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房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交房,房貸還要還嗎?

 Pipe 2022-03-06

近期,接到很多購房者的客戶咨詢,自己購買的商品房至今未交付,地產(chǎn)開發(fā)商很大概率會破產(chǎn),交房基本遙遙無期,那么自己還用每個月要向銀行交付房貸嗎?自己可以不交房貸,現(xiàn)在直接解除購房合同嗎?

事實上,律師很難對購房者這樣籠統(tǒng)的提問提供一個范式回答,供所有的購房者使用。因為購房者購買商品房并辦理貸款,存在的并不是簡單的一組法律關(guān)系,存在以下主要的法律關(guān)系:1.在購房者與地產(chǎn)開發(fā)商存在商品房買賣合同關(guān)系;2.購房者與貸款銀行存在借款以及抵押關(guān)系。上述的法律關(guān)系的法律關(guān)系主體及法律關(guān)系內(nèi)容均不相同,是相互獨立的兩種法律關(guān)系。不過,兩者之間又存在某種緊密的聯(lián)系。購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂房屋購買合同后,購房者才會與銀行辦理貸款及抵押關(guān)系。不僅存在先后順序,而且主體之間存在相互交叉的權(quán)利義務(wù)。

按照一般的合同相對性原理,即便地產(chǎn)開發(fā)商存在違約,購房者依照約定或者法定條件,解除購房合同。其與銀行之間的借款合同及抵押合同是另一重法律關(guān)系,也是有效的。即,仍解除購房合同后,銀行仍舊可以要求購房者對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任。面對這樣看似矛盾的境況,律師建議購房者也要繼續(xù)還房貸,讓自己利益最大化,具體理由分述如下:

一、開發(fā)商逾期交付:可以起訴解除《商品房預(yù)售合同》,一并解除《貸款合同》與《抵押合同》。

若是簡單依照合同相對性,因開發(fā)商存在根本違約,不能交房,導(dǎo)致購房合同解除,但卻實際占有使用購房者購房支付的首付款及銀行的按揭貸款。銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán),又同時享有對開發(fā)商、購房者的債權(quán)。購房者未取得房屋,卻既支付了首付款,又需償還按揭貸款。明顯不合理地加重了購房者的負擔(dān),各方權(quán)利義務(wù)失衡,明顯有違公平原則。

因開發(fā)商未按照約定期限交付房屋,致使購房者與地產(chǎn)開發(fā)商的《商品房預(yù)售合同》解除,購房者與銀行的《貸款合同》《抵押合同》,因合同目的無法實現(xiàn)亦應(yīng)被解除,應(yīng)由開發(fā)商將收取的購房貸款本金及利息返還貸款銀行和購房者,而購房者不承擔(dān)返還義務(wù)。

二、開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn):可以主張物權(quán)期待權(quán),提出執(zhí)行異議。

所謂的物權(quán)期待權(quán),是指在未來的物權(quán)上將要取得或者實現(xiàn)的權(quán)利。基于對無過錯的購房者居住權(quán)、生存權(quán)的保護,法律賦予履行了大部分合同義務(wù)的購房者一種權(quán)利,可以對抗、排除法院的強制執(zhí)行,并具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力,避免購房者陷入房財兩空。

因此,《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定,金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

為了平衡各方利益,并非所有的購房者都享有該項權(quán)利。根據(jù)法律條文的文義,并結(jié)合其立法目的,實踐中,首先,通常將權(quán)利主體限定為自然人,排除其他主體。其次,將標(biāo)的物限制為為生活所購買的房屋,排除為經(jīng)營所購買的店鋪、寫字樓等。最后,明確將條件設(shè)定為支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十,排除未達到支付一半價款的購房者。

總之,遇到開發(fā)商逾期交付房屋,購房者也不要輕易斷供??梢赃x擇及時起訴解除購房合同,一并解除貸款合同和抵押合同。即使在開發(fā)商破產(chǎn)后,也可以主張物權(quán)期待權(quán),提出執(zhí)行異議。

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