)園區(qū)地下管網(wǎng)，以售后回租方式向中國(guó)外貿(mào)金融租賃有限公司融資3億元，年租息率7.0725%，為期兩年。

華夏幸福把工業(yè)園區(qū)的地下管線賣給融資租賃公司，該公司再把管線回租給華夏幸福，華夏幸福每年付給該公司租金（3億元*7.0725%），并在每隔半年不等額的償還本金，直到2年后等于實(shí)際上以3億元的總價(jià)格回購(gòu)這些管線。華夏幸福以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他融資形式的成本，以沒(méi)有任何現(xiàn)金流價(jià)值的地下管線，使用融資租賃完成自有資金的融資。

 房地產(chǎn)融資租賃的現(xiàn)狀

根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的不同，融資租賃企業(yè)可分為金融租賃企業(yè)、內(nèi)資和外資租賃企業(yè)。根據(jù)《2019第一季度中國(guó)融資租賃業(yè)發(fā)展報(bào)告》，截至2019年3月底，全國(guó)融資租賃企業(yè)總數(shù)約為11909家，其中金融租賃70家，內(nèi)資租賃397，外資租賃11311家，均較2018年底沒(méi)有明顯變化。注冊(cè)資本約合人民幣32922億元，業(yè)務(wù)規(guī)模66900億元，分別較上年底小幅增長(zhǎng)0.5%和0.6%。根據(jù)《2016年中國(guó)融資租賃業(yè)發(fā)展報(bào)告》，在基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)融資租賃所有資產(chǎn)1646.5億元，據(jù)此測(cè)算2018年底融資租賃公司在基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)所有資產(chǎn)約為5000億元。

房地產(chǎn)融資租賃的優(yōu)缺點(diǎn)

相比于使用自有資金購(gòu)買或其他融資方式籌集資金，融資租賃具有其自身的優(yōu)勢(shì)。

（1）融資額度更大。相比于銀行貸款，融資租賃對(duì)于租賃物的折價(jià)比例更高，意味著融資企業(yè)可以使用更少的自有資金完成對(duì)項(xiàng)目的融資。

（2）融資期限更長(zhǎng)。一般的銀行流動(dòng)資金貸款期限在一年期以下，而融資租賃的期限較為靈活可以達(dá)到2至4年。

（3）還款方式靈活。企業(yè)可以與出租方簽訂與企業(yè)相匹配的還款期限和方式，比銀行貸款更靈活。

（4）擔(dān)保方式寬松。融資租賃公司可以更具企業(yè)的資質(zhì)要求擔(dān)保物，而銀行貸款一般要求不動(dòng)產(chǎn)抵押。

（5）稅收折舊計(jì)算靈活。租賃資產(chǎn)的折舊期間可以選擇資產(chǎn)使用期限或租賃期限作為折舊期間，折舊期間的長(zhǎng)短，可以影響每期折舊額的大小，進(jìn)而影響每期利潤(rùn)和所得稅的金額。承租人支付的手續(xù)費(fèi)和每期租金的增值稅可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，達(dá)到節(jié)稅的目的。

此外融資租賃還具有融資門(mén)檻較低，有助于盤(pán)活企業(yè)自身資產(chǎn)，解決中小企業(yè)自身融資難的問(wèn)題。

同時(shí)，融資租賃不可避免的存在一些缺點(diǎn)。首先，融資租賃的成本對(duì)比銀行貸款難免更高。其次，在違約情況下，尤其是在一些固定資產(chǎn)如電梯、管線等不好拆卸的資產(chǎn)為租賃物時(shí)，如何實(shí)現(xiàn)租賃物的變現(xiàn)，尾款的收回成為了難題。

房地產(chǎn)融資租賃存在的風(fēng)險(xiǎn)

在“中交融資租賃(廣州)公司為寧波中交置業(yè)與慈溪中交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資3億元”案例中，雖然是使用在建工程作為租賃物的融資租賃業(yè)務(wù)，但是實(shí)際上是關(guān)聯(lián)交易，其本質(zhì)是集團(tuán)公司內(nèi)部信貸。而在一般的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資租賃中，存在著不可忽略的風(fēng)險(xiǎn)要素。

融資租賃企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)企業(yè)，銀行信貸受到限制，融資租賃往往作為“通道”對(duì)房企違規(guī)放款。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值屬性也對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資租賃業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響。

a) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為租賃的合法性

在以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和在建項(xiàng)目為租賃物時(shí)，相比于其他的租賃物的凈值或殘值不斷減少的情況不同，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成以后，租賃物的價(jià)值往往是增加。如何確定租金以及融資租賃合同結(jié)束以后所有權(quán)如何定價(jià)成了問(wèn)題。我國(guó)目前還沒(méi)有名文規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目是否不能作為融資租賃的標(biāo)的物，法律界也存在著一定的爭(zhēng)論。

b) “融資租賃+保理”的模式，規(guī)避監(jiān)管，成為通道業(yè)務(wù)

