試論按揭貸款與融資租賃之間的變換關(guān)系
按揭貸款, 融資租賃, 關(guān)系, 原創(chuàng)

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試論按揭貸款與融資租賃之間的變換關(guān)系

——為解決當(dāng)前由房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的金融問題的思考

 

一、對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的看法

當(dāng)前由美國次貸危機(jī)所引發(fā)的金融危機(jī)已經(jīng)席卷全球，很多金融機(jī)構(gòu)都已經(jīng)成了犧牲品。面對(duì)這種金融市場(chǎng)的突變，理解其中的原理，對(duì)于應(yīng)對(duì)當(dāng)前的危機(jī)形勢(shì)至關(guān)重要。

在危機(jī)之前，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)通過抵押貸款的方式，即購房者以購買的房產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，從銀行融資來買房。這種方式使得美國房地產(chǎn)市場(chǎng)一度繁榮，并且專門出現(xiàn)了向次級(jí)信用，即信用記錄較差、收入水平不高的借款人貸款的機(jī)構(gòu)，而這部分貸款就被稱為次級(jí)抵押貸款。然而這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)也就隨之加大，而保守且聰明的銀行為了規(guī)避自己所負(fù)擔(dān)的這部分風(fēng)險(xiǎn)就通過證券化的方式，將債權(quán)衍生為次貸債券，在交易市場(chǎng)將其售給愿意承擔(dān)危險(xiǎn)的人。然而這種做法無異于將一個(gè)賭球拋出，吸引各種人前來壓大壓小，而扔賭球的人——銀行則藏身背后，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移了。這正是衍生金融工具的作用，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，讓別人去追逐風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行賭博，風(fēng)險(xiǎn)只不過是被轉(zhuǎn)移，最終總要有人來背負(fù)這種風(fēng)險(xiǎn)的。當(dāng)?shù)盅簜M(jìn)入上市交易市場(chǎng)之后經(jīng)過投資銀行的承銷或者持有，目前看多是持有了，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移在投資銀行手里了。所以投資銀行或者其他持有這種風(fēng)險(xiǎn)的人就成了這次金融危機(jī)的犧牲者了。

當(dāng)美國調(diào)高貸款利率，一方面造成購房者，即借款者產(chǎn)生了還款壓力，有可能對(duì)這種債券違約風(fēng)險(xiǎn)；而另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此降溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降，造成這種債券抵押物的變質(zhì)。由此就沉重打擊了抵押債券的價(jià)格，直接造成了持有抵押債券的投資者的巨額虧損，而這種虧損發(fā)生在金融市場(chǎng)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)身上就連續(xù)造成了資金鏈的斷裂，一家機(jī)構(gòu)無力償債，緊接著就影響了他的債權(quán)人，另一家機(jī)構(gòu)也失去了償債能力，由此就引發(fā)了金融市場(chǎng)的恐慌，金融市場(chǎng)是建立在各種信用基礎(chǔ)上的，無法償債的信用危機(jī)無限蔓延就造成了今天的金融危機(jī)了。

反觀此次金融危機(jī)，首先不評(píng)論銀行等初始機(jī)構(gòu)通過衍生品轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，不過通過這次教訓(xùn)也確實(shí)反映了所謂的金融創(chuàng)新的本質(zhì)，這是創(chuàng)新者逃脫風(fēng)險(xiǎn)的工具，而且這種逃脫的方式以一種開賭場(chǎng)的方式進(jìn)行，讓一些喜歡冒險(xiǎn)的人去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這是否值得鼓勵(lì)？開賭場(chǎng)不也給了那些愿意冒險(xiǎn)的人更高的回報(bào)嘛，既然我們對(duì)賭博采取了保守的態(tài)度，對(duì)金融賭場(chǎng)是否應(yīng)該加強(qiáng)一些理解和監(jiān)管呢。

然而真正的危機(jī)并不在此，如果投資銀行不承擔(dān)這份風(fēng)險(xiǎn)，那么銀行就會(huì)因?yàn)榇渭?jí)貸款的危機(jī)而持有大量的不良貸款，倒霉的就是商業(yè)銀行了，可能這樣的結(jié)果會(huì)更加糟糕。所以要解決這次危機(jī)或者防范這種危機(jī)的根本在于改變抵押貸款的本質(zhì)。

