開(kāi)發(fā)商回購(gòu)商品房的有關(guān)法律問(wèn)題初探
自去年以來(lái),我先后為幾家顧問(wèn)單位(開(kāi)發(fā)商)審查過(guò)《商品房回購(gòu)協(xié)議》。在審查合同時(shí),我曾翻查過(guò)這幾年的《中國(guó)律師》、《湖南律師》、《人民法院報(bào)》等法學(xué)報(bào)刊,企圖找到些可供參考的資料,但遺憾的是,竟沒(méi)有找到一篇有關(guān)商品房回購(gòu)方面的論文;而且,查閱有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)甚至規(guī)章,竟然也沒(méi)有看到對(duì)商品房回購(gòu)方面的任何規(guī)定。于是,我只好摸著石頭過(guò)河,憑自己的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為顧問(wèn)單位出具了對(duì)《商品房回購(gòu)協(xié)議》的審查意見(jiàn)書(shū)。由于商品房回購(gòu)的法律問(wèn)題欠缺理論上的研究,而實(shí)踐中又確實(shí)存在商品房回購(gòu)的行為與事實(shí),故有必要對(duì)商品房回購(gòu)的有關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行探討。我在此略陳淺見(jiàn),以就教于各位同仁。
一、商品房回購(gòu)的概念與分類(lèi)
(一)概念
所謂商品房回購(gòu),是指開(kāi)發(fā)商將自己出售給購(gòu)房人的商品房(包括期房和現(xiàn)房)予以購(gòu)回的行為。其特征如下:
1.商品房回購(gòu)的主體是開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人或貸款人。商品房回購(gòu)的回購(gòu)合同,有可能是開(kāi)發(fā)商同回購(gòu)房人簽訂,如開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人承諾:購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商品房的,在經(jīng)過(guò)多少年以后,由開(kāi)發(fā)商按一定的投資回報(bào)率予以回購(gòu);有可能是開(kāi)發(fā)商同貸款人簽訂,如開(kāi)發(fā)商對(duì)貸款人承諾:當(dāng)購(gòu)房人連續(xù)幾個(gè)月不能還款,貸款人變賣(mài)抵押房屋時(shí),由開(kāi)發(fā)商予以回購(gòu);還有可能是開(kāi)發(fā)商同購(gòu)房人、貸款人三方一起簽訂,如合同約定:當(dāng)購(gòu)房人連續(xù)幾個(gè)月不能還款,貸款人要求開(kāi)發(fā)商對(duì)該商品房予以回購(gòu),開(kāi)發(fā)商則按照合同約定予以回購(gòu),這種在實(shí)踐中比較多見(jiàn)。
2.商品房回購(gòu)的標(biāo)的是商品房,包括預(yù)售商品房和現(xiàn)售商品房。實(shí)踐中,除商品房之外,其他房屋也有可能存在回購(gòu)的問(wèn)題,如房改房特別是購(gòu)房人只享有部分產(chǎn)權(quán)的房改房,在購(gòu)房五年后進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí),原單位在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),如果單位從購(gòu)房人手中將該房改房買(mǎi)回,實(shí)質(zhì)上也屬于回購(gòu)。因此,商品房回購(gòu)的標(biāo)的只指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的向社會(huì)發(fā)售的商品房,而不包括房改房、集資房、拆遷房、國(guó)有直管公房及私人所建住宅等非開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋。
3.商品房回購(gòu)的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是一種新的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,是對(duì)開(kāi)發(fā)商已售出的商品房通過(guò)再交易行為而使之重新回歸開(kāi)發(fā)商。在這里,開(kāi)發(fā)商由原來(lái)的賣(mài)方變?yōu)橘I(mǎi)方,購(gòu)房人由原來(lái)的買(mǎi)方變為賣(mài)方,買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過(guò)回購(gòu)合同重新確定。
