在一二線城市買二手房已經(jīng)成為主流，但是二手房的購買難度比一手難太多了，對(duì)于第一次購買二手房的朋友來說，如果不懂得其中的門道，一個(gè)不小心就有可能將一生積蓄將付諸東流，所以我總結(jié)了很多老中介的經(jīng)驗(yàn)，我以深圳的購房流程來寫出這篇文章，希望對(duì)你有幫助

一、確認(rèn)好房子情況

確認(rèn)產(chǎn)權(quán)是否清晰，產(chǎn)權(quán)人有幾個(gè)人（看房本原件或復(fù)印件和結(jié)婚證原件）

1、房本上產(chǎn)權(quán)人有幾個(gè)人就幾個(gè)人到場(chǎng)簽字，不能到場(chǎng)需要人代理的代理人要出示公證委托書

2、房本上產(chǎn)權(quán)人只有一個(gè)人但是產(chǎn)權(quán)人已結(jié)婚的，出售要簽署配偶同意出售證明

房子是否有出租，買賣不破租賃

1、購買在出租的房子還要確認(rèn)租期和租金

2、租客還要簽放棄優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議

學(xué)位有沒有占用，特別是孩子快要上學(xué)的

1、若學(xué)位被占用了，用到幾年級(jí)了（若是短期內(nèi)用不上學(xué)位，這個(gè)點(diǎn)是學(xué)區(qū)房的砍價(jià)神器）

2、學(xué)位鎖定幾年，什么時(shí)候可以用（算好孩子什么時(shí)候會(huì)上學(xué)）

3、業(yè)主戶口什么時(shí)候遷出（如果要用學(xué)位，原業(yè)主戶口盡快遷出你的戶口也要盡快遷進(jìn)去否則會(huì)影響你孩子的上學(xué)）

二、談好房子價(jià)格

首先購房者要清楚，在買二手房除了房子本身的房款外還會(huì)產(chǎn)生的費(fèi)用有稅費(fèi)、中介費(fèi)、贖樓費(fèi)用（還在抵押的房子會(huì)有）這三個(gè)費(fèi)用是占比較大的，還有一些費(fèi)用我就不細(xì)說了，稅費(fèi)的問題前面文章寫有

中介費(fèi)給幾個(gè)點(diǎn)合適

我個(gè)人建議首先得找個(gè)好點(diǎn)的中介，特別是能站在你角度去考慮的。中介費(fèi)給1.5-1.8比較合適，不高不低，甚至如果你覺得這個(gè)中介比較靠譜的你可以私下給他點(diǎn)好處，你會(huì)發(fā)現(xiàn)可能你后續(xù)流程更順暢且砍下來的房價(jià)都不止中介費(fèi)了，前提是你找對(duì)中介

贖樓費(fèi)用可能會(huì)產(chǎn)生多少（以深圳的贖樓為例子）

首先確認(rèn)房子的總欠款是多少，首期款是否夠，如果房子欠款太多，監(jiān)管的首期款不夠還贖樓款的，贖樓費(fèi)用可能會(huì)比較高，贖樓產(chǎn)生的費(fèi)用會(huì)從銀行放款到擔(dān)保公司那天開始算利息和擔(dān)保費(fèi)，前面的流程我就不細(xì)說了

剩下的流程和需要的時(shí)間：銀行放款→擔(dān)保公司贖樓（擔(dān)保公司查到賬后1-2個(gè)工作日）→取回房本和注銷抵押資料（中國銀行為 5-7 個(gè)工作日；中國農(nóng)業(yè)銀行為 1-2 工作日；中國工商銀行為 5 個(gè)工作日；中國建設(shè)銀行為 1 個(gè)工作日；中國招商銀行為 5-7 個(gè)工作日；其他銀行時(shí)間較長）→注銷抵押→過戶遞件（5個(gè)工作日）→繳稅→取新房本→抵押登記→銀行放首期款（1個(gè)工作日）→銀行放尾款（這個(gè)由銀行的額度決定額度緊張，時(shí)間會(huì)延長）

費(fèi)用：欠款X2.3%≈一個(gè)月產(chǎn)生的費(fèi)用，加公證費(fèi)1000元，假設(shè)欠了100萬，首期款足夠還這100萬則需要花的時(shí)間7個(gè)工作日-15個(gè)工作日，如果首期款不足夠還則需要等放尾款，尾款的時(shí)間就不確定了，所以要做好心里準(zhǔn)備

怎么談價(jià)格

1、看房的時(shí)候請(qǐng)你認(rèn)真一點(diǎn)，多找點(diǎn)房子存在的問題（談價(jià)格的時(shí)候可以適當(dāng)提出一些來談，不要太過分，否則業(yè)主會(huì)覺得你不是誠心買）

2、表現(xiàn)出房子的優(yōu)點(diǎn)對(duì)你來說的意義不大（例如房子朝南，你就說你對(duì)朝向沒有什么特別要求）

3、找中介要該小區(qū)的近期的成交數(shù)據(jù)和了解清楚業(yè)主的賣房動(dòng)機(jī)著不著急賣（找對(duì)中介，給夠傭金，你真的能省很多錢）

4、結(jié)合你要可能會(huì)付出了稅費(fèi)、中介費(fèi)、贖樓費(fèi)、評(píng)估費(fèi)估算你的購房總成本，前期需要多少錢和要貸款多少錢，想稅少網(wǎng)簽就要低貸款就少首期款就要多，所以看看你能承受的范圍，用這個(gè)做底線去談

三、談好首付款周期和資金監(jiān)管時(shí)間、過戶時(shí)間、交房時(shí)間

1、大概多久首期款能到位，就談多久

2、資金監(jiān)管時(shí)間和貸款申請(qǐng)都是同時(shí)進(jìn)行的（所以買之前一定一定要查好征信，和自己的購房資格，以免違約）

3、過戶時(shí)間約定在一個(gè)時(shí)間之前（所有口頭約定無效，一切以書面為準(zhǔn)）