當(dāng)然這不是短期方法，短期方法還是需要中央銀行為各家資金斷鏈的金融機(jī)構(gòu)注入流動(dòng)性，然而中央銀行注入流動(dòng)性增發(fā)貨幣會(huì)否引起新一輪的供求失衡，為下一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)埋下伏筆還是個(gè)未知數(shù)。但不管怎樣，短期的陣痛之后，必須重新對(duì)抵押貸款的本質(zhì)重新思考，或者重新尋找解決危機(jī)根源的問題，才能避免更多后續(xù)危機(jī)的發(fā)生。

 

二、概念的分析

按揭貸款：

按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。從銀行角度，這是銀行的一項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)，是銀行的債權(quán)資產(chǎn)。但凡是債權(quán)都有風(fēng)險(xiǎn)的，盡管這份債權(quán)還附加有不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)，而這次次貸危機(jī)的根源就是這份債權(quán)發(fā)生了危險(xiǎn)。然而換一種角度，按揭貸款可以變換成另一種融資形式。

融資租賃：

    融資租賃，是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。資產(chǎn)的所有權(quán)最終可以轉(zhuǎn)移，也可以不轉(zhuǎn)移。它的具體內(nèi)容是指出租人根據(jù)承租人對(duì)租賃物件的特定要求和對(duì)供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內(nèi)租賃物件的所有權(quán)屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權(quán)。租期屆滿，租金支付完畢并且承租人根據(jù)融資租賃合同的規(guī)定履行完全部義務(wù)后，租賃物件所有權(quán)即轉(zhuǎn)歸承租人所有。

    融資租賃的本質(zhì)屬于出租人以租賃的方式為承租人進(jìn)行融資，同時(shí)兼具融物、貿(mào)易銷售等市場(chǎng)作用。而且租賃物的所有權(quán)和使用權(quán)分離徹底，承租人擁有使用權(quán)，出租人擁有所有權(quán)，這對(duì)作為融資者的出租人來說更加安全。

比較：

按揭貸款和融資租賃存在著相似點(diǎn)，在形式上可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換。二者都是一種融資方式，并且在融資過程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)都為使用者支付了大量款項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上占有該項(xiàng)資產(chǎn)，而使用者以分期付款的方式對(duì)該融資項(xiàng)目進(jìn)行償付，在償付結(jié)束時(shí)，該項(xiàng)資產(chǎn)也都?xì)w屬于使用者，即完成了最終交易。

然而在本質(zhì)上二者存在著明顯的區(qū)別：融資租賃當(dāng)中，資產(chǎn)在實(shí)質(zhì)上和法律形式上均屬于銀行所有，并且這項(xiàng)資產(chǎn)的購置也是由銀行完成的，可以說該項(xiàng)資產(chǎn)一直處于銀行的所有之中，然后通過使用權(quán)的租賃讓渡到使用者手中；而按揭貸款中，銀行僅完成了融資行為，屬于純資金的操作，未直接涉及到資產(chǎn)的控制，并且這是一種貸款形式，它只以貸款抵押的形式間接控制了資產(chǎn)。

所以，按揭貸款的實(shí)質(zhì)是一種貸款形式，銀行只能發(fā)揮融資的作用，形成一項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)，該貸款業(yè)務(wù)的只能以該資產(chǎn)形成一項(xiàng)抵押權(quán)利。而融資租賃是一種租賃方式，首先告別了銀行危險(xiǎn)的貸款業(yè)務(wù)，其次銀行可以參與融物環(huán)節(jié)，使得銀行能夠在資產(chǎn)購置，也就是房地產(chǎn)買賣中擁有討價(jià)還價(jià)的能力，第三融資租賃當(dāng)中，銀行實(shí)質(zhì)占有房產(chǎn)資產(chǎn)，而不僅僅是一種抵押物權(quán)利，所以對(duì)于銀行資產(chǎn)的安全更有保證。

 

三、概念轉(zhuǎn)變的意義

在抵押貸款方式下形成為危機(jī)的原因主要是：

1）房?jī)r(jià)容易受宏觀市場(chǎng)因素波動(dòng)：在次貸危機(jī)中，正是因?yàn)槔噬险{(diào)造成了消費(fèi)者購房成本上升，影響了他們的房產(chǎn)需求，最終致使房?jī)r(jià)下跌；

