賠了夫人又折兵！授信風(fēng)險(xiǎn)如何翻倍增加？

wenxuefeng360 2021-05-12

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出品 | 信貸風(fēng)險(xiǎn)管理

作者 | 寇乃天

案例背景

（一）基本情況

“稻草人”公司成立于2000年10月，注冊資本3000萬元，法定代表人為張三，主營家具、建材批發(fā)、零售及場地租賃，收入來源為自持物業(yè)“稻草人商業(yè)大樓”獲取的租金收入。目前該企業(yè)已停止經(jīng)營。

（二）授信情況

“稻草人”公司于2003年與“橙子”銀行建立授信關(guān)系，敘做3年期開發(fā)貸款3000萬元，2年期開發(fā)貸款3000萬元。

2004年12月，“橙子”銀行為“稻草人”公司敘做商鋪?zhàn)赓U按揭業(yè)務(wù)，至2006年6月陸續(xù)發(fā)放10年期商鋪按揭貸款共計(jì)9980萬元。2006年至2008年期間受市場影響，“稻草人”公司招商工作未獲成功，經(jīng)營慘淡。2008年，“稻草人”公司更改商場經(jīng)營方向，將商場轉(zhuǎn)為數(shù)碼廣場，原商戶全部離場，授信于當(dāng)年12月調(diào)為次級。

由于個(gè)人商鋪按揭貸款階段只追加商業(yè)大樓對應(yīng)土地抵押，后期“稻草人”公司取得房產(chǎn)所有權(quán)證后并未配合“橙子”銀行辦理抵押手續(xù)。2015年12月，為解決歷史遺留問題，完善押品手續(xù)，“橙子”銀行為“稻草人”公司敘做2億元經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，其中9500萬元用于“稻草人商業(yè)大樓”內(nèi)外部裝修改造，10500萬元專項(xiàng)用于歸還前期發(fā)放的商鋪?zhàn)赓U按揭貸款本息。全部授信以商業(yè)大樓土地及房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，以實(shí)際控制人夫妻雙方持有全部公司股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保和個(gè)人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。該筆授信發(fā)放后，個(gè)人商鋪?zhàn)赓U按揭貸款全部結(jié)清。

2016年，“稻草人”公司認(rèn)為商業(yè)大樓裝修過于簡單，影響市場定位及租金價(jià)格，決定對大樓進(jìn)行整體停業(yè)裝修。由于“稻草人”公司投入加大且無現(xiàn)金流，“橙子”銀行貸款存在較大違約風(fēng)險(xiǎn)。2017年，為化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，又為“稻草人”公司新增7000萬元裝修貸款以促成大樓盡快裝修完工。2019年9月，商業(yè)大樓重裝完畢后開業(yè)，招租情況仍不理想，“稻草人”公司資金流動性嚴(yán)重緊張，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

2019年12月“稻草人”公司首次欠息，2020年3月貸款本金2.55億元及全部利息進(jìn)入不良。該項(xiàng)目已于2020年9月進(jìn)行批量處理。

存在的問題及教訓(xùn)

本案例中“橙子”銀行業(yè)務(wù)人員在貸前調(diào)查環(huán)節(jié)樂觀估計(jì)了市場前景、盤活方案設(shè)計(jì)不盡合理，進(jìn)一步擴(kuò)大了授信風(fēng)險(xiǎn)；在貸后管理過程中對借款人擅自變更裝修計(jì)劃、工期延誤等風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注不足，未及時(shí)采取有效防范措施，以上這三方面是造成“橙子”銀行授信損失的主要原因。具體來講，該案例暴露出“橙子”銀行授信業(yè)務(wù)人員在貸前調(diào)查、授信發(fā)放、貸后管理等內(nèi)部管理中存在的諸多問題，主要表現(xiàn)在：

1、貸前調(diào)查不充分，租金預(yù)測不合理

在對“稻草人”公司授信貸前調(diào)查過程中，“橙子”銀行授信業(yè)務(wù)人員過于樂觀地估計(jì)了商業(yè)大樓的租金收入情況，實(shí)際租金收入與預(yù)期相差過大，加之裝修投入超預(yù)算且工期延長，完工后招商情況不理想，經(jīng)營慘淡，不得不采取免租招商策略，導(dǎo)致租金增長始終未達(dá)到預(yù)期，租金收入根本不能覆蓋償還“橙子”銀行授信本息。

