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原告某小區(qū)業(yè)主會于2006年4月通過招標程序與被告某物業(yè)管理公司訂立了小區(qū)物業(yè)管理合同。合同約定：原告委托被告對小區(qū)進行管理，服務(wù)期限為三年。物業(yè)管理服務(wù)費標準為，住宅建筑面積每平方米1.05元，非住宅建筑面積每平方米2.2元。合同任何一方無正當理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?0萬元違約金。在合同履行中，被告由于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、墊付水電費等問題，于2006年6月27日向原告發(fā)出告知函，以經(jīng)營出現(xiàn)虧損為由，提出退出小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。在雙方未就提前終止合同達成一致的情況下，物業(yè)公司于2006年9月27日撤離該小區(qū)。業(yè)主會向法院提起訴訟,請求判令：1、解除物業(yè)服務(wù)合同；2、被告向原告支付違約金10萬元。 被告物業(yè)管理公司辯稱，同意原告解除合同的訴訟請求，但原告違約在先，不同意支付違約金。理由是：原告始終沒有依約向被告提供物業(yè)用房；原告沒有依據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，出面督促業(yè)主交納物業(yè)費；原告招標時說明的小區(qū)物業(yè)建筑面積與實際建筑面積不符，造成被告4.62萬元損失；原告招標過程中未將底商水電費繳納方式告知被告，造成被告6萬余元的損失。以上造成被告直接經(jīng)濟損失達30余萬元，致使被告無法繼續(xù)履行合同，經(jīng)履行法定程序后撤離該小區(qū)。 法院審理認為，雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，依法成立、有效，對雙方當事人均有約束力，雙方應(yīng)按約定全面履行合同義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)合同約定履行期限為3年，但被告僅進行了5個多月的物業(yè)管理服務(wù)即撤場，應(yīng)當承擔違約責任，被告應(yīng)當按照合同約定向原告支付違約金?，F(xiàn)雙方均同意解除合同，法院照準。被告提出的物業(yè)用房問題，雙方已協(xié)商搭建了物業(yè)用房，被告也已實際使用。原告當庭表示愿意支付被告墊付的搭建物業(yè)用房的費用28 539元，法院準許。此外，雙方在合同中并未約定物業(yè)管理服務(wù)的具體面積，也未約定被告墊付水、電費的問題，原告不存在瑕疵締約和先期違約的行為。 綜上，法院判決：一、解除雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同；二、被告物業(yè)管理公司向原告支付違約金100 000元，扣除被告墊付的搭建物業(yè)用房費用28 539元，被告實際向原告支付71 416元。案件訴訟費用由被告承擔。 本案主要涉及如下法律問題：業(yè)主會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理服務(wù)合同是否有任意解除權(quán)，物業(yè)公司單方解除合同后應(yīng)承擔何種法律責任。 一、物業(yè)服務(wù)合同當事人雙方對合同應(yīng)當享有任意解除權(quán) 一般認為，物業(yè)服務(wù)合同具備委托合同的特征。所謂委托合同，是指委托人和受托人約定，由受托人在委托人授權(quán)范圍內(nèi)處理委托人事務(wù)的合同。物業(yè)服務(wù)合同正是由業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其物業(yè)小區(qū)進行服務(wù)與管理的合同。物業(yè)服務(wù)合同又是一種綜合性的委托合同，其中涉及的委托事務(wù)不僅僅是某一項而是多項，如小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、治安、公共設(shè)施的運行及維護等事項。在這種綜合性的委托合同中，包括承攬、保管、服務(wù)等多種性質(zhì)的委托關(guān)系。1 按照《合同法》第四百一十條的規(guī)定，委托合同的當事人雙方均享有任意解除權(quán)，可以任意終止合同。當然，因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由之外，應(yīng)當賠償損失。既然物業(yè)服務(wù)合同在性質(zhì)上屬于委托合同，在解除權(quán)的問題上其也應(yīng)當具備委托合同的這一特質(zhì)，合同當事人雙方享有任意解除權(quán)。但是這種觀點卻受到了質(zhì)疑。2不同意合同雙方享有任意解除權(quán)的理由主要是，目前我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚剛剛步入市場化階段，物業(yè)管理本身需要相對的持續(xù)性和穩(wěn)定性。我們認為，這種觀點有失偏頗。合同的解除和終止是“契約自由”的應(yīng)有之義，是合同當事人的基本民事權(quán)利。同其它委托合同一樣，物業(yè)服務(wù)合同也是以當事人的相互信任為基礎(chǔ)的，而這種信任關(guān)系屬于主觀信念的范疇，具有一定程度的任意性，在法律上并不應(yīng)當加以嚴格的限制。