2）銀行貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性：房?jī)r(jià)下跌造成銀行貸款的抵押物減值，同時(shí)借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)出現(xiàn)，銀行本身就脆弱的貸款業(yè)務(wù)便不堪一擊了，之后通過一系列的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移途徑就把本來是銀行不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到整個(gè)金融系統(tǒng)當(dāng)中了。

而融資租賃正是在這兩個(gè)危機(jī)產(chǎn)生的開端堵住了危機(jī)產(chǎn)生的途徑：

1）銀行參與融物環(huán)節(jié)：融資租賃的實(shí)質(zhì)是銀行在幫助使用者買房，因而可以將銀行理解為買房代理商。由于銀行參與了房產(chǎn)購置，也就是說銀行直接與房地產(chǎn)商交易，這時(shí)銀行就有足夠的討價(jià)還價(jià)的能力來降低和控制房?jī)r(jià)。同時(shí)銀行也為房地產(chǎn)商提供融資，還可以保證銀行更早的控制房產(chǎn)。即便產(chǎn)生了宏觀的需求供給變化，銀行還可以通過自身在供求中間的角色進(jìn)行調(diào)節(jié)。

2）變貸款為租賃：貸款是銀行發(fā)財(cái)?shù)脑慈?，但也是銀行的心病，它的風(fēng)險(xiǎn)和它的報(bào)酬一樣不可預(yù)知。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是次級(jí)貸款市場(chǎng)，銀行的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)因?yàn)橘J款數(shù)額的巨大而成為一種致命的打擊。所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)這種大額融資的領(lǐng)域，銀行很難保護(hù)其貸款資產(chǎn)業(yè)務(wù)的良好發(fā)展，而通過融資租賃，便貸款業(yè)務(wù)為租賃業(yè)務(wù)，降低了銀行貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性，同時(shí)卻并沒有影響銀行的盈利性。

當(dāng)然融資租賃業(yè)務(wù)也不是一定安全的，租賃款同樣會(huì)出現(xiàn)違約問題，在這一點(diǎn)上和貸款業(yè)務(wù)也是一樣的，但是銀行同時(shí)還占有房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)資產(chǎn)，而不會(huì)受抵押標(biāo)的物的減值而造成資產(chǎn)貶值?？偟膩碚f，通過融資租賃并不能杜絕危機(jī)的發(fā)生，但讓銀行更多的參與到交換環(huán)節(jié)，對(duì)于其穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格，保證資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，防范危機(jī)的擴(kuò)大都有好處，對(duì)解決此次由于房地產(chǎn)抵押貸款債券所引發(fā)的金融危機(jī)有一定的積極意義。

3）新租房理念：房產(chǎn)擁有巨大的消費(fèi)需求量，但很多因?yàn)榉績(jī)r(jià)的巨高不下而成為了不有效的需求，而通過銀行實(shí)行融資租賃可以在銀行風(fēng)險(xiǎn)可控制的范圍內(nèi)將房?jī)r(jià)下降。而另一方面消費(fèi)者必須真實(shí)理解融資租賃下的新租房理念，通過租房來實(shí)現(xiàn)最終買房的心愿?？梢哉f融資租賃擺脫了由于銀行貸款給房產(chǎn)商而致使市場(chǎng)監(jiān)管者擔(dān)心影響金融安全而不敢降低房?jī)r(jià)的困難境地，因?yàn)殂y行可以通過回購成品房而收回從房產(chǎn)商那里的貸款，再將其購回的房產(chǎn)融資租賃給實(shí)際消費(fèi)者。所以融資租賃還能調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求方，穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

 

四、展望與研究

在融資租賃下，銀行為人民買房、新租房理念，將成為協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定金融系統(tǒng)的重要方式，值得期待。然而這種方式是否會(huì)存在類似的或者其他的潛在風(fēng)險(xiǎn)，是否真正的能發(fā)揮文中所期望的效果，是否會(huì)受到其他因素的影響而歸于失敗，則又需要更多的研究進(jìn)行分析，本文作者僅進(jìn)行了大膽假設(shè)，希望還有更多研究進(jìn)行小心求證。
 

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