俗話說的好，“安居樂業(yè)”，買房也就成了我們大多數(shù)人生活中的一件大事。為自己改善居住條件，給子女準(zhǔn)備婚房，給父母養(yǎng)老都需要買套房子……但買房，你除了準(zhǔn)備好資金、選好地址之外，法律層面需要注意的問題，您知道有哪些嗎？

今天我們就一起走進(jìn)真實(shí)的案例，看看李大姐買房遇到了什么麻煩。

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居住于某市的李大姐為了改善居住條件，把面積小的舊房賣掉，買了一套大點(diǎn)的房子。大房子是位于市區(qū)的新樓房，有電梯、戶型好、面積大，價(jià)錢也合適。于是李大姐就與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，一次性支付了全款85萬元人民幣，購(gòu)買了一套139平三室兩廳兩衛(wèi)的房子。很快，房子就裝修入住了，李大姐住著窗明幾凈的大房子，滿心歡喜。

可是好景不長(zhǎng)。三年后，小區(qū)突然貼出了告示，法院查封了小區(qū)一部分住房，其中就有李大姐的這套。

這是怎么回事？李大姐心想，我辛辛苦苦掙來的錢，全款大幾十萬買了一套住房，都踏踏實(shí)實(shí)地住了三年，又沒違法犯罪怎么就被查封了呢？

原來，開發(fā)商欠銀行3000多萬貸款，銀行在法院起訴了房產(chǎn)公司并申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全。在房地產(chǎn)登記部門，李大姐這套房及其他被查封的房產(chǎn)都仍然登記在開發(fā)商名下，李大姐并沒有拿到房產(chǎn)證。李大姐納悶兒，我有購(gòu)房合同啊！我有付款憑證啊！而且我都住了三年了，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、暖氣費(fèi)都是我交的！怎么算是開發(fā)商的房子呢！

李大姐這種情況在現(xiàn)實(shí)中并不是個(gè)案。我們一起了解一下背后法律規(guī)定。

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我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

像李大姐購(gòu)買的商品房就屬于不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。在我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)證書具有產(chǎn)權(quán)推定的公信力。 而本案中，李大姐購(gòu)買房屋后并沒有到不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，所以房地產(chǎn)登記部門顯示，李大姐的房產(chǎn)仍登記在開發(fā)商名下，所以法院有權(quán)進(jìn)行查封。

那么房屋被法院查封后應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？

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查封房產(chǎn)屬于強(qiáng)制執(zhí)行措施，如果購(gòu)房人在查封之前購(gòu)買了這套房產(chǎn)且支付了部分或全部房款并實(shí)際居住，沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，法律也規(guī)定了補(bǔ)救措施。購(gòu)房人可以依據(jù)法律規(guī)定提起執(zhí)行異議來阻卻法院對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行以保護(hù)自己合法的權(quán)益。但是應(yīng)當(dāng)滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條或第二十九條的規(guī)定。

第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予以支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

了解了以上規(guī)定后，再來看我們今天的案例。李大姐購(gòu)買的房產(chǎn)是在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，同時(shí)所購(gòu)商品房系用于居住，李大姐名下無其他用于居住的房屋，且全款購(gòu)房。李大姐的情況滿足了第二十九條的規(guī)定，可向查封房產(chǎn)的法院提起執(zhí)行異議以來阻卻法院對(duì)該房產(chǎn)的查封，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

在這里提一句，想知道買房人名下有無其他用于居住的房屋，可向當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心查詢。一般情況下，將房產(chǎn)所在地的市區(qū)內(nèi)只有一套住房認(rèn)定為名下無其他用于居住的房屋。

除此之外，還有一個(gè)問題需要注意的是，如果李大姐在被查封房產(chǎn)所在的地區(qū)名下有多套房產(chǎn)，那就看是否因買受人自身的原因沒有辦理房產(chǎn)證。如果不是自身的原因辦不了房產(chǎn)證，比如說開發(fā)商證件不全，不能辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房合同在法院查封之前簽訂，且在查封之前買房人已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，并且支付了全款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。那么就可以依據(jù)第二十八條提起執(zhí)行異議來阻卻對(duì)房產(chǎn)的查封。

如果以上條件都不滿足或者有一項(xiàng)不能滿足，就不能阻卻執(zhí)行。所以，在這里還得給大家提個(gè)醒兒，買房需謹(jǐn)慎，房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利信息一定要了解清楚！在選房之前，如果是預(yù)售房屋一定要查好開發(fā)商的五證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，了解房產(chǎn)前期的法律手續(xù)是否安全，同時(shí)要查詢房屋上是否有銀行抵押。

如果是二手房，要查詢?cè)摲慨a(chǎn)權(quán)屬是否清晰，房主是誰，有無抵押，同時(shí)要保證購(gòu)房款流向的安全。簽訂《購(gòu)房合同》后要及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù)。所謂網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案并公布在網(wǎng)上使得交易透明化防止“一房二賣”。一般法院在查封開發(fā)商的房產(chǎn)時(shí)，如果有“網(wǎng)簽”手續(xù)就不會(huì)查封。買房人要及時(shí)辦理房產(chǎn)登記取得房產(chǎn)證。

供稿：北京四中院

文字：王雅瑋

編輯：郭澤晉

視頻剪輯：袁天鶴 謝偉輝