(二)商品房回購(gòu)的分類(lèi)
1.期房回購(gòu)與現(xiàn)房回購(gòu)。按回購(gòu)時(shí)房屋是否建成為標(biāo)準(zhǔn),商品房回購(gòu)可以分為期房回購(gòu)和現(xiàn)房回購(gòu)。期房回購(gòu)是指開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的商品房是正在建設(shè)之中的商品房;現(xiàn)房回購(gòu)是指開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的商品房屬于已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房。 1/11頁(yè)
2.附條件回購(gòu)與附期限回購(gòu)。按回購(gòu)合同約定開(kāi)發(fā)商回購(gòu)商品房的前提條件為標(biāo)準(zhǔn),商品房回購(gòu)分為附條件回購(gòu)與附期限回購(gòu)。附條件回購(gòu)是指回購(gòu)合同約定的回購(gòu)條件達(dá)到時(shí),開(kāi)發(fā)商按約定予以回購(gòu)該商品房;附期限的回購(gòu)是指回購(gòu)合同約定的期限到來(lái)時(shí),開(kāi)發(fā)商按約定予以回購(gòu)該商品房。
3.有抵押的回購(gòu)與無(wú)抵押的回購(gòu)。按開(kāi)發(fā)商回購(gòu)商品房時(shí)該商品房是否設(shè)置抵押為標(biāo)準(zhǔn),商品房回購(gòu)可以分為有抵押的回購(gòu)和無(wú)抵押的回購(gòu)。有抵押的回購(gòu)是指開(kāi)發(fā)商所回購(gòu)的商品房為抵押物;無(wú)抵押的回購(gòu)是指開(kāi)發(fā)商所回購(gòu)的商品房未設(shè)定抵押。
4.事前有約定的回購(gòu)與事前無(wú)約定的回購(gòu)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商回購(gòu)商品房時(shí)是否根據(jù)事前約定而進(jìn)行,將商品房回購(gòu)分為事前有約定的回購(gòu)和事前無(wú)約定的回購(gòu)。事前有約定的回購(gòu)是指開(kāi)發(fā)商回購(gòu)商品房是根據(jù)事前的約定,如回購(gòu)合同或買(mǎi)賣(mài)合同、借款合同中有關(guān)回購(gòu)的約定;事前無(wú)約定的回購(gòu)是指在回購(gòu)行為發(fā)生前雙方無(wú)回購(gòu)約定,只是臨時(shí)起意而達(dá)成回購(gòu)協(xié)議。
5.無(wú)力還貸型回購(gòu)與投資回報(bào)型回購(gòu)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商回購(gòu)商品房是出于何種承諾為標(biāo)準(zhǔn),商品房回購(gòu)分為無(wú)力還貸型回購(gòu)與投資回報(bào)型回購(gòu)。無(wú)力還貸型回購(gòu)是指開(kāi)發(fā)商出于對(duì)購(gòu)房人無(wú)力還貸時(shí)回購(gòu)該商品房的承諾而對(duì)商品房予以回購(gòu)的行為;投資回報(bào)型回購(gòu)是指開(kāi)發(fā)商出于對(duì)購(gòu)房人的買(mǎi)房投資予以回報(bào)的承諾而對(duì)該商品房予以回購(gòu)的行為。當(dāng)然,也許還存在其他原因的回購(gòu),但目前實(shí)踐中主要是這兩種。
二、商品房回購(gòu)的積極意義與不利因素
(一)商品房回購(gòu)的積極意義
1.有助于購(gòu)房人堅(jiān)定購(gòu)房信心。購(gòu)房人購(gòu)房時(shí),有的可能是貸款買(mǎi)房,擔(dān)心自己到時(shí)有可能無(wú)力還貸;有的可能是投資買(mǎi)房,擔(dān)心自己所購(gòu)之房是否會(huì)升值、能否有回報(bào)。而開(kāi)發(fā)商承諾:當(dāng)購(gòu)房人無(wú)力償還貸款,開(kāi)發(fā)商按約定的價(jià)格回購(gòu)該房屋并代其履行還款義務(wù);或者購(gòu)房人投資買(mǎi)房經(jīng)過(guò)一定的期限后,開(kāi)發(fā)商可以按一定的投資回報(bào)率將該商品房予以回購(gòu)。這樣的承諾,可以讓購(gòu)房人打消顧慮,增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)欲,堅(jiān)定購(gòu)房信心。
