 要義凝練購房人簽訂《商品房買賣合同》支付購房款后，遭遇開發(fā)商資金鏈斷裂樓盤建設(shè)停滯長時間未能交付樓盤，購房人在繼續(xù)履行合同要求交付房屋和解除買賣合同主張返還購房款兩種救濟(jì)路徑中擇一行權(quán)應(yīng)格外慎重。在房屋有交付可能的情況下，要求交付房屋行使優(yōu)先權(quán)無疑是優(yōu)先解，解除合同請求返還購房款的備胎式維權(quán)路徑。 在執(zhí)行程序、破產(chǎn)程序中主張購房款返還是實現(xiàn)優(yōu)先受償?shù)匚坏挠行窂?。商品房買賣合同、按揭貸款合同解除后，購房人可通過訴訟途徑要求開發(fā)商就收受的購房款和購房貸款本金及利息分別向購房人、貸款銀行返還；就購房者已被扣款支付的按揭貸款本金和利息，由購房人向貸款銀行主張返還。 背景引言宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力下，各地房地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻暴雷，最高人民法院針對此社會關(guān)切于2023年4月20日發(fā)布本年度第一號司法解釋《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號，以下簡稱《2023批復(fù)》），引發(fā)社會各界高度關(guān)注和廣泛熱議。 當(dāng)商品房消費者交付購房款后，遭遇開發(fā)商資金鏈斷裂樓盤爛尾，面臨房屋交付請求權(quán)、購房款返還請求權(quán)與其它具有優(yōu)先受償性質(zhì)債權(quán)產(chǎn)生競合，新司法解釋明確了消費者房屋交付請求權(quán)、購房款返還請求權(quán)的優(yōu)先序位（房屋交付請求權(quán)、購房款返還請求權(quán)＞建筑工程價款請求權(quán)＞抵押權(quán)及其他債權(quán)）；《2023批復(fù)》的另外一大亮點在于放寬了已支付購房款的比例要求，不再要求購房人已支付大部分房款或者達(dá)到50%購房款的比例要求。對于只支付了部分價款的商品房消費者，只要在一審法庭辯論終結(jié)前付清剩余價款的，即可以享有房屋交付請求權(quán)優(yōu)先受保護(hù)的待遇地位。就商品房買受人維權(quán)路經(jīng)的選擇、合同解除后購房款返還的實現(xiàn)以及房屋抵押貸款如何處理，筆者結(jié)合最高人民法院此前發(fā)布的其他司法解釋進(jìn)行分析探討。 一、要房還是要退房款？兩種救濟(jì)維權(quán)路徑的慎重選擇當(dāng)與開發(fā)商簽訂居住用途商品房買賣合同支付相應(yīng)購房款后，遭遇開發(fā)商資金鏈斷裂所開發(fā)樓盤建設(shè)停滯很長時間不能交付的情況，購房人選擇權(quán)益救濟(jì)路徑當(dāng)格外慎重。主張繼續(xù)履行合同行使房屋交付請求權(quán)或者要求解除商品房買賣合同返還購房款，兩者是互斥的不同維權(quán)路徑只能擇一途徑行權(quán)，一旦選擇主張解除合同行使購房款返還請求權(quán)，房屋交付請求權(quán)的救濟(jì)途徑選擇項就消失了。在樓盤建設(shè)出現(xiàn)停滯，前期已投入巨大物力、財力資源情況下，所開發(fā)項目盤根錯節(jié)地積聚了承包商建筑工程價款、土地和在建建筑抵押債權(quán)、房屋貸款抵押權(quán)等諸多債權(quán)債務(wù)，加之商品房建設(shè)周期長，隨著項目周邊配套設(shè)施的不斷完善，同地段其他房屋的潛在升值增值，以上諸多因素指向房屋交付請求權(quán)救濟(jì)路徑的優(yōu)先解導(dǎo)向。 除非出現(xiàn)了確定房屋不能交付且無實際交年付可能特殊情形，主張解除合同請求返還購房款的備胎式維權(quán)路徑，備而不用是其最好功效。 