否則，即便維持了合同關(guān)系，因業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生了信任危機，同樣會帶來諸多負面問題，物業(yè)的管理與服務(wù)也難以依約履行。所以，賦予物業(yè)服務(wù)合同當事人雙方對合同的任意解除權(quán)是必要的。在實踐中，不少地方法規(guī)已經(jīng)對這一問題做出了確認。例如，2008年12月1日起施行的《天津市物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定：“提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應(yīng)當在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！边@實際上是承認了物業(yè)服務(wù)合同雙方的任意解除權(quán)，同時明確了解除合同的有關(guān)程序問題，盡量避免給合同雙方造成不必要的損失。 需要注意的是，對于業(yè)主、業(yè)主大會一方解除合同，法律做出了規(guī)制?！段餀?quán)法》第七十六條將選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)力的行使做了嚴格限定，即交由業(yè)主共同決定，具體言之，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主同意?？梢姡环弦?guī)定的單個業(yè)主或部分業(yè)主以及業(yè)主委員會是不享有物業(yè)服務(wù)合同任意解除權(quán)的。因此，業(yè)主大會應(yīng)當直接作為物業(yè)服務(wù)合同的訂立一方，而單個業(yè)主并不需要與物業(yè)公司再行簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 本案中，物業(yè)公司正是行使了任意解除權(quán)，撤離了所服務(wù)的住宅小區(qū)。因其自身認為虧損嚴重，感到合同履行難以為繼而解除合同無可厚非。但是，為了維護廣大業(yè)主的利益，避免出現(xiàn)物業(yè)處于無人管理的情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同、撤離小區(qū)應(yīng)當有嚴格的程序限制。如《天津市物業(yè)管理條例》即規(guī)定：提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應(yīng)當在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交小區(qū)的相關(guān)資金、物品和資料；未成立業(yè)主委員會的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府移交。不履行這些義務(wù)，給小區(qū)造成損失的應(yīng)予賠償，并可能受到行政處罰。本案被告某物業(yè)公司提前三個月告知原告撤場，已經(jīng)為業(yè)主會留出了較為充裕的時間選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并就撤離問題在有關(guān)部門進行了備案，在物品及材料交接上亦無爭議，故應(yīng)當認定其撤離行為是合法的，也沒有給小區(qū)業(yè)主造成損失。因此，法院判決準許雙方解除物業(yè)服務(wù)合同是正確的。 二、物業(yè)公司應(yīng)當就合同解除條款的特別約定承擔責任 物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)，并不是物業(yè)服務(wù)合同的違約責任形式，而僅僅是物業(yè)服務(wù)合同不履行時的處理方式。物業(yè)公司行使合同任意解除權(quán)合法，并不意味著物業(yè)公司不需要承擔違約責任。本案被告物業(yè)公司在合同履行期尚未屆滿前，告知原告將要撤場的行為，已經(jīng)構(gòu)成明示毀約。而明示毀約當然是違約行為的一種形態(tài)，在此情形下，必然要承擔相應(yīng)的違約責任。雖然物業(yè)公司基于委托合同而享有解除權(quán)，但解除權(quán)不能豁免違約責任的承擔，否則合同事先確定的履行期將變得毫無意義。這也是合同意思自治原則的具體體現(xiàn)。 《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法?！睋?jù)此，在合同有特殊約定的情況下，應(yīng)當根據(jù)約定承擔支付違約金的責任，這也是合同自由原則的體現(xiàn)。本案雙方當事人在物業(yè)服務(wù)合同中特別約定：合同任何一方無正當理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?0萬元違約金。法院判決支持原告要求被告支付違約金的訴訟請求是合理的。此外，就一般合同而言，違約金作為違約后生效的補救方式，是獨立于履行行為之外的給付3，只要當事人沒有特別約定，支付違約金的行為不能替代履行合同，當事人不得在支付違約金后而免除履行主債務(wù)的義務(wù)。但是物業(yè)服務(wù)合同因其委托合同的性質(zhì)而例外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在行使任意解除權(quán)后，業(yè)主會無權(quán)要求其繼續(xù)履行合同。 作者單位：和平區(qū)法院 1 高富平、黃武雙：《物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理》，中國法制出版社2002年版，第174頁。 |
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