2.有助于貸款人的放貸積極性。購(gòu)房人在向貸款人申請(qǐng)貸款時(shí),開(kāi)發(fā)商向貸款人承諾:若購(gòu)房人不按照《借款合同》約定償還貸款時(shí),開(kāi)發(fā)商回購(gòu)該商品房并負(fù)責(zé)償還其貸款。此承諾既使得貸款人的資金獲得了多重?fù)?dān)保,如房屋抵押擔(dān)保、保險(xiǎn)公司的保證保險(xiǎn)、房屋回購(gòu)擔(dān)保等,又使得貸款人避免了因行使抵押權(quán)而拍賣(mài)抵押物的麻煩;既有利于貸款人的資金安全,又有利于貸款人的放貸積極性。
3.有助于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房。既然貸款人有放貸積極性,既然購(gòu)房人可以堅(jiān)定購(gòu)房信心,理所當(dāng)然是有利于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房的。我的一家顧問(wèn)單位推出回購(gòu)舉措后,樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)十分火爆,不到半年時(shí)間就已清盤(pán)。其中有近一半購(gòu)房人簽訂了《回購(gòu)協(xié)議》,他們大多數(shù)是年輕人,手頭資金有限,只能保證首付,需要申請(qǐng)按揭貸款。而世事難料,一旦失去了工作沒(méi)有收入,還貸就成問(wèn)題。若貸款人行使抵押權(quán)、低價(jià)拍賣(mài)所購(gòu)之房,將會(huì)使自己受到很大損失。但開(kāi)發(fā)商回購(gòu)房屋則可以避免這一損失。于是,這些對(duì)購(gòu)房不敢問(wèn)津的年輕人,由于有了開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)保證,則毅然決然地購(gòu)買(mǎi)了所需之房,實(shí)現(xiàn)了自己的住房夢(mèng)想。該單位的 2/11頁(yè) 樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢(shì)好,主要是得益于回購(gòu)舉措。
(二)商品房回購(gòu)的不利因素
1.對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō),要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任存在法律障礙。一般來(lái)說(shuō),貸款人提供給購(gòu)房人的是按揭貸款,也就是說(shuō),購(gòu)房人必須用所購(gòu)商品房作為償還貸款的抵押擔(dān)保。而開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)擔(dān)保,實(shí)質(zhì)上應(yīng)屬于《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》中的保證擔(dān)保范疇。如果購(gòu)房人無(wú)力還貸達(dá)到開(kāi)發(fā)商回購(gòu)商品房的條件,開(kāi)發(fā)商愿意回購(gòu)則好說(shuō);如果開(kāi)發(fā)商不愿意回購(gòu),則貸款人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任,從法律上來(lái)講,是存在障礙的。因?yàn)?,《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十八條規(guī)定:“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的,保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。債權(quán)人放棄物的擔(dān)保的,保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任”。既然購(gòu)房人按揭貸款購(gòu)房,那購(gòu)房人所購(gòu)房屋作為一種“物的擔(dān)?!保呀?jīng)抵押給貸款人,而貸款人如果放棄物的擔(dān)保,不通過(guò)行使抵押權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)債權(quán),而是選擇要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任的方式實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán),在開(kāi)發(fā)商不愿承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任的情況下,是很難得到法律上的支持的,因?yàn)槿狈Ψ梢罁?jù);而且,貸款人放棄“物的擔(dān)?!