在普遍房價高的時代下買到屬于自己的一套房子，實屬不易，整體來說，一手房需要費用和流程沒有那么復(fù)雜，而因為二手房在交易過程前后流程都比較復(fù)雜，需要注意更多細(xì)節(jié)。那么二手房需要繳納哪些費用？有哪些流程？下面為大家講講。

　　第一步：詢價、查檔、查征信

　　查檔是確權(quán)，確定業(yè)主的產(chǎn)權(quán)的歸屬，是否真實有效！擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因，所以在買房之前一定要查檔并得到確定答案才可以進(jìn)行交易，因為很有可能你相中的房屋是處于抵押狀態(tài)，或者因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。

　　那么查檔的方法有以下兩種：

　　在簽署合同前，可以直接通過國土部門配發(fā)給中介公司的密匙進(jìn)行查詢，交易環(huán)節(jié)中，中介方會將查詢的情況打印，由買賣雙方簽字確認(rèn)。

　　第二種方法：買賣方不通過中介公司，可以到深圳市各區(qū)的國土部門窗口，出具有效證件和房產(chǎn)證進(jìn)行查詢。

　　第二步：簽署《房地產(chǎn)二手買賣合同》

　　這一步是很關(guān)鍵性的，合同條款的充分了解一定是必要的，建議交易雙方在簽訂合同前就對合同條款進(jìn)行深度的了解。合同主要的體現(xiàn)重點注意的是如下部分：

　　1，交易雙方的身份確認(rèn)

　　2，交易物業(yè)的標(biāo)底確認(rèn)

　　3，交易物業(yè)的金額確認(rèn)，（總價，定金，首期，尾款，擔(dān)保費，稅費的支付，租賃金，交房保障金）

　　4，交易物業(yè)的各個環(huán)節(jié)時間周期的確認(rèn)。（定金，首期，尾款，擔(dān)保費，交易稅費的支付，租賃金，交房保障金，等等的時間）

　　5，以及交易雙方合理合法的特殊要求約定。

　　交易合同的清晰，直接影響著接下來的所有跟進(jìn)環(huán)節(jié)的效率，所以簽署合同的三方保持公正，公平有效的溝通來確立合同完善是很有必要的。

　　買賣合同的簽署直接影響著接下來的交易流暢性和順利完成交易的保障，所涉及的交易條款或條款延伸，大家務(wù)必要對合同有高標(biāo)準(zhǔn)的理解。

　　第三步：收取定金

　　簽署了合同，沒有定金支付的合同屬于效力待定，合同簽署完畢即可收取定金。這是交易的必要保障，那么定金的收取有幾種呢？

　　1，業(yè)主紅本在手的物業(yè)可直接收取客戶定金，如客戶按揭購買，定金不能超過總房價的20%，在按揭貸款的過程里，銀行是有要求的。

　　2，紅本不在手，由第三方托管。銀行或中介公司，一般性選擇由中介公司代為托管，托管定金不得超過成交價的5%，托管的定金需簽署定金托管協(xié)議，中介方根據(jù)托管協(xié)議條款約定放款給業(yè)主或客戶方！

　　第四步：資金和按揭資料準(zhǔn)備

　　根據(jù)合同簽署的時間周期以及定金比例，買方需要準(zhǔn)備好資金，按揭的需要準(zhǔn)備好按揭資料。買方準(zhǔn)備好按揭資料和首期款后在按揭銀行做首期款資金監(jiān)管，同時做按揭申請，一次性付款的做尾款資金監(jiān)管。買方已婚和未婚的按揭資料有異，具體如下:

　　1、收入證明（公司公章，開月收入一般為月供的2倍以上）

　　2、銀行半年的流水，注意流水的月余額

　　3、身份證原件及配偶身份證原件

　　4、雙方戶口本原件

　　5、結(jié)婚證原件

　　6、國土局打印無房證明(在深圳買過一手房的需要提供)；非深戶的還需提供5年不間斷的社保清單

　　7、其他資產(chǎn)證明

　　8、買賣雙方到場簽字

　　第五步：委托公證

　　與此同時，因為買二手房流程復(fù)雜，多數(shù)都是中介代辦，代辦則需要辦理委托公證。辦理委托公證委托人和受托人帶齊資料，由委托人（買家）親自攜帶房產(chǎn)委托書到公證機關(guān)提出申請。做委托公證（業(yè)主方實收價格的，客戶需支付公證費用980元起）。公證需要資料有：身份證原件；借款合同原件；房產(chǎn)證復(fù)印件；附帶其他相關(guān)證件一份如駕駛證、居住證、社?？ǖ?；戶口本原件；供樓賬號。

　　第六步：交易的首期資金監(jiān)管，按揭申請

　　除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。

　　根據(jù)按揭銀行的差異以及購房人的資質(zhì)情況，銀行審批貸款時間約3-5個工作日。待買方按揭貸款申請通過，銀行出具貸款承諾書（約3-5個工作日）后，業(yè)主方或業(yè)主委托方擔(dān)保公司出具擔(dān)保函（約3-5個工作日），才會開始贖樓程序。

　　第七步：贖樓，贖出房產(chǎn)證

　　擔(dān)保公司審核材料通過后才正式劃款贖樓，過程需要3個工作日不等，（贖樓前擔(dān)保公司收齊擔(dān)保費及向銀行申請的贖樓款的短期利息），賣家付清抵押貸款的本息后將房產(chǎn)證贖出，贖出房產(chǎn)證注銷抵押登記（5個工作日），方可過戶！

　　第八步：注銷和過戶

　　國土局過戶都是預(yù)約制，買賣雙方或委托方帶齊過戶資料到國土局辦理。

　　資料包括：

　　交易雙方的身份證原件以及復(fù)印件、房產(chǎn)證原件、買方的戶口本原件及復(fù)印件、買方的社保清單、二手房地產(chǎn)交易合同等相關(guān)資料

　　窗口受理后給出一份過戶回執(zhí)，過戶時間為5個工作日。如果涉及到外籍人士的，需要提前做好買賣合同公證才可以到國土局辦理過戶；涉及的跨國婚姻的也需要公證地方的婚姻狀況。

　　第九步：領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證，辦理抵押

　　5-8個工作日后，買方或其委托方，持有遞件回執(zhí)到國土局領(lǐng)取買方名下新產(chǎn)權(quán)證，同樣是預(yù)約制。在領(lǐng)取房產(chǎn)證前需先交付二手房交易相關(guān)稅費。若按揭買房的同時做房產(chǎn)證銀行抵押手續(xù)。所帶資料含：身份證原件和買方名下的銀行卡。

　　第十步：銀行放首期款

　　領(lǐng)取到買方名下的房產(chǎn)證后，銀行根據(jù)買方名下的新產(chǎn)權(quán)證以及買方的交稅證明如契稅單，放首期款給賣方。

　　第十一步：放按揭款

　　房產(chǎn)證在銀行抵押有效，按揭銀行會根據(jù)支行房款情況預(yù)約放按揭款給業(yè)主。抵押生效時間約5到7個工作日，放按揭款時間需要根據(jù)銀行資金情況而定，一般正常情況是3個工作日。

　　第十二步：過戶水電等

　　收到尾款后，交易雙方將水、電、天然氣、物管及有線電視過戶到新業(yè)主名下，買方攜帶房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證原件及復(fù)印件、完稅票據(jù)以及扣款賬號，到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理即可。

　　第十三步：房屋交付

　　最后一步是房屋的交付。在簽署合同前中介方一定要認(rèn)真寫好交付清單，告知交易雙方并簽字確認(rèn)。

　　在交易初期和交易結(jié)束有一個漫長的周期過程，這個過程就需要中介充分了解交易程序，做好溝通和把握，直到雙方在交房清單上簽字確認(rèn)為止。然后中介方放交房保證金給業(yè)主。

　　此刻，交易就算圓滿完成了。