實踐中，商品房買賣合同解除的原因有很多，如因開發(fā)商未能按期交房而導致買受人主張解除合同；因房屋質(zhì)量不合格、實際交房面積與商品房屋買賣合同約定的房屋面積差異過大、與樣板房、規(guī)劃設(shè)計方案存有很大出入而致使買受人解除房屋買賣合同；買受人違反約定未繳納或者未按期繳納購房款，開發(fā)商主張解除房屋買賣合同等情況。

商品房買賣合同是房屋按揭關(guān)系的前提和基礎(chǔ)，而商品房買賣合同的解除勢必對房屋按揭關(guān)系產(chǎn)生巨大的影響，同時對房屋按揭關(guān)系各方的權(quán)利和義務有了新的界定。那么商品房買賣合同解除后，對房屋按揭關(guān)系的主體——買受人、銀行、開發(fā)商到底產(chǎn)生何種法律影響？

1、買受人是否有權(quán)要求解除商品房按揭貸款合同？

商品房買賣合同的解除使得買受人購房目的落空，進而導致用銀行借款支付購房款的目的不能實現(xiàn)。然而，商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同作為兩個獨立的合同，買受人與開發(fā)商房屋買賣關(guān)系的解除，并不當然導致借款人（亦是買受人）與貸款人（銀行）之間的按揭貸款合同解除，而是需要依據(jù)當事人的合意或者行使法定解除權(quán)。

（1）解除依據(jù)：

根據(jù)《商品房司法解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持?！蔽覀冋J為，法院在支持商品房買賣合同解除后，當事人可以解除商品房擔保貸款合同。司法解釋第24條屬于《合同法》第94條有關(guān)法定解除權(quán)之第五項規(guī)定：“法律規(guī)定的其他情形”的范疇。

（2）解除方式：

既然司法解釋第24條具有法定解除權(quán)的性質(zhì)，因此，買受人可通過書面通知的方式行使解除權(quán)。換言之，買受人與開發(fā)商的商品房買賣合同解除后，即可向銀行發(fā)出解除按揭貸款合同的通知書。之所以建議采用書面的方式，是因為在訴訟過程中，買受人需要對產(chǎn)生合同解除權(quán)的原因及進行通知等事實負有舉證責任。

2、開發(fā)商可否要求解除商品房擔保貸款合同？

開發(fā)商在商品房按揭買賣中扮演著雙重角色，既是房屋的出賣人，又是按揭貸款的保證人。在商品房買賣合同解除之后，開發(fā)商在擔保貸款的法律關(guān)系中，如何均衡自己的權(quán)利和義務呢？在買受人、銀行都未提出解除商品房擔保貸款合同時，開發(fā)商能否自行提出？

若是期房且未辦理抵押登記前，買受人與開發(fā)商解除了商品房買賣合同，開發(fā)商返還購房款，并向銀行承擔保證的義務。而根據(jù)《商品房司法解釋》第24條的規(guī)定，于此同時，開發(fā)商亦可向銀行以書面通知的方式，向銀行行使保證合同的解除權(quán)，從而免除保證責任。

3、銀行可否要求解除商品房擔保貸款合同？

在開發(fā)商與買受人解除商品房買賣關(guān)系后，按揭銀行作為貸款人可能面臨買受人不如期歸還貸款本息的風險，同時又作為擔保權(quán)人，亦可能面對抵押房產(chǎn)未建成或者價值貶值等情況，抵押權(quán)的實現(xiàn)頻頻受阻。此時，銀行（貸款人/擔保權(quán)人）應如何降低上述風險，提高自我保護力度，避免自身合法權(quán)益的損害？

第一，在商品房買賣合同解除時，可要求解除合同一方負有通知銀行的義務。在商品房按揭貸款合同中，銀行可以約定“任何一方要求解除商品房買賣合同必須在提出解除合同的同時通知按揭銀行，未履行此項通知義務，合同不得解除。”

第二，在商品房買賣合同解除后，銀行可以要求解除商品房抵押擔保合同。根據(jù)《商品房司法解釋》第24條的規(guī)定，銀行作為商品房擔保貸款合同的一方當事人，亦享有通知解除商品房擔保貸款合同的法定解除權(quán)。

第三，銀行可作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，并可直接要求開發(fā)商返還貸房款。據(jù)《商品房司法解釋》第25條第1款的規(guī)定，擔保權(quán)人可在商品房買賣合同中參加訴訟，并作為有獨立請求權(quán)的第三人提出訴訟請求。第25條第2款規(guī)定了出賣人在商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除后，負有返還購房貸款及利息給擔保權(quán)人的義務，這就保證了銀行無須通過買受人而取得款項，降低了不能償債的風險。

4、商品房買賣合同解除后，由此產(chǎn)生的損失如何分擔？

第一，根據(jù)《商品房司法解釋》第25條第2款規(guī)定，開發(fā)商對銀行承擔返還已收受購房款的責任，即買受人應當歸還的按揭貸款本金及利息。同時，開發(fā)商對買受人承擔返還首付款及利息的責任。

第二，若因買受人或其他非開發(fā)商原因造成商品房買賣合同及商品房擔保貸款合同解除的，由過錯方承擔損失。

第三，對于諸如房屋裝修損失、房屋產(chǎn)權(quán)過戶的稅費及房屋價格損失等其他損失，由合同雙方按照過錯大小承擔責任。