币馕吨鳛榛刭?gòu)擔(dān)保的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)免除了貸款人放棄權(quán)利范圍內(nèi)的保證責(zé)任,充其量只對(duì)“物的擔(dān)?!币酝獾膫鶛?quán)承擔(dān)保證責(zé)任,而這種“物的擔(dān)?!币酝獾谋WC責(zé)任,就房屋抵押擔(dān)保來(lái)說(shuō)基本上是不存在的。因此,從法律上講,開(kāi)發(fā)商違背承諾而不承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任,因其行為合法,故不能對(duì)其予以法律追究。
2.對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),在無(wú)力還貸型回購(gòu)中,貸款人一般是要求開(kāi)發(fā)商代購(gòu)房人清償全部債務(wù),而不論回購(gòu)是否成功。若回購(gòu)不成功,則開(kāi)發(fā)商已自掏腰包代購(gòu)房人還清了貸款,同時(shí),由于貸款人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)后,根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十二條“債權(quán)消滅,抵押權(quán)也消滅”這一規(guī)定,抵押權(quán)已經(jīng)不再存在,而開(kāi)發(fā)商既然不是抵押權(quán)人,則無(wú)法行使抵押權(quán)。那么,開(kāi)發(fā)商要去找購(gòu)房人追償,便不是一件很容易的事。因回購(gòu)不成功,意味著購(gòu)房人不予配合,即購(gòu)房人不愿立契、不愿交回房屋、不愿辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),則開(kāi)發(fā)商難以得到房屋;而找購(gòu)房人要錢(qián)更不可能,因購(gòu)房人已無(wú)力還貸,根本不會(huì)交錢(qián)給開(kāi)發(fā)商。故通過(guò)非訴訟途徑是很難實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)的。那么,通過(guò)訴訟途徑又如何,無(wú)力還貸的購(gòu)房人一般就此一套房屋,開(kāi)發(fā)商與其打官司勝訴后,根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定,在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)該套住房也是不能拍賣(mài)的。故開(kāi)發(fā)商是難以實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)的。尤其是僅有開(kāi)發(fā)商對(duì)貸款人的回購(gòu)承諾中,未征得購(gòu)房人同意,購(gòu)房人只有選擇回購(gòu)的權(quán)利,沒(méi)有同意回購(gòu)的義務(wù)。因而,開(kāi)發(fā)商向貸款人承擔(dān)回購(gòu)保證責(zé)任而代購(gòu)房人還清貸款后,購(gòu)房人如果拒絕將房屋返還給開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商在此情況下能否代位取得對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)都成問(wèn)題,更不用說(shuō)實(shí)現(xiàn)債權(quán)了。
而在投資回報(bào)型回購(gòu)中,如果存在市場(chǎng)行情不好,房屋價(jià)值跌落,則開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)按承諾兌現(xiàn)給購(gòu)房人的投資回報(bào),這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)存在著風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上,這種投資回報(bào)型回購(gòu),就如聯(lián)營(yíng)中的保底條款,雖然買(mǎi)房屋不是通常意義上的經(jīng)營(yíng)行為,但仍是一種投資,既然是投資,也就存在所購(gòu)房屋再出賣(mài)時(shí)可能賺錢(qián)也可能虧本,而這風(fēng)險(xiǎn)理所當(dāng)然地應(yīng)由投資人承擔(dān)。故這種在市場(chǎng)行情看好時(shí)由購(gòu)房人賺錢(qián),市場(chǎng)行情不好時(shí)由開(kāi)發(fā)商虧本的做法,對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)實(shí)際上并不公平。
