上一篇，我們了解了《商品房預(yù)售合同》簽訂并經(jīng)備案后，由業(yè)主辦理銀行按揭貸款。后因業(yè)主無法還款或?qū)ν獬袚?dān)其他債務(wù)導(dǎo)致法院對(duì)預(yù)售商品房預(yù)查封，開發(fā)商可以根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定解除合同，不受到預(yù)查封的影響。

面臨的問題

房屋買賣合同解除后，法院是否主動(dòng)解除房屋的預(yù)查封？是否會(huì)中止對(duì)預(yù)查封房屋的執(zhí)行？預(yù)查封效力是否可以及于應(yīng)退還的房款呢？

相關(guān)規(guī)定

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》)

第十八條第二款“第三人依法解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應(yīng)當(dāng)解除”。

最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)，下稱《通知》）

第十六條 國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。

法院是否應(yīng)主動(dòng)解除房屋的預(yù)查封？

我們認(rèn)為：合同解除，將導(dǎo)致預(yù)告登記消滅，物權(quán)回歸至出賣人，預(yù)查封的基礎(chǔ)不存在，法院應(yīng)予解除。

因合同解除后，買受人確定地不能獲得房屋所有權(quán)，則該財(cái)產(chǎn)確定地屬于出賣人財(cái)產(chǎn)。因此，即不屬于可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，預(yù)查封就失去了保全的對(duì)象此時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)參照《規(guī)定》第十八條第二款的規(guī)定，解除對(duì)房屋的預(yù)查封措施。

預(yù)查封效力是否可以及于應(yīng)退還的房款？

根據(jù)上述《通知》的規(guī)定，房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。也就是說，在合同正常履行的情況下，預(yù)查封自動(dòng)及于合同履行的后果，即登記在被執(zhí)行人名下的房屋。但并未規(guī)定，合同未經(jīng)正常履行，而中途解除后是否自動(dòng)及于解除后的債權(quán)。

相反，《規(guī)定》第十八條第二款規(guī)定，合同解除后，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價(jià)款而形成的對(duì)該第三人的債權(quán)。在程序上需要依當(dāng)事人的申請(qǐng)而另行采取執(zhí)行措施，而不是原執(zhí)行措施的效力自動(dòng)及于合同解除后的債權(quán)。

另外，《規(guī)定》第一條規(guī)定，“人民法院查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并送達(dá)被執(zhí)行人和申請(qǐng)執(zhí)行人。采取查封、扣押、凍結(jié)措施需要有關(guān)單位或者個(gè)人協(xié)助的，人民法院應(yīng)當(dāng)制作協(xié)助執(zhí)行通知書，連同裁定書副本一并送達(dá)協(xié)助執(zhí)行人。查封、扣押、凍結(jié)裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)時(shí)發(fā)生法律效力。”法院若要查封開發(fā)商解除合同后應(yīng)退還給購房人的購房款，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商送達(dá)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，只有裁定和協(xié)助執(zhí)行送達(dá)之后，才對(duì)開發(fā)商發(fā)生法律效力。在此之前，該筆購房款視為沒有被采取保全措施，若該筆購房款被銀行執(zhí)行劃走或被開發(fā)商行使抵銷權(quán)予以抵銷，均應(yīng)視為有效。

據(jù)此，我們可以歸納出在處理預(yù)查封房產(chǎn)問題時(shí)，開發(fā)商及法院相關(guān)操作流程：

第一，程序方面。

（1）法院應(yīng)當(dāng)將預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書應(yīng)一并送達(dá)開發(fā)商，告知預(yù)查封效力及此后要求解除合同的相關(guān)義務(wù)：即應(yīng)向裁判機(jī)構(gòu)披露房屋已被預(yù)查封、階段性保證責(zé)任是否實(shí)際履行等情況；不自行向買受人返還已收房款；由此造成的損失或違約金不具有優(yōu)先于查封債權(quán)的受償權(quán)。

（2）開發(fā)商在解除合同之訴中主動(dòng)追加銀行（或其預(yù)抵押權(quán)人）參與訴訟。根據(jù)商品房買賣解釋第二十五條規(guī)定，銀行作為擔(dān)保權(quán)人，在商品房買賣合同糾紛中，可以以有獨(dú)立請(qǐng)求第三人身份或合并審理方式解決擔(dān)保貸款糾紛，即應(yīng)當(dāng)通知銀行（或其他預(yù)抵押權(quán)人）一并參加訴訟。

第二，實(shí)體方面。

（1）法院在處理解除合同之訴應(yīng)一并明確法律后果。合同法第九十七條規(guī)定合同解除后，已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條雖然是針對(duì)被執(zhí)行人購買不需辦理過戶登記的第三人財(cái)產(chǎn)而言的，但其第二款關(guān)于第三人解除合同后的后續(xù)處理值得借鑒。故解除合同的裁判應(yīng)當(dāng)明確出賣人收回房屋及將收受的購房款本息返還買受人。

（2）出賣人收取購房款的返還。出賣人返還的購房款包括買受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和購房貸款。不管出賣人是否已經(jīng)履行了擔(dān)保連帶清償義務(wù)，仍應(yīng)將其收取的包括銀行按揭貸款在內(nèi)的全部購房款項(xiàng)返還給買受人，不能就已履行擔(dān)保責(zé)任部分主張債務(wù)抵銷。

（3）解除合同之訴中違約金或利息、訴訟成本等損失，應(yīng)當(dāng)列于預(yù)查封債權(quán)實(shí)現(xiàn)之后受償。就預(yù)查封標(biāo)的物而言，預(yù)查封債權(quán)享受較普通債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，而房屋出賣人因解除合同而產(chǎn)生的違約金或損失則在預(yù)查封措施之后產(chǎn)生，屬于在后債權(quán)。

