核心提示:

市民胡某買房時與開發(fā)商簽訂的不是正式商品房合同，對方出具的是非正式購房發(fā)票，收據(jù)上蓋的章與合同上不一致，最致命的是，房子還登記在開發(fā)商名下，沒有取得房照。因為開發(fā)商欠著某公司的工程款，最終被告上法庭，胡某的房子被法院查封。面對這樣的結(jié)局，胡某欲哭無淚:120萬元房款我該向誰要去?

新門市裝修完開業(yè)在即 卻遭法院查封

2015年，市民胡某花120萬元買了一處門市房。這年9月，新門市房裝修進(jìn)入尾聲:地面磚、墻面磚都已經(jīng)粘好，空調(diào)廠家的安裝師傅正在安裝空調(diào)。雖然裝修很累，但看著商店即將開張，他還是充滿了期待。

就在胡某憧憬未來時，法院一紙封條貼到墻上，同時還送來了一份查封裁定書。“你們是不是搞錯了，這是我買的房，裝修后準(zhǔn)備十一前開業(yè)呢。我和任何人都沒有債務(wù)糾紛……”胡某對來人說。法院工作人員表示，如果有異議，3日內(nèi)到法院提交書面異議及相關(guān)材料，由法院審查。

提交全部買房手續(xù) 異議申請被駁回

第二天，胡某帶著買房及辦理進(jìn)戶的全部手續(xù)，向法院提交了異議申請。法院向胡某告知，本案是執(zhí)行階段的查封，開發(fā)商拖欠A公司工程款，法院判決開發(fā)商向A公司支付工程款的判決已經(jīng)生效，開發(fā)商沒有主動履行付款義務(wù)，A公司申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，查封了開發(fā)商的房產(chǎn)，法院會依法審查胡某的異議。

法院收到胡某異議申請后，組織召開了聽證會。

聽證會上，胡某向法院陳述了自己買房的經(jīng)過，提交了內(nèi)部認(rèn)購合同、房款收據(jù)、房屋維修金收據(jù)、物業(yè)費(fèi)收據(jù)、預(yù)交水電費(fèi)收據(jù)、裝修保證金收據(jù)、供熱費(fèi)收據(jù)、裝修合同等證據(jù)材料，證明法院查封的房屋是自己購買的，是自己的合法財產(chǎn)，法院應(yīng)當(dāng)解除查封。

A公司向法院提交了開發(fā)商拖欠工程款的法院判決書、判決書生效證明、房地產(chǎn)查詢等材料，證明開發(fā)商拖欠工程款已經(jīng)法院判決并生效，開發(fā)商沒有主動履行付款義務(wù)，根據(jù)合同法第286條享有優(yōu)先受償權(quán)，法院查封房產(chǎn)合法。

聽證會結(jié)束后，胡某接到了法院的裁定，駁回了胡某的異議，并告知胡某如不服本裁定，可在15日內(nèi)向法院起訴。

訴訟請求被駁回 房產(chǎn)繼續(xù)被依法查封

胡某不服，向法院起訴，法院公開開庭審理了此案。

胡某訴稱，其與開發(fā)商簽訂了房屋內(nèi)部認(rèn)購合同，開發(fā)商將房屋交給他，他是房屋的合法所有權(quán)人。為證明自己的主張，胡某再次向法院提交了上述證據(jù)材料，證明法院查封的房屋是自己的合法財產(chǎn)，法院應(yīng)當(dāng)解除查封。

法院認(rèn)為，胡某提供的內(nèi)部認(rèn)購合同，不是正式商品房買賣合同，且開發(fā)商沒有取得房屋銷售許可證，胡某提供的證據(jù)認(rèn)購合同與收款單位不符，胡某未能提供證據(jù)證明交付購房款。法院判決，駁回了胡某的訴訟請求。胡某的房產(chǎn)被繼續(xù)查封，法院將按照執(zhí)行程序進(jìn)行評估、拍賣，所得價款將用于給付A公司工程款。

胡某欲哭無淚:法院將我買的房屋查封，執(zhí)行給A公司，我的損失怎么辦?李魁鈞律師說，胡某的房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行，胡某可以找開發(fā)商索要購房款及損失賠償，也可以通過訴訟方式主張權(quán)利。

1.審查開發(fā)商是否具有五證:①國有土地證書，②建設(shè)用地規(guī)劃許可證，③建設(shè)工程規(guī)劃許可證書，④開工許可證，⑤商品房預(yù)售許可證書。重點(diǎn)審查商品房預(yù)售許可證書;到房地產(chǎn)登記部門核實(shí)所購房產(chǎn)是否抵押、查封或買賣;購買時要簽訂正式的商品房買賣合同，并及時對房地產(chǎn)管理部門備案;交款后索要不動產(chǎn)發(fā)票;進(jìn)戶時，要全面驗房。并索要房屋合同證、保修證等。

2.如果遇到購買的房產(chǎn)被法院查封，應(yīng)立即向執(zhí)行法院提出書面異議，并提供相關(guān)證據(jù)，證明購買人為善意取得房產(chǎn)，法院應(yīng)當(dāng)解除查封。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百零四條規(guī)定，案外人不服執(zhí)行異議裁定的，應(yīng)當(dāng)在收到裁定之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議之訴。

記者(以下簡稱“記”):請問李律師，當(dāng)事人認(rèn)為法院查封的房產(chǎn)是自己合法擁有所有權(quán)的房產(chǎn)，提出執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)以誰為被告?

李魁鈞律師(以下簡稱“李”):根據(jù)法律及司法解釋規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴的前提，是案外人的執(zhí)行異議被裁定駁回。案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告;被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人。

記:法院受理執(zhí)行異議之訴的審理適用什么程序?qū)徖?審理期間查封的房產(chǎn)怎么處理?

李:人民法院審理執(zhí)行異議之訴的案件適用普通程序?qū)徖?。案外人異議之訴審理期間，人民法院不得對執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。申請執(zhí)行人請求人民法院繼續(xù)執(zhí)行并提供相應(yīng)擔(dān)保的，人民法院可以準(zhǔn)許。如果人民法院判決不得對執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效，執(zhí)行法院不再執(zhí)行異議標(biāo)的。

1.當(dāng)事人購買的房屋合同約定面積與實(shí)際交房面積不符的怎么處理?

律師:根據(jù)最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

2.買房人簽訂了商品房購銷合同交了購房款，建設(shè)工程3年都還沒有完工，買房人能否要求解除合同賠償損失?

律師:根據(jù)最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條規(guī)定， 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，在具備上述條件時，買受人除可以得到返還購房款及利息外，可以取得最高不超過一倍的損失賠償。