2、未落實(shí)批復(fù)條件，違規(guī)發(fā)放按揭貸款

在辦理商鋪按揭貸款時(shí)，未嚴(yán)格落實(shí)個(gè)貸批復(fù)中關(guān)于“按人民銀行規(guī)定，應(yīng)為現(xiàn)房，驗(yàn)收合格后才可放款”、“嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商保證及抵押手續(xù)，保證貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性”的條件，在項(xiàng)目未完工和未落實(shí)抵押的情況下，違規(guī)發(fā)放商鋪?zhàn)赓U按揭貸款。

3、風(fēng)險(xiǎn)化解欠審慎，盤活方案不合理

對原有授信進(jìn)行盤活時(shí)，貸前調(diào)查不到位，盤活方案不盡合理，導(dǎo)致授信敞口不斷擴(kuò)大。2015年，“橙子”銀行為“稻草人”公司發(fā)放2億元經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，雖完善了商業(yè)大樓房產(chǎn)的抵押手續(xù)，但由于前期調(diào)查不充分，最終不僅沒有換來預(yù)期的化解效果，反而進(jìn)一步擴(kuò)大了授信敞口；2017年，為促使“稻草人”公司盡快恢復(fù)經(jīng)營，再次為其新增7000萬元授信總量，仍未達(dá)到預(yù)期效果，進(jìn)入了惡性循環(huán)狀態(tài)，最終導(dǎo)致授信風(fēng)險(xiǎn)翻倍增加。

4、貸后管理不到位，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不及時(shí)

在貸后管理過程中，對“稻草人”公司實(shí)際控制人擅自變更裝修計(jì)劃導(dǎo)致裝修無法按時(shí)完工等情況關(guān)注不足，未做到充分揭示風(fēng)險(xiǎn)和采取防范措施。經(jīng)查證，由于實(shí)際控制人張三多次對大樓進(jìn)行裝修并擅自變更裝修計(jì)劃，導(dǎo)致裝修無法按時(shí)完工，裝修超預(yù)算，長期無租金收入；加之2016年商場清場裝修時(shí)，原有少部分租戶拒絕搬遷并惡意破壞大樓內(nèi)部設(shè)施，經(jīng)過長時(shí)間訴訟流程才完成清場，造成工期一再延誤，使原有的市場份額和客戶資源消失殆盡，企業(yè)支出也極大超出預(yù)期。

信貸啟示

銀行在制定經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信方案時(shí)應(yīng)合理評估授信需求，重點(diǎn)把握以下幾方面的風(fēng)險(xiǎn)：

1、把握市場風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款期限較長，貸款期內(nèi)不確定和不可預(yù)見因素較多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和房地產(chǎn)市場周期變動、抵押物價(jià)值和市場租售情況等，都可能導(dǎo)致抵押不足、項(xiàng)目出租率和租金水平降低，從而影響貸款安全。因此，在申請授信時(shí)要對企業(yè)所處的當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境和行業(yè)前景進(jìn)行分析，對處于市場低迷、發(fā)展前景不樂觀的行業(yè)需做到謹(jǐn)慎介入。

2、把握客戶和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

授信對象應(yīng)是信用等級和開發(fā)資質(zhì)較高，財(cái)務(wù)狀況良好，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績優(yōu)良或物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)豐富，招商引資能力和市場培育、運(yùn)作能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)客戶。經(jīng)營性物業(yè)原則上應(yīng)是位于城市中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)等城市中心繁華地段，應(yīng)能保證較高的出租率和出租價(jià)格。

3、把握授信化解風(fēng)險(xiǎn)

授信出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)深入分析不良成因，綜合考慮多方因素，合理制定盤活方案，避免出現(xiàn)盤活不成功卻導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)敞口擴(kuò)大或錯(cuò)失最佳清退時(shí)機(jī)的現(xiàn)象。

4、把握貸后管理風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行不僅要及時(shí)掌握項(xiàng)目租售情況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流，認(rèn)真做好項(xiàng)目資金監(jiān)管，制定科學(xué)合理的還款計(jì)劃，還要關(guān)注企業(yè)重大經(jīng)營策略變化和企業(yè)實(shí)際控制人的人品及經(jīng)營管理能力，動態(tài)調(diào)整銀行授信策略。

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