因此，預(yù)查封的對(duì)象并非物權(quán)也非準(zhǔn)物權(quán)，而是債權(quán)給付請(qǐng)求權(quán)，亦即買受人到期請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋、轉(zhuǎn)移權(quán)屬的權(quán)利。只有房屋登記在買手人名下時(shí)，預(yù)查封才轉(zhuǎn)為正式查封，而開發(fā)商在解除合同之后，房產(chǎn)不可能在登記在買受人名下，其預(yù)查封也不可能轉(zhuǎn)為正式查封，該房產(chǎn)的所有權(quán)屬于開發(fā)商，法院理應(yīng)解除查封。

司法實(shí)踐中又是如何呢？

司法實(shí)踐中，有的法院認(rèn)為，買賣雙方解除合同的行為，不論是采取協(xié)議解除、仲裁裁決還是法院調(diào)解、民事訴訟等方式，均不能對(duì)抗在先的預(yù)查封，如果需要進(jìn)行解除查封，必須提起案外人執(zhí)行異議之訴。如以下案例：

l  案情簡介

2010年2月25日，被執(zhí)行人陳科潤與路易公司（以下簡稱路易公司）簽訂《商品房買賣合同》。

2010年5月11日，陳科潤與中國光大銀行簽訂《個(gè)人貸款合同》，路易公司作為保證人為陳科潤提供連帶保證責(zé)任。由于被執(zhí)行人陳科潤未按期向銀行支付月供，路易公司履行保證責(zé)任。

 2012年6月1日，依據(jù)《商品房買賣合同》約定，向陳科潤發(fā)出《通知函》，要求陳科潤自《通知函》發(fā)出之日起10日內(nèi)向路易公司償付，逾期解除《商品房買賣合同》。

2012年6月15日，路易公司向西安市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求確認(rèn)解除路易公司與陳科潤于2010年2月25日簽訂的《商品房買賣合同》。

2013年1月8日，西安市仲裁委員會(huì)做出西仲裁字（2012）第557號(hào)《裁決書》，確認(rèn)路易公司與陳科潤解除商品房買賣合同有效。

申請(qǐng)執(zhí)行人譚微與被執(zhí)行人陳科潤借款合同糾紛一案。申請(qǐng)人向本院提出執(zhí)行申請(qǐng)，法院于2012年4月5日立案執(zhí)行。2014年4月10日法院對(duì)涉案房屋予以查封。

2014年4月16日案路易公司認(rèn)為法院查封、拍賣侵犯了其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，向法院提出書面異議，要求撤銷對(duì)西安市鳳城九路“鼎正中央領(lǐng)郡”第一幢2單元27層22704號(hào)房屋的評(píng)估、拍賣行為并解除查封。

l  法院認(rèn)為

被執(zhí)行人陳科潤與陜西省路易實(shí)業(yè)有限公司簽訂了商品房買賣合同，并履行了合同部分內(nèi)容，但在履行過程中，2012年6月15日路易公司向西安市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求確認(rèn)解除路易公司與被執(zhí)行人陳科潤于2010年2月25日簽訂的《商品房買賣合同》。2013年1月8日，西安市仲裁委員會(huì)經(jīng)審理裁決，異議人路易公司解除商品房買賣合同有效。依照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條的規(guī)定，異議人依法解除了與被執(zhí)行人陳科潤的房屋買賣合同，人民法院不能對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行查封、評(píng)估、拍賣，因此，異議人的異議理由成立，對(duì)其要求解除房屋查封、撤銷評(píng)估、拍賣的異議請(qǐng)求，本院予以支持。

文鰩總結(jié)及解決方案

對(duì)于實(shí)務(wù)中房屋買賣合同解除后，法院并不主動(dòng)解除房屋的預(yù)查封的原因，在于法院對(duì)預(yù)查封排他效力的對(duì)象、法理依據(jù)、目的的理解受到處理程序等因數(shù)的影響。

如此復(fù)雜的流程，勢(shì)必會(huì)對(duì)開發(fā)商處理該類“問題”房產(chǎn)存在一定時(shí)間上的資金占用成本。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要從上述問題中向房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名義聯(lián)合其他房地產(chǎn)開發(fā)商向本地區(qū)法院進(jìn)行釋明以形成法院系統(tǒng)內(nèi)部新的處理意見和處理方式。

當(dāng)然，開發(fā)商在解除合同之訴的同時(shí)，還可以主動(dòng)追加銀行或其他擔(dān)保權(quán)人、他項(xiàng)權(quán)人參與訴訟，將查封的房產(chǎn)一并變更為購房款，此舉能夠在當(dāng)前的司法操作上通過一個(gè)合同解除的訴訟解決被預(yù)查封的問題。

綜上，法院對(duì)預(yù)售房屋采取的預(yù)查封措施的效力并不當(dāng)然地及于預(yù)售合同解除后開發(fā)商應(yīng)退還購房人的購房款。開發(fā)商遭遇預(yù)查封時(shí)，可以嘗試通過執(zhí)行異議程序來實(shí)現(xiàn)解除查封、收回房屋的目的。只是，具體操作過程可能不會(huì)一帆風(fēng)順，可能要窮盡執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴的程序。

既然在合同解除后法院并不馬上解除預(yù)查封，那么開發(fā)商能否通過其他途徑優(yōu)先處理“問題”房產(chǎn)嗎？我們下期繼續(xù)分析。