3.對(duì)于投資回報(bào)型回購(gòu)中的購(gòu)房人,無(wú)力還貸型回購(gòu)中的貸款人,在回購(gòu)協(xié)議約定的回購(gòu)條件達(dá)到而要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí),開(kāi)發(fā)商有可能人去樓空。因?yàn)闊o(wú)論是項(xiàng)目公司還是綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,都有經(jīng)營(yíng)期限,少的只有幾年,多的一般也未超過(guò)20年。超過(guò)期限 3/11頁(yè) 之后,開(kāi)發(fā)商不存在了,找誰(shuí)承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任,而且,即使在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)也存在很多變數(shù),如開(kāi)發(fā)商卷款而逃、資不抵債而破產(chǎn)、被吊銷(xiāo)工商執(zhí)照或開(kāi)發(fā)商自己申請(qǐng)注銷(xiāo)等等,這些情況出現(xiàn)后又能夠去找誰(shuí)承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任,
三、實(shí)踐中有關(guān)商品房回購(gòu)合同條款存在的一些問(wèn)題
根據(jù)我對(duì)幾份《回購(gòu)協(xié)議》的審查,發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中的《回購(gòu)協(xié)議》由于無(wú)法律法規(guī)及規(guī)章可循,也無(wú)可供借鑒的示范性文本參考,因而,往往存在著這樣那樣的法律問(wèn)題。歸納起來(lái),主要有以下幾個(gè)方面:
1.關(guān)于回購(gòu)條件的約定存在的問(wèn)題。有的《回購(gòu)協(xié)議》中約定:在購(gòu)房人與貸款人之間的主債務(wù)到期或因貸款人依據(jù)主合同的約定宣布主債務(wù)提前到期而購(gòu)房人不能或沒(méi)有按時(shí)歸還所欠貸款人的債務(wù),貸款人要求開(kāi)發(fā)商回購(gòu)時(shí),開(kāi)發(fā)商應(yīng)予以回購(gòu)。這一約定中的“主債務(wù)到期”所指的是貸款期還是還款期,貸款期一般有十年,二十年甚至三十年,而還款期一般是一月一個(gè)還款期,二十年貸款有二百四十個(gè)還款期?!爸鱾鶆?wù)到期”如果是指貸款期已到,一般是不應(yīng)該存在回購(gòu)問(wèn)題的,因購(gòu)房人在貸款到期時(shí)一般是不會(huì)再欠貸了;退一萬(wàn)步說(shuō),即使購(gòu)房人欠最后一個(gè)月或幾個(gè)月的應(yīng)付款(若欠一年或幾年應(yīng)付款一般是不可能的,因貸款人會(huì)早已行使權(quán)利),則欠款額也就只有幾百幾千元了,如果也要回購(gòu)房屋,對(duì)貸款人來(lái)講無(wú)所謂,但對(duì)開(kāi)發(fā)商尤其是購(gòu)房人來(lái)講顯失公平。因開(kāi)發(fā)商回購(gòu)后要重新將房屋售出,需要人力、物力、財(cái)力;而購(gòu)房人還需要承擔(dān)因回購(gòu)所產(chǎn)生的各種費(fèi)用如稅費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。但如果是指還款期已到,即使只一個(gè)月、兩個(gè)月的月供未還,便要予以回購(gòu),這對(duì)購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商也是不怎么有利的。
此條可作如下修改:“購(gòu)房人連續(xù)三個(gè)月以上或一年中累計(jì)六個(gè)月以上未按約定償還貸款人的貸款,貸款人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商回購(gòu)......”