企業(yè)與租賃公司簽訂融資租賃售后回租合同，租賃公司取得租賃期內(nèi)租賃物產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收租金及其他費(fèi)用等債權(quán)后即向銀行申請(qǐng)應(yīng)收賬款無(wú)追索保理，以保理價(jià)款支付設(shè)備的全部購(gòu)買款項(xiàng)。在此模式下一些很難得到銀行開(kāi)發(fā)貸款的中小企業(yè)可以比較容易獲得資金；同時(shí)，銀行和租賃公司也可以拓寬自己的業(yè)務(wù)渠道增加利潤(rùn)。

而在實(shí)務(wù)中，售后回租+保理的模式往往被用來(lái)規(guī)避信貸監(jiān)管，成為通道業(yè)務(wù)。銀行在此模式下繞開(kāi)監(jiān)管違規(guī)放貸，融資租賃公司作為資金中介不參與業(yè)務(wù)，只是作為通道。而業(yè)務(wù)中所有權(quán)和使用權(quán)分離，以及租賃公司實(shí)際上不需要租賃物的情況，在違約情況下存在資產(chǎn)處理的問(wèn)題。該模式繞過(guò)信貸額度和風(fēng)控審批，既增加了銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)又不符合國(guó)家宏觀調(diào)控的政策導(dǎo)向。

融資租賃企業(yè)開(kāi)展政府平臺(tái)類業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

除實(shí)體行業(yè)之外，融資租賃企業(yè)業(yè)務(wù)投向中有較大比重為基礎(chǔ)設(shè)施等政府平臺(tái)類業(yè)務(wù)，相對(duì)其他實(shí)體行業(yè)，政府融資平臺(tái)一直以來(lái)被認(rèn)為有政府隱性擔(dān)保，因而獲得大量融資租賃企業(yè)的青睞，且收益率往往較其他行業(yè)低。

租賃物及交易模式方面，地方政府融資平臺(tái)一般采用“售后回租”的模式，租賃物一般為大型公共基礎(chǔ)設(shè)施、公路、橋梁、軌道交通設(shè)施、管網(wǎng)等，具有一定的公益性，且以不動(dòng)產(chǎn)為主。按照《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》和《金融租賃公司管理辦法》規(guī)定均要求租賃物所有權(quán)清晰，但作為公益性資產(chǎn)，融資租賃企業(yè)從根本上無(wú)法獲得這些租賃物的所有權(quán)，不恰當(dāng)?shù)淖赓U物本身就為融資租賃交易潛藏了風(fēng)險(xiǎn)。融資平臺(tái)直接融資受限，因此融資平臺(tái)不再直接充當(dāng)承租人角色，而通常由學(xué)校、醫(yī)院等通過(guò)售后回租向租賃公司融資，同時(shí)由第三方政府擔(dān)保公司為交易提供擔(dān)保，資金交由當(dāng)?shù)卣脚_(tái)使用，但這種方式同樣屬于違反國(guó)家規(guī)定的不合規(guī)操作。

在以上租賃物及交易模式下，融資租賃企業(yè)開(kāi)展平臺(tái)類業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩大方面：

（1） 政策風(fēng)險(xiǎn)

融資租賃企業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

1）關(guān)于規(guī)范金融企業(yè)對(duì)地方政府和國(guó)有企業(yè)投融資行為有關(guān)問(wèn)題的通知》相關(guān)限制影響，未來(lái)平臺(tái)類業(yè)務(wù)占比較高的融資租賃企業(yè)或?qū)⒚媾R規(guī)模收窄風(fēng)險(xiǎn)；

2）若前期存在諸如租賃物不合規(guī)、違規(guī)利用購(gòu)買服務(wù)變相融資等不規(guī)范的租賃合同，一旦被認(rèn)定無(wú)效，將對(duì)融資租賃企業(yè)收益產(chǎn)生影響，且若政府依賴“債滾債”方式還舊債，那么融資租賃企業(yè)已發(fā)放的本金或存在短期無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。

（2） 信用風(fēng)險(xiǎn)

在地方政府平臺(tái)融資的模式下，地方政府的債務(wù)壓力將影響融資租賃企業(yè)實(shí)際資金的回收，而租賃物往往難以變現(xiàn)。整體來(lái)看，變相為地方政府提供融資、依賴政府服務(wù)采購(gòu)款作為還款來(lái)源、沒(méi)有良好現(xiàn)金流支撐的平臺(tái)類業(yè)務(wù)存在較大信用風(fēng)險(xiǎn)隱患。