筆者前段時間接待過一位購房人咨詢，其所購商品房所在樓盤建設(shè)遲遲未能完工，該購房者以開發(fā)商違約為由訴請解除商品房買賣合同并要求支付違約金，訴訟請求得到了法院判決的全面支持。當(dāng)案件進(jìn)入執(zhí)行階段期間，開發(fā)商因債務(wù)纏身無力維持經(jīng)營向法院申請了破產(chǎn)并獲得批準(zhǔn)，直到接到破產(chǎn)管理人組織召開債權(quán)人會議的通知，購房人才知曉其購房款已淪為不具有優(yōu)先受償權(quán)的一般債權(quán)，后悔之前的維權(quán)路經(jīng)選擇，欲交清尾款轉(zhuǎn)向要求交付房屋，此時其已失去切換維權(quán)路經(jīng)的選擇余地。 二、房屋交付、購房款返還優(yōu)先權(quán)的實現(xiàn)路徑商品房消費者要求交付房屋主張消費者房屋交付優(yōu)先權(quán)，可以通過提起民事訴訟的程序來實現(xiàn)，從《2023批復(fù)》第二條“一審法庭辯論終結(jié)前”的表述可知，其顯然系針對普通民事訴訟程序而言。也可以在執(zhí)行程序中，由購房者向執(zhí)行法院提執(zhí)行異議、提起執(zhí)行異議之訴來主張房屋交付的優(yōu)先權(quán)。 在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者以開發(fā)商違約為由主張解除買賣合同返還購房款，合同解除后購房款返還債權(quán)易被歸為不具有優(yōu)先受償權(quán)的普通債權(quán)，當(dāng)遭遇開發(fā)商破產(chǎn)相關(guān)債務(wù)進(jìn)入破產(chǎn)程序，購房人拿到勝訴判決所確定的返還購房款實際獲得受償機(jī)率和受償比例都將面臨巨大風(fēng)險。 安徽高院(2020)皖民終963號、最高人民法院（2021）最高法民申5141號相關(guān)案件裁判觀點： 此類情境下，相比執(zhí)行程序，破產(chǎn)程序能更好地厘清債權(quán)債務(wù)關(guān)系，將權(quán)利救濟(jì)放在破產(chǎn)程序行使，促使《2023批復(fù)》司法解釋所確認(rèn)的商品房消費者權(quán)利優(yōu)先保護(hù)等級在破產(chǎn)程序中得以落實，切實維護(hù)廣大商品房消費者合法權(quán)益。 如相關(guān)案件債務(wù)人不能進(jìn)入破產(chǎn)程序，在房屋買受人的購房款返還請求權(quán)未經(jīng)生效法律文書確認(rèn)的情況下，通過參與分配程序主張其購房款優(yōu)先受償權(quán)是消費者實現(xiàn)商品房購房款返還優(yōu)先受償?shù)挠行窂健?/p> 對于既沒有進(jìn)入執(zhí)行程序又沒有進(jìn)入破產(chǎn)程序，商品房購房款返還優(yōu)先受償?shù)匚坏膶崿F(xiàn)路徑尚待在實務(wù)中進(jìn)一步觀察、探討。 最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復(fù)》 三、合同解除后抵押貸款的處理銀行按揭貸款合同與購房合同是兩份獨立的合同，《商品房買賣合同》被解除后，由購房人可以通過訴訟途徑主張解除按揭貸款合同由開發(fā)商就后期貸款向抵押權(quán)人的銀行進(jìn)行返還，按揭貸款系銀行經(jīng)營性收益屬于具有抵押權(quán)的債權(quán)，不享有對抗建設(shè)工程價款的優(yōu)先受保護(hù)地位。對于已支付的按揭貸款本息部分，由購房人向銀行主張返還。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》 |
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