2.關(guān)于回購(gòu)程序的約定存在的問(wèn)題。有的《回購(gòu)協(xié)議》中約定:貸款人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí),貸款人需通知開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人,開(kāi)發(fā)商即應(yīng)在收到貸款人的通知后一個(gè)月內(nèi)向貸款人按上述約定的價(jià)格支付回購(gòu)款,而不論回購(gòu)手續(xù)是不是已經(jīng)開(kāi)始辦理或辦妥。此約定不妥之處體現(xiàn)在:首先,貸款人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí),開(kāi)發(fā)商就必須支付回購(gòu)款,而不論回購(gòu)成功與否。這從情理上來(lái)講未免有些霸道;從法律上來(lái)講,前面已說(shuō)過(guò)貸款人放棄物的擔(dān)保開(kāi)發(fā)商可免除保證責(zé)任,即開(kāi)發(fā)商可不予支付回購(gòu)款。故貸款人憑此約定向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利,開(kāi)發(fā)商如果根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二十八條的規(guī)定予以抗辯,貸款人的請(qǐng)求便會(huì)落空。其次,開(kāi)發(fā)商按約定的價(jià)格支付回購(gòu)款給貸款人,這也是不妥的。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商按約定的價(jià)格從購(gòu)房人手中回購(gòu)后,其回購(gòu)款并不是都要支付給貸款人。比如,一套30萬(wàn)元的商品房,購(gòu)房人首付10萬(wàn)元,按揭貸款20萬(wàn)元。購(gòu)房人償還貸款本金10萬(wàn)元時(shí)無(wú)力還貸而由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)?,F(xiàn)在假定是原價(jià)回購(gòu),也不考慮利息及回購(gòu)費(fèi)用等因素,那開(kāi)發(fā)商也應(yīng)是按30萬(wàn)元回購(gòu)。而這30萬(wàn)元只應(yīng)有10萬(wàn)元?dú)w貸款人,其余20萬(wàn)元應(yīng)返還給購(gòu)房人。實(shí)際上,《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十三條第二款對(duì)此也已作出明確規(guī)定:“抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后,其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部份歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償?!?/span>回購(gòu)的商品房屬于抵押物,開(kāi)發(fā)商回購(gòu)實(shí)質(zhì)上是對(duì)抵押物的變賣(mài),故理所當(dāng)然地應(yīng)將“超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有”。因此,這一約定有損購(gòu)房人的利益。
此條可作如下修改:“貸款人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí),應(yīng)通知開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人;開(kāi)發(fā)商 4/11頁(yè) 和購(gòu)房人應(yīng)在收到通知后十日內(nèi)開(kāi)始辦理回購(gòu)手續(xù)。回購(gòu)手續(xù)辦妥后十日內(nèi),開(kāi)發(fā)商按原《抵押貸款合同》的約定代購(gòu)房人向貸款人清償債務(wù)?!?/span>
3.關(guān)于回購(gòu)不成功存在的問(wèn)題。有的《回購(gòu)協(xié)議》中約定:如果回購(gòu)不成功,開(kāi)發(fā)商將回購(gòu)款支付給貸款人后,則貸款人對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商。此條規(guī)定也有不妥,因?yàn)?,《?/span>華人民共和國(guó)合同法》第八十條規(guī)定:“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知,該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?!边@就是說(shuō),若回購(gòu)不成功,開(kāi)發(fā)商代為還款后,貸款人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商的,應(yīng)履行通知購(gòu)房人的義務(wù),否則,該轉(zhuǎn)讓對(duì)購(gòu)房人不發(fā)生效力。那么,開(kāi)發(fā)商代償后,如果貸款人怠于履行通知義務(wù),則開(kāi)發(fā)商是無(wú)法向債務(wù)人即購(gòu)房人主張權(quán)利的。
本條內(nèi)容可作如下修改:“如果回購(gòu)不成功,開(kāi)發(fā)商同意代購(gòu)房人清償貸款債務(wù)且事實(shí)上已經(jīng)清償?shù)?,貸款人對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商,但貸款人必須在開(kāi)發(fā)商清償債務(wù)后十日內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房人。”
有關(guān)商品房回購(gòu)合同條款存在的問(wèn)題,我根據(jù)目前實(shí)踐中所遇到的情況主要總結(jié)了以上三點(diǎn)。當(dāng)然實(shí)踐中的商品房回購(gòu)合同條款難免還存在著其他一些問(wèn)題,這有待于我們今后不斷總